Si bien las nuevas líneas de Metro 3 y 6 traerán más actividad comercial y un alza en los precios de los sectores aledaños a las estaciones (especialmente en Ñuñoa y Macul), esta mejora del transporte urbano no generará nuevos barrios de negocios. Más bien, los que ya existen se consolidarán más aún, creciendo en algunas direcciones.

Actualmente, los principales “distritos financieros” de la capital son el Barrio El Golf, Nueva Las Condes, Nueva Apoquindo y Providencia con el Centro Costanera y la franja entre Av. Providencia y Costanera Andrés Bello y Santiago Centro.

Según Reinaldo Gleisner, consultor del área de Brokerage de Colliers International, la tendencia natural de estos centros de negocios de Providencia hasta Nueva Las Condes es que se vaya potenciando por extensión en la cercanía inmediata. “Probablemente con énfasis en el eje Providencia - Apoquindo, por la conectividad que entrega el Metro. Así se proyecta la incorporación progresiva del eje Apoquindo desde el nuevo edificio de Cámara Chilena de la Construcción al Oriente”.

Según el ejecutivo, el crecimiento específico va a ser en los lugares donde se puedan formar paños de terreno interesantes con normativa que permita el desarrollo de edificios adecuados, en dimensión de plantas y en envergadura de edificios. “Por ejemplo, Tobalaba con Apoquindo, que constituye casi una manzana, va a ser uno de los grandes proyectos que ingresen al mercado de venta y/o arriendo. Además, la incorporación adicional de superficie del Costanera Center va a gravitar en el desarrollo”, apunta Gleisner.

Incluso, según Marcelo Carrere, director nacional de JLL Chile, esta zona, ligada al barrio Providencia tendrá un importante crecimiento, pero de edificios de oficinas Clase B. “El complejo de Mall Costanera Center es un importante atractivo de este submercado por su amplia gama de servicios y tiendas retail. Todo lo anterior aporta a que grandes y mediana empresas decidan ubicar sus dependencias dentro de este submercado”, dice Carrere.

Dónde sigue creciendo

En general, los expertos creen que la consolidación de estos barrios de negocios se va a ralentizar por la sobreoferta transitoria de espacios para oficina y por la construcción ya definida de los proyectos en desarrollo. “Se proyecta un crecimiento de los centros actuales más relevantes antes que un desarrollo sustancial de nuevos centros. La sinergia de estar en la cercanía de los centros más consolidados es muy significativa y es un factor de mucho peso estar cerca o sobre la línea 1 del Metro”, apunta el ejecutivo de Colliers.

Marcelo Carrere apunta que los submercados de Las Condes y Providencia son los que más metros cuadrados podrían aportar al stock durante 2017. “En el caso del submercado de Las Condes, es uno de los que exhibió una menor cifra de vacancia general al cierre del ejercicio 2016, de un 5,7%, conformado principalmente por edificios Clase A y sus rentas pedidas promedio en ambas clases no sufrieron mayores fluctuaciones durante 2016 cerrando el año para Clase A en UF 0,60 / m2 y Clase y AB en UF 0,55.

Según cifras de JLL, justamente el denominado “distrito financiero” de Santiago (Las Condes), representa casi el 54% del stock total del mercado, cuenta con la mayor cantidad de edificios de oficinas. “La mayor parte de este submercado es abastecida por el metro de la ciudad y posee una buena conectividad a las autopistas principales, también cuenta con una gran gama de tiendas y servicios cercanos que hace atractivos al nuevo y/o posible inquilino de oficinas”, indica Carrere.

De hecho, los datos de Colliers van en la misma línea (ver gráficos). Para esta consultora inmobiliaria, en términos de participación de esta categoría, la mayor parte se lo lleva e sector de El Bosque-El Golf (38%) y Nueva Las Condes (17%). O sea, entre ambas, suman 55%.

Además, los datos de Colliers revelan que al cuarto trimestre del 2016 la nueva oferta de Clase A al mercado fue de 5.903m2, lo cual corresponde en su mayoría a un proyecto en el barrio de Estoril-La Dehesa, ubicado en Av. Las Condes.

“Un nuevo centro de negocios requiere una masa crítica muy relevante: un gran terreno disponible con normativa adecuada y una conectividad integral y de primer nivel. Por ello se estima que el desarrollo, una vez que se retome el desarrollo de oficinas, va a ser primordialmente, por agregación en barrios existentes y de preferencia privilegiando la cercanía a la Línea 1”, explica Reinaldo Gleisner.

El centro

En cuanto a Santiago Centro, los analistas creen que seguramente seguirá cediendo importancia frente al gran sector oriente por la falta de opciones de terrenos atractivos. “Sin duda la Administración del Estado requiere más y mejores espacios de oficinas eficientes y modernas, pero ello está limitado por la dificultad de generar terrenos adecuados”, concluye Gleisner, de Colliers International.