BC advierte riesgo ante mayor dependencia en ingresos por concepto de arriendo de los hogares

BDO estima que los edificios destinados a la renta residencial se duplicarán en dos años.

La deuda de los hogares chilenos siguió aumentando y alcanzó a un 48% del PIB al cierre de 2018, de acuerdo al Informe de Estabilidad Financiera del Banco Central.




Al cuarto trimestre de 2018 la deuda de los hogares se mantuvo al alza, alcanzando un 48% del PIB versus el 46% del cierre de 2017, mientras una mayor dependencia en los ingresos por concepto de arriendo es una de las vulnerabilidades en la clase media, de acuerdo al Informe de Estabilidad Financiera (IEF) dado a conocer este miércoles por el Banco Central.

A nivel general por tipo de deuda se observó que el dinamismo del componente no-hipotecario contrarrestó en parte la moderación hipotecaria, estas últimas obligaciones crecieron a una tasa real anual de 6,5%.

Si bien este menor ritmo de expansión se ha registrado durante la última década, la deuda hipotecaria continúa siendo la principal obligación financiera de los hogares chilenos, señala el informe. Cabe destacar que, tras la crisis financiera global, la dinámica de crecimiento del componente bancario de dicha deuda ha estado marcada por la evolución de los montos, junto con una acotada expansión del número de deudores, añade el informe.

Lo anterior ha estado en línea con mayores precios de vivienda y con una mayor participación de inversionistas minoristas en el mercado inmobiliario. En lo más reciente —desde 2016— la deuda hipotecaria bancaria redujo su tasa de expansión, principalmente por menores incrementos en montos promedio.

El informe indica que en el último año los hogares que mantienen deudas aumentaron su endeudamiento y carga financiera sobre ingreso. En este sector, son varios los elementos que requieren un mayor monitoreo, entre estos, el mayor uso de productos rotativos (líneas y tarjetas de crédito), la contratación de nueva deuda para pagar créditos previos, el mayor nivel de endeudamiento y morosidad de deudores que utilizan múltiples fuentes de financiamiento, y la mayor dependencia al arriendo por parte de inversionistas minoristas que utilizan créditos hipotecarios para adquirir propiedades. 

De acuerdo a los ejercicios de tensión, disminuciones inesperadas en los ingresos percibidos por las familias son la principal fuente de riesgo de crédito del sector. Elementos de vulnerabilidad que amplificarían impactos en un escenario de tensión son, un alto nivel de endeudamiento o carga financiera, y una mayor dependencia al ingreso por concepto de arriendo entre ciertos inversionistas minoristas apalancados, particularmente en hogares de ingreso medio, añade el informe.

Con todo, indica la mejor posición cíclica de la economía y la mayor importancia relativa de créditos hipotecarios a tasa fija y de largo plazo, resultan ser los mayores mitigantes de la situación de este sector.

Mercado de arriendo

En un capítulo especial sobre el mercado de arriendo residencial el IEF señala éste experimentó un crecimiento importante en la última década y, tomando en cuenta el tamaño de dicho mercado en otros países, es posible que continúe profundizándose. Desde el punto de vista de estabilidad financiera, indica, hay elementos deseables en la profundización del mercado de arriendos, donde la entrada de agentes con patrimonio suficiente para soportar shocks de ingreso y/o precios puede contribuir a amortiguar el efecto de los mismos.

Por otra parte, sostiene, existen factores que pudiesen amplificar el impacto de shocks como los antes mencionados. En particular, cambios en la holgura de mercado, además de reducir la rentabilidad de quienes no consiguen arrendar su vivienda, pueden tener un impacto agregado sobre los precios de arriendo reduciendo la rentabilidad de otros agentes.

Esta menor rentabilidad podría motivar la salida de inversionistas de este mercado con un potencial impacto sobre los precios de venta de las viviendas. Es más, fuertes aumentos en la holgura del mercado podrían incluso llevar al no-pago de deudores hipotecarios que adquirieron la vivienda con el fin de arrendarla (inversionistas minoristas apalancados), advierte el informe.

Por lo tanto, indica el nivel de endeudamiento de dichos inversionistas y su capacidad para enfrentar shocks de ingreso son claves para cuantificar el nivel de vulnerabilidad de este grupo y sus efectos sobre la estabilidad financiera.

Deuda no hipotecaria

El Banco Central señaló que el desarrollo de un sistema de información consolidada de deudas y normas adecuadas de resolución bancaria continúan siendo desafíos importantes a enfrentar.

El informe indica que la deuda no-hipotecaria mantuvo el dinamismo reportado en el IEF anterior, alcanzando una tasa de crecimiento por sobre 7% real anual. Este incremento estuvo, en lo más reciente, impulsado principalmente por el crecimiento del sector bancario, a diferencia del IEF anterior donde la dinámica del crecimiento estuvo motivada por oferentes no bancarios.

Datos administrativos de deudores bancarios indican que tanto el endeudamiento como la carga financiera sobre ingreso (RCI) han aumentado en los últimos cuatro años, con un mayor incremento entre 2017 y 2018 (SBIF, 2018).

A junio del año pasado, el deudor mediano tenía un RCI de 25% y una razón de deuda a ingreso de 5 veces. El alza de ambos indicadores ha sido más marcada en tramos de ingreso medio y alto. La mayor carga financiera sobre ingreso y un mayor nivel de endeudamiento están entre los principales factores de vulnerabilidad de los hogares. En efecto, ejercicios de tensión basados en la Encuesta Financiera de Hogares (EFH) —que condicionan la renovación de deuda a estos elementos— muestran aumentos sustantivos en los indicadores de riesgo de los hogares

financieramente más vulnerables.

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