Lo que fuera terrenos agrícolas, chacras y viñedos en el siglo XIX, con una población ligada al mundo del campo y al matadero, en los años 20 del siglo siguiente comenzó a transformarse en una zona residencial habitada por familias de clase media, funcionarios públicos y profesionales. Caserones, casas modernas, sectores comerciales, residenciales e industriales más una mezcla de clases, conformaron la identidad de San Miguel, que hoy se empina por sobre los 90 mil habitantes.

“A inicios del siglo XX, cuando Santiago empezó a crecer, San Miguel fue una de las apuestas de la clase media profesional ya que fue urbanizada como ‘barrio jardín’, una novedad en esa época. Hoy en San Miguel quedan muchos rastros de esa condición de ‘barrio jardín’ cerca del centro, que por ejemplo tiene también Providencia”, indica Francisco Díaz, profesor de Arquitectura UC y editor general de Ediciones ARQ.

Estas características, su ubicación y conectividad en los últimos años la han transformado en un polo de interés tanto para inmobiliarias como para los santiaguinos, en busca de viviendas centrales, con buenos servicios y a bajo costo en una ciudad donde el valor del metro cuadrado y la densidad de población siguen subiendo cada año. “Esa situación urbana (barrio jardín) es sumamente atractiva; tanto como la diversidad social que tiene San Miguel, que es una de las comunas más diversas de Santiago. Personalmente tiendo a entenderlo como una suerte de espejo de Ñuñoa, pero al surponiente del centro. En ese sentido, San Miguel no solo es una comuna con un gran potencial, sino que además tiene la ventaja de que su desarrollo es un poco más reciente, y así puede aprender de los aciertos y errores de Ñuñoa”, señala Francisco Díaz.

Según explican en la municipalidad, el interés de las inmobiliarias obedece a la falta de alternativas de viviendas en la zona sur de Santiago, “constituyéndose como  una opción para las familias que no desean emigrar hacia las afueras de la ciudad y que prefieren  vivir prácticamente en el centro de Santiago, pero en barrios netamente residenciales y consolidados”, relata Javier López, director  de Obras de la comuna de San Miguel.

Desde el punto de vista de las inmobiliarias, como explica Nicolás Barnetche, de Enaco, la comuna ofrece una

buena relación precio/m². “Dado el fuerte incremento de precios que han tenido en los últimos años los departamentos, especialmente en comunas alternativas para este segmento de compradores, como Santiago Centro, San Miguel se presenta como una excelente opción. Tiene un precio por metro cuadrado aún muy competitivo que permite adquirir mejores viviendas que en otras ubicaciones, además de tener un enorme potencial de desarrollo inmobiliario y de servicios. Por otra parte, posee buena conectividad a través de la Ruta 5, línea 2 del Metro y arterias como José Miguel Carrera o Departamental, lo que hace de San Miguel una comuna muy atractiva para habitar”.

MEJOR QUE EL CENTRO:

Si en el año 2000 comenzó a manifestarse el interés por construir edificios de departamentos en el sector, el año pasado hubo un peak en los permisos de edificación con más de 20 autorizaciones para nuevos proyectos, “que no necesariamente inician su construcción, ya que los permisos de edificación cuentan con 3 años de vigencia”, agrega el director de Obras de la municipalidad, quien señala que para el año en curso podría darse una cantidad similar de autorizaciones. “Esta alza en el interés inmobiliario, que  duplica la cantidad de permisos otorgados respecto a períodos anteriores, nos preocupa enormemente como municipio, ya que acelera un cambio en la morfología de nuestros barrios, los cuales hasta antes del segundo semestre del año pasado presentaban una transformación de forma paulatina y con una velocidad más moderada”.

Una de las dudas que surgen ante tanta edificación es si podría ocurrir lo que en el centro de Santiago: llenarse de torres, departamentos pequeños y densificarse sin un crecimiento paralelo en servicios, avenidas y transportes que mantenga la calidad de vida de barrio que aún posee. Para la municipalidad, el impacto del desarrollo inmobiliario no es igual al que se da en la comuna de Santiago debido a que la tipología de edificios que se construye en San Miguel es distinta: están separadas de los terrenos vecinos, son para menos habitantes y tienen más diversidad de departamentos.

En la opinión del profesor Díaz, “la densificación no es un problema en sí mismo; solo es problemática si está mal planificada o mal diseñada. Puede ser que no nos gusten las torres de departamentos inmobiliarios, pero debemos ser serios: Santiago es una de las comunas con mejor transporte, parques y servicios, así que no diría que tiene mala calidad de vida. En ese sentido, ojalá San Miguel pudiera tener los parques, comercio, servicios, y una oferta cultural que tiene Santiago. Para que eso ocurra, la densificación inmobiliaria debería ir acompañada por una diversificación de otros servicios. Una alta densidad debiera permitir que haya buenos colegios, entretención, salud, y cultura dentro de San Miguel, evitando así los largos viajes y mejorando también la calidad de vida”.

Previendo los cambios que pueden afectar a la comuna, la municipalidad ya toma cartas en el asunto con una serie de medidas, como los estudios que ya se iniciaron respecto a modificar el Plan Regulador Comunal -vigente desde el 2005-, para “un crecimiento más armónico y equilibrado en el territorio”. “Entre las directrices que se plantean para la modificación está regular la altura de los edificios, protegiendo sectores  residenciales, estableciéndose una altura más amigable y acorde a la escala de dichos barrios. Por otra parte, se planifica aumentar la exigencia de estacionamientos para evitar los problemas que hoy en día se producen por los automóviles estacionados en la calle. También se quiere alcanzar proyectos menos densos, para minimizar el impacto que genera el incremento de personas y automóviles en los sectores, como, además, evitar caer en tendencias dadas en Santiago Centro respecto a departamentos demasiado pequeños y/o  de dos ambientes que acarrean externalidades negativas”, explica López.