Recordemos queal existir distintos e innumerables tipos de servicios,podríamos concluir a su vez que puedenencontrarsediversos tipos de contratos. Sin embargo, en la práctica, los siguientes casos abarcan la gran mayoría de las situaciones que un administrador puede enfrentar:

1

.    Contratos de Arriendo de Bienes Inmuebles.

2

.    Contratos de Arriendo de Bienes Muebles.

3.

Contratos de Compra y Venta de Equipos y Materiales.

4.

Contratos de Servicios Profesionales.

5.

Contrato de Sociedad

6.

Contratos de Servicios Varios.

7.

Contratos de Construcción

8. 

Contratos de Obra Pública.

Para una mejor comprensión, definiremos algunos de los contratos antes señalados:

Contrato de Arriendo:

El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso. Puede arrendarse aun la cosa ajena y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción. El precio puede consistir en dinero o  en frutos naturales de la cosa arrendada. En este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Llámese renta cuando se paga periódicamente.

Contrato de Compraventa:

La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero; y venta en el caso contrario.

Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no divorciados perpetuamente y entre el padre o madre y el hijo de familia. La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes. La venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública. Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no están sujetos a esta excepción.

Contrato de Sociedad:

La sociedad o compañía es un contrato en que dos o más personas estipulan poner algo en común en miras de repartir entre sí los beneficios que de ello provengan. La sociedad forma una persona jurídica, distinta de los socios individualmente considerados. No hay sociedad si cada uno de los socios no pone alguna cosa en común, ya sea en dinero o efectos, industria, servicio o trabajo apreciable en dinero. Tampoco hay sociedad sin participación de beneficios. No se entiende por beneficio el puramente moral, no apreciable en dinero. Se prohíbe toda sociedad a título universal, sea de bienes presentes y venideros, o de unos u otros. Se prohíbe, asimismo, toda sociedad de ganancias, a título universal, excepto entre cónyuges. Podrán ponerse en sociedad cuantos bienes se quiera, especificándolos.

La sociedad puede ser civil o comercial. Son sociedades comerciales las que se forman para negocios que la ley califica como  actos de comercio. Las otras son sociedades civiles. Podrá estipularse que la sociedad que se contrae, aunque no comercial por su naturaleza, se sujete a las reglas de la sociedad comercial.

La sociedad, sea civil o comercial, puede ser colectiva, en comandita, o anónima. Es sociedad colectiva aquella en que todos los socios administran por sí o por un mandatario elegido de común acuerdo. Es sociedad en comandita aquella en que uno o más de los socios se obligan solamente hasta concurrencia de sus aportes. Sociedad anónima es aquella formada por la reunión de un fondo común, suministrado por accionistas responsables sólo por sus respectivos aportes y administrada por un directorio integrado por miembros esencialmente revocables.

Contrato de Obra Pública:

Acto mediante el cual un servicio de la administración encarga a un tercero la ejecución, reparación o conservación de una obra pública, la cual debe efectuarse conforme a lo que determinen los antecedentes de la adjudicación.

La obra pública se refiere a cualquier inmueble, propiedad del Estado, construido, reparado o conservado por éste, en forma directa o por encargo de un tercero, cuya finalidad es propender al bien público.

Dada la complejidad de los proyectos industriales y de infraestructura, se han definido una serie de contratos específicos para identificar ciertos tipos de acuerdos, los más comúnmente usados son:

1.    Contrato EPC / Turnkey (Engineering – Procurement – Construction).

2.    Contrato EPCM (Engineering – Procurement – Construction – Management).

3.    Contrato BOT (Build – Operate – Transfer) / DBO ( Design – Build – Operate)

4.    Contrato MARC (Maintanence – RepairContract).

5.    Contrato LPP (Labor plus Parts).

Contrato  EPC - Llave en Mano:

El contrato "llave en mano" o "turnkey contract" es aquel en que el contratista se obliga frente al cliente o contratante, a cambio de un precio, generalmente alzado, a concebir – diseñar, construir y poner en funcionamiento una obra determinada que él mismo previamente ha proyectado. En este tipo de contrato el énfasis ha de ponerse en la responsabilidad global que asume el contratista frente al cliente.

Contrato de MARC (Maintenance and Repair Contract):

Es aquel por el cual el prestador de servicios se obliga, respecto de determinados equipos del cliente y mediante la mantención y reparación de los mismos, a que dichos equipos estarán en condiciones de funcionar una determinada cantidad de horas, dentro de un lapso de tiempo determinado. Estos contratos, normalmente, son tomados por empresas mineras que utilizan maquinaria pesada.

Una visión general de las concesiones y los proyectos BOT y DBO

Una concesión otorga al operador los derechos a largo plazo de usar todos los activos de la empresa de servicio público, incluyendo la responsabilidad de todas las operaciones e inversiones. Los bienes retornan a manos de la autoridad después de que termina el periodo de la concesión, incluso aquellos comprados por el operador durante este periodo. En una concesión, usualmente, el operador recibe sus ganancias a través del consumidor. Una concesión cubre el sistema de infraestructura total, así que podría incluir los bienes que ya existían como también los bienes que el operador construya y opere.

Un proyecto BOT (Construcción-Operación-Traspaso), generalmente, es usado cuando se desarrolla un activo de rendimiento promedio en vez de un sistema completo. Frecuentemente este activo es una edificación nueva en un terreno no urbanizado o rural (aunque también se consideran refacciones). En un proyecto BOT, la compañía objeto del proyecto (The project company) o el operador obtiene sus ganancias a través de un monto que le cobra a la empresa de servicio público o al gobierno, en vez de una tarifa cargada al consumidor final. Hay muchos proyectos que se les llama concesión, a pesar de implicar construcciones nuevas, tal como los proyectos de peajes en las carreteras, y tienen muchas similitudes a los proyectos BOT.

En un proyecto de Diseño-Construcción-Operación (DBO) el sector público es quien financia la construcción de nuevos activos. El sector privado se encarga de diseñar, construir y operar el activo para cumplir con los outputs establecidos. Comúnmente, la documentación de un DBO es más sencilla que la de un BOT o una concesión, ya que no hay textos financieros y, usualmente, consiste en un contrato de obras civiles, además de un contrato de operaciones, o una sección añadida al contrato de obras civiles que cubra un acuerdo de operaciones. El operador no toma ningún riesgo financiero bajo este tipo de acuerdo y, usualmente, recibe una suma como pago por el diseño y la construcción y otra por el período de las operaciones de la planta (Referencia :  worldbank.org)

Asimismo, los contratos también se clasifican por la modalidad de pago establecida, las cuales pueden ser:

1.    Suma Alzada (Lump Sum).

2.    Precios Unitarios (UnitPrices).

3.    Gastos Reembolsables más tarifa (Cost plus fee).

4.    Precio Fijo más incentivos.

Aunque existe una amplia variedad de formas de contratación, en esta clase sólo estudiaremos las más comunes y que son usadas en los proyectos de construcción. Estas clasificaciones se relacionan con el nivel de riesgo que las partes deben asumir al contratar el servicio.

Por ejemplo, en el caso de un Contrato a Suma Alzada, el contratante traspasa todo el riesgo al prestador del servicio; mientras que en el caso de Gastos Reembolsables, el contratante toma todo el riesgo, asegurando que el prestador del servicio sea remunerado en un porcentaje por la Administración del Contrato.

El siguiente gráfico nos muestra el riesgo de las partes para cada tipo de contrato:

Figura 1. Riesgos del mandante versus Riesgo del contratista, dependiendo del tipo de contrato.

Contrato a Precios Unitarios (FixedUnitPrices)

El contrato a Precios Unitarios es uno de los más utilizados en la industria, específicamente en la construcción de proyectos de infraestructura para la minería, energía o transportes.

Considerando que los proyectos son únicos, pero variables, los acuerdos a Precios Unitarios sirven para ajustar automáticamente las unidades de obra que realmente se han ejecutado sin tener que realizar modificaciones u órdenes de cambio, lo cual facilita considerablemente la administración de las variaciones de las cantidades de obra contratadas.

Normalmente, las unidades de obras pueden aumentar o disminuir sin afectar los programas de obras y/o precios, pero si las variaciones son excesivas e impactan la línea crítica del programa de obras, podría hacerse necesaria una modificación o ajuste asociado a la mayor permanencia de los recursos.

Los contratos de construcción tienen tres variables críticas: materiales, mano de obra y equipos. Estas variables se relacionan con las unidades de obras y los rendimientos, dando origen al programa de obras y al presupuesto de construcción, los que en lenguaje matemático se expresan como:

Duración:    f(t) = Q * R * N

Costo:         f(c) =  Q * R * N * P

Donde:

Q = Unidades de obra / Cantidades de Obra

R = recursos disponibles

N = rendimientos

P = precios

Contratos a Suma Alzada (Lump Sum)

Los contratos a suma alzada no son muy frecuentes en el sector de la construcción, pues obligan al contratista a asumir todos los riesgos del proyecto y, por ende, los precios de contratación tienden a ser muy altos. Sin embargo, para contratos de bajo riesgo y corta duración, donde las especificaciones del bien o servicio están correctamente definidas,es posible usarlo dado que su administración puede simplificarse.

En la práctica, un contrato a Suma Alzada es un acuerdo por un solo precio fijo, que incluye todos los recursos necesarios para cumplir con el servicio solicitado.

En Contratos EPC y BOT es común usar este tipo de modalidad de pago, ya que el diseño es parte del servicio y, por lo tanto, los riesgos asociados a la calidad de la Ingeniería son tomados por la misma empresa contratista, por lo que este aspecto tiende a mejorar con el fin de reducir costos de construcción.

Contrato a Serie de Precios Unitarios con Gastos Generales y Utilidades Fijas

Este tipo de contrato es muy usual y permite fijar el monto de los Gastos Generales y Utilidades sin tener que pagar un adicional por este concepto, en caso de que las unidades de obra se incrementen en demasía.

Los Gastos Generales y Costos Indirectos,por definición, son los recursos de mano de obra y equipos que apoyan las obras, por lo tanto, su costo depende del tiempo de permanencia en terreno y no de las unidades ejecutadas. Por lo mismo, pueden estimarse con bastante precisión al inicio de las obras.

Por ejemplo, en una fábrica de automóviles, no importa si se produce un vehículo o mil vehículos al mes, pues los gastos asociados al arriendo de la planta o al sueldo del Jefe de Planta no dependen de la cantidad de vehículos fabricados, son gastos fijos por cada mes que la planta esté operativa.

Contrato Precio Fijo más Incentivos

Este tipo de contrato es usual en grandes proyectos de inversión. Se acuerda un precio fijo y se define una fórmula para pagar incentivos. Sin embargo, en el caso de terminar el contrato con un costo menor al presupuestado inicialmente, los incentivos disminuyen en la medida que el precio final se acerca al definido originalmente. En este caso hay riesgo compartido entre el mandante y el contratista principal.

Comparación de Tipos de  Contratos en Proyectos de Construcción

Tipo de Contrato    Monto Contrato    Riesgo Implícito para el Mandante    Administración

Precio Unitarios    Variable    Alto    Compleja

Suma Alzada    Fijo    Bajo    Simple

Precios Unitarios mas Suma Alzada de Gastos Generales    Variable para PU / Fijo para los GG    Medio    Media

Precio Fijo mas Incentivos    Variable    Medio    Media

Variables a considerar para el tipo de contratación

Antes de decidir cualquier tipo de contratación se debe realizar un Análisis de Riesgos de las diferentes alternativas de contratación. Aunque esto lo estudiaremos con más detalle en las próximas clases, en una etapa inicial se deben considerar las siguientes variables:

•    Estudios preliminares (Existentes, Incompletos, Inexistentes)

•    Investigaciones de las condiciones de terreno (Existentes, Incompletos, Inexistentes)

•    Alcance de las obras a contratar (Definido, Básico, Indefinido)

•    Ingeniería de las obras (Definida, Básica, Conceptual)

•    Cantidades de Obras/ Unidades de Obra

•    Riesgos físicos y técnicos.

Con estos primeros antecedentes es posible definir el grado de conocimiento que se tiene del servicio que se requiere, ya que sin el debido conocimiento es imposible, por ejemplo, licitar en base a precios unitarios.

Considerando las necesidades a nivel mundial de contratos para cada distintos tipos de  proyecto, muchas organizaciones internacionales han preparado manuales y contratos estándar que cumplen con las necesidades de los clientes, diseñadores y contratistas.

Ver:

-    http://www.bancomundial.org/

-    http://fidic.org/

-    http://www.ice.org.uk/

-    http://www.neccontract.com/

-    http://www.aia.org/