Miguel Vargas Román

Miguel Vargas Román

Profesor y Director del Magister en Políticas Públicas del Departamento de Economía UDP.

Opinión

¿Guetos verticales?

Desarrollo de proyectos inmobiliarios en Santiago.

La construcción de edificios de alta densidad en Estación Central ha despertado una mediatizada polémica en los últimos meses, focalizada principalmente en las consecuencias aparentemente perniciosas de este tipo de edificaciones. La controversia alcanzó tal nivel que la Municipalidad de esa comuna ha decidido regular la altura de las edificaciones que se realicen en su territorio. A una decisión similar llegó el Consejo Municipal de Valparaíso. Sin embargo, esto es algo cuyas consecuencias deberían pensarse detenidamente.

Las ciudades exitosas atraen gente, tanto así que la medida más precisa del crecimiento económico de una ciudad no es el incremento de su ingreso per cápita, sino el de su población, pues los individuos se mudan de una ciudad a otra para aprovechar las oportunidades que éstas les ofrecen. Por ejemplo, entre 2002 y 2012, la población de Santiago aumentó en un 30%, mientras que la de Valparaíso disminuyó un 4%.

Más habitantes demandan más viviendas, y de no existir la oferta necesaria, el precio sube, excluyendo a quienes no puedan pagar ese incremento. Al escuchar a las familias que han decidido comprar en estos mal llamados guetos verticales, se advierte que nadie las ha obligado tomar esa decisión, comprobándose efectivamente que muchas se hallan satisfechas con su adquisición, pues han conseguido, entre otras cosas, localizarse a pasos de una estación de metro, con todos las ventajas que esto implica.

La densificación tiene múltiples beneficios. Acerca a las familias de menores ingresos a las oportunidades de empleo y servicios, disminuye los costos de transporte y los tiempos de viaje, lo que reduce el consumo de combustible y la emisión de carbono. Una mayor densidad también está correlacionada con menores índices de obesidad. Además, facilita el contacto entre individuos, generando las sinergias que se hallan en los fundamentos mismos de la existencia de las ciudades: la interacción social y las economías de aglomeración. Considere un buen museo, o teatro: estos tienen costos fijos elevados y, por lo tanto, requieren una masa crítica mínima de demanda para poder funcionar. Lo mismo sucede con un clúster de comercio, como el Barrio Meiggs, el que genera empleo en un círculo virtuoso de oportunidades, o el intercambio de ideas de trabajadores empleados en un mismo sector y que comparten el vecindario. Solo por mencionar algunos ejemplos.

La densificación no es gratuita, trae consigo costos y externalidades negativas,  como la congestión, la delincuencia, obstrucción de la luz natural y de las vistas a la cordillera. Los responsables del desarrollo de proyectos inmobiliarios de alta densidad deben pagar por estas externalidades, calculadas de manera técnica y juiciosa, por ejemplo, financiando áreas verdes de calidad en los lugares donde se localicen.

Construir proyectos de alta densidad no debe ser sinónimo de mala arquitectura, —como la de aquellos edificios que desconocen al resto de la ciudad, sin proveer bienes públicos que beneficien a los habitantes no solamente del edificio en cuestión — sino también del resto de los vecinos. Esto se traduce, por ejemplo, con plazas, servicios o comercio en las primeras plantas, lo que impulsa la vida en comunidad.

Las ciudades altas son espacios llenos de energía y vitalidad, en cambio las zonas de baja altura son consecuencia de una economía deprimida o de regulaciones equivocadas. Controlar la densidad, como han señalado algunas autoridades y urbanistas, sólo restringirá la oferta, impulsará los precios al alza y dejará fuera de la opción de vivir más cerca del centro a las familias de menores ingresos, hará a la ciudad menos eficiente, más contaminante y coartará sus posibilidades de desarrollo.

#Tags


Seguir leyendo