Chilena Consolidada- Zurich planea duplicar su cartera de inversión en leasing, una alternativa que poco a poco gana terreno entre las aseguradoras locales, como opción rentable en medio de un panorama poco alentador para los retornos de las inversiones a nivel global.

Para ello, esperan inyectar a los US$200 millones actuales invertidos en estos activos, unos US$ 150 millones adicionales en los próximos cinco años, según detalla el jefe del área inversión en bienes raíces de Chilena Consolidada-Zurich Chile, Ramiro Figueroa. La meta es elevar la exposición a leasing desde el 8% actual al 11% del total de la cartera de inversiones de la aseguradora, para lo cual ya se encuentran trabajando. Hoy cuentan con 55 contratos de este tipo, entre ellos el edificio SCL (en leasing con Capital Advisor), en que arriendan Constructora Paz y Banco BBVA, entre otros. En el portafolio también cuentan con Mall Vivo Los Trapenses, las dependencias de Kaufmann en Las Condes con Cantagallo, la casa matriz de Salfa en Pudahuel, además de propiedades en regiones y otras menores en Santiago.

Además, manejan doce inmuebles en la cartera de renta inmobiliaria (arriendo), que suman otros US$200 millones. Diez de estas son oficinas en Vitacura, Las Condes, Providencia y Huechuraba; un centro logístico o bodega en Renca, y un centro comercial en Santiago. También en esta cartera esperan elevar la inversión en otros US$ 200 millones en el mediano plazo.

El objetivo principal, dice, es garantizar el pago de las rentas vitalicias (RV) de la aseguradora, tarea que se ha vuelto cada vez más compleja ante el mix entre mayores las expectativas de vida de los chilenos y bajas rentabilidades. “Lo que se persigue es otorgar mejores rentabilidades para competir mejor y eso se traduce en ofrecer mejor pensión”, añade.

¿Qué tan difícil es encontrar activos rentables hoy en Chile?

-Es difícil. Por eso, si nos centramos en los cinco actores más importantes del mercado en RV, el 90% cuenta con productos de leasing, por rentabilidad y calce de largo plazo para el pago de las pensiones. En los últimos diez años, la rentabilidad de largo plazo viene a la baja y por varias razones. Efectivamente cada día hay menos opciones de buenas inversiones y por tanto hay más demanda por instrumentos, lo que implica que bajen las tasas. Esta es una tendencia que llegó para quedarse. Chile es un país estable que apunta a los países desarrollados y mientras más desarrollados más bajan sus tasas. Mientras más estables, también se vuelven más apretados los tipos de interés.

¿El leasing busca palear este efecto?

-Claro. Actualmente deben haber once aseguradoras de vida fuertes en este producto (leasing). Entre activos de renta y leasing, estas deben sumar el 18% del total de las inversiones del sector, habiendo algunas que invierten 5% y hasta 30% de su cartera en estos activos. En Chilena estamos en un 17% y el objetivo es llegar al 20% sumando activos de renta inmobiliaria y leasing. Pero por otro lado, esta opción es también una oportunidad para los clientes para tomar financiamiento a buenas tasas y a mayor plazo. Aunque en términos de tasa de interés, estamos cercanos a la banca, en niveles de UF+ 4,5% para 10 años plazo, la ventaja del leasing en aseguradoras es que ofrece un mínimo de 20 a 25 años plazo. En el caso de Chilena Consolidada el foco está en financiamiento mediano, de UF150 mil UF1 millón. ¿Cómo opera? El tipo que quiere una oficina, una planta industrial, pide un financiamiento para la compra a través del leasing. La compañía compra la propiedad y la da en arriendo en el largo plazo, pero con opción de compra al final del plazo, igual que las anteriores. Como ventaja, le permite diversificar su financiamiento, ya que no copa el endeudamiento bancario y llegar a plazos más largos.

¿Han cerrado nuevos acuerdos de terrenos o edificios?

-Para la cartera de renta de Chilena Consolidada Vida, estamos analizando un par de alternativas logísticas, propiedades industriales en Santiago, para la cartera de renta. Además, tenemos firmada una promesa por un edificio de oficina de la empresa Inmobilia, que también es de renta. Y estamos viendo algunas alternativas para compras de edificios habitacionales. En cuando al leasing seguimos buscando. Tenemos dos compañías a las que inyectar leasing, Zurich Santander y Chilena Consolidada Zurich. El desafío este año es alcanzar negocios nuevos por unos US$70 millones, lo que va directamente a cubrir las nuevas generaciones de rentas vitalicias.

¿Cómo se ve la oferta y demanda de este tipo de inversiones?

-Siempre habrá espacio para este negocio. Mientras haya empresa con necesidades de cambiarse de planta o licuar activos para estructurar mejor sus pasivos o hacer caja, habrá mercado. Lo que muchas veces sucede es que los clientes conocen poco el producto en las aseguradoras, ya que trabajamos a través de brokers.

¿Cuáles son los límites?

-Además de los regulatorios, nuestro límite propio que estas inversiones no superen el 12% de la cartera de inversiones, priorizando la diversificación de cartera.