El proyecto de ley de mercado de capitales y casa propia propone el Fonavi, un fondo que compra a los bancos créditos hipotecarios sobre viviendas de hasta 6.000 UF. El Fisco aporta hasta US$2.000 millones y el fondo puede endeudarse hasta diez veces su patrimonio. El respaldo estatal permitiría financiarse a una tasa cercana a la soberana y traspasar ese ahorro a las familias.

Con el aporte y apalancamiento máximos, podría adquirir hipotecas por US$22.000 millones, que Hacienda estima en 150 mil viviendas en cuatro años. Una rebaja entre 50 y 100 puntos base y un mayor acceso a créditos a 30 años reducirían el dividendo y los ingresos exigidos para acceder al crédito. La garantía fiscal abarata el financiamiento y la venta de hipotecas puede liberar capital bancario. El traspaso al deudor dependerá de la competencia en las licitaciones.

El riesgo es que las pérdidas consuman su patrimonio y el Fisco termine respondiendo por la deuda. La experiencia de Fannie Mae y Freddie Mac obliga a tomarlo en serio. En 2008 ambas instituciones necesitaron el respaldo del Tesoro estadounidense: la calidad de los créditos se había deteriorado, con escasa verificación de ingresos y deficiencias de gestión que su capital no pudo absorber.

Fonavi contempla una protección relevante; el banco que origina y vende el crédito debe responder por una primera pérdida. Pero su efectividad dependerá de cómo se defina el deducible. El proyecto lo aplica crédito a crédito, y así el banco transfiere casi todo el riesgo desde el primer préstamo. Ese es el punto que debe corregirse, la primera pérdida debiera aplicarse sobre la cartera de cada originador. La diferencia es muy relevante para los incentivos del banco y para la protección del patrimonio fiscal.

El apoyo estatal tiene un costo económico. La garantía abarata el financiamiento y el capital público puede recibir una rentabilidad inferior a la que corresponde al riesgo asumido. Aparte está la deuda garantizada, que podría alcanzar US$20.000 millones (6 puntos del PIB) con el capital inicial y apalancamiento máximos. No es una pérdida esperada, pero sí un pasivo contingente que hay que contabilizar.

Nuestras simulaciones muestran que, con un pie de 10% y un deducible grupal de 3,5%, una caída de 50% en el precio de las viviendas y un incumplimiento acumulado de 15%, no agotarían el patrimonio, aunque provocarían una pérdida importante de capital público. Que no se active la garantía soberana no significa que el Fisco no haya perdido recursos. Persiste, además, el riesgo de que las reglas cambien. Un futuro gobierno podría eliminar el pie, financiar más que el valor de la vivienda o suspender los remates.

Se requieren evaluaciones periódicas e independientes de la sustentabilidad del fondo y revisión técnica antes de ampliar los compromisos, con límites de riesgo y gatillos objetivos que frenen nuevas compras a tiempo. Transferir parte del riesgo a aseguradores o inversionistas externos permitiría comprometer recursos de terceros y exigir disciplina al administrador ante presiones políticas.

El fondo debería tener una salida ordenada: poder vender la cartera cuando las condiciones lo permitan, mitigando su exposición a 30 años. El Congreso tiene la oportunidad de mejorar esta importante medida. Un Fonavi bien diseñado puede apoyar a muchas familias, y cuidar su solvencia hoy permitirá que esa oportunidad siga disponible para quienes comprarán su vivienda mañana.

*Los autores de la columna son parte de la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la Universidad de los Andes