Los compradores de casas de vacaciones impulsaron el mercado hipotecario y ahora se enfrentan a una prueba

La pandemia puso en marcha una furiosa lucha por comprar casas de vacaciones. Ahora, las restricciones al financiamiento de esas compras pondrán a prueba la resistencia de ese mercado.

El número de compradores que fijaron las tasas hipotecarias para segundas residencias en febrero aumentó un 93% con respecto al año anterior, superando con creces el aumento del 32% para las residencias principales, según la corredora inmobiliaria Redfin.

Pero Fannie Mae y Freddie Mac están poniendo obstáculos. Los dos gigantes hipotecarios, cuyo respaldo del gobierno es crucial para mantener bajas las tasas hipotecarias, a principios de este año comenzaron a limitar la cantidad de estos préstamos que compra, bajo la dirección de funcionarios federales.

La pandemia de coronavirus ha tenido un efecto contrario a la intuición en el mercado de la vivienda. Generalmente, una economía en desaceleración pesa sobre los precios de la vivienda. Pero muchos trabajadores administrativos lo han hecho bien, manteniendo sus trabajos y ahorrando dinero al no viajar a la oficina. Además, el coronavirus trajo tasas hipotecarias récord y avivó los deseos de los habitantes de las ciudades de escapar de la vida apretujada. Impulsó guerras de ofertas y compras en las zonas de vacaciones invisibles de Estados Unidos, que ya tenían cada vez menos casas en venta, dicen los agentes inmobiliarios.

El mercado en auge también está atrayendo a los inversionistas, algunos de los cuales han generado ganancias sustanciales reparando casas viejas y luego vendiéndolas. El crecimiento del precio de la vivienda se elevó a un máximo de 15 años a principios de este año, lo que impidió la compra de muchas familias de ingresos medios y trabajadores despedidos.

Los compradores que intentaron hacerse con segundas residencias y propiedades de inversión representaron el 14% de todas las solicitudes de compra de hipotecas en febrero, un récord en datos que se remonta a más de una década, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, un grupo comercial.

“Es como un frenesí alimenticio”, dijo Amy Mora, agente de bienes raíces de Redfin en Bend, Oregon.

Las nuevas restricciones dicen que no más del 7% de las hipotecas que los prestamistas venden a Fannie o Freddie pueden estar vinculadas a segundas residencias o propiedades de inversión. El límite se basa en el volumen total en dólares de los préstamos comprados por Fannie y Freddie, aunque las empresas están implementando las restricciones a los prestamistas que les venden préstamos.

Freddie ya está cumpliendo con los nuevos límites, mientras que Fannie está ligeramente por encima de ellos, según funcionarios de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, que supervisa las compañías hipotecarias. Fannie ha pedido a los prestamistas que cumplan con los requisitos antes del 1 de junio.

Si bien los compradores de segundas viviendas reconocen en gran medida que se encuentran en una posición afortunada, el cambio de Fannie y Freddie sigue elevando las tasas hipotecarias para algunos. Matthew Smith, un corredor de seguros mayorista de Essex, Connecticut, recientemente recibió su oferta de una casa de vacaciones en Vermont. Su esposa, Kaitlin Smith, diseñadora de interiores, planea arreglarlo y esperan enseñar a sus hijos a esquiar en la cercana estación de Killington.

Pero la tasa hipotecaria resultó ser más alta de lo que esperaba. Cuando el Sr. Smith obtuvo la aprobación previa, pensó que podría obtener una hipoteca fija a 30 años a la tasa vigente en el rango bajo del 3%. Pero su prestamista hipotecario le dijo que debido al freno de Fannie y Freddie, lo mejor que podía obtener era 3.875%.

Todavía planea seguir adelante con la compra, pero la tasa más alta le costará US$45 adicionales al mes. “Esa cantidad extra de dinero que tengo que conseguir me quita la capacidad de arreglar la casa”, dijo.

Vermont, Maine y Arizona se encuentran entre los estados cuyo crecimiento del mercado inmobiliario depende más de las ventas de segunda vivienda y propiedades de inversión, según la firma de asesoría e investigación inmobiliaria Zelman & Associates. Eso significa que las nuevas reglas de Fannie y Freddie podrían afectar más los precios de sus casas.

Dick Kittredge, el banquero hipotecario del Sr. Smith en Manchester, Vermont, dijo que entre el 60% y el 70% de su negocio consiste en ayudar a los habitantes de las ciudades de las áreas de Nueva York y Boston a comprar casas de vacaciones. Su negocio ha estado en auge, pero ahora le preocupa que las nuevas reglas lo reduzcan.

“No es bueno para la industria”, indicó. “No es bueno para mi negocio”.

Los prestamistas dijeron que el límite los tomó por sorpresa, especialmente aquellos que ya tenían préstamos que planeaban vender a Fannie y Freddie esta primavera.

“Creó pánico, creó volatilidad porque la gente estaba luchando por encontrar una casa para préstamos superiores a 7%”, dijo David Battany, vicepresidente ejecutivo de mercados de capitales de Guild Mortgage en San Diego, California.

Aún así, algunos esperan que el efecto de la nueva regla sea silencioso. Muchos compradores motivados están optando por pagar todo en efectivo, eliminando las complicaciones relacionadas con el financiamiento. Algunos pueden optar por aprovechar la equidad en su residencia principal para comprar otra propiedad. Y los compradores adinerados que obtienen hipotecas que no están respaldadas por Fannie o Freddie probablemente no se verán disuadidos por tener que pagar más en intereses cada mes.

El Departamento del Tesoro en los últimos días de la administración Trump solicitó el límite durante las negociaciones relacionadas con la participación del gobierno en los dos gigantes hipotecarios. Las dos empresas quedaron bajo el control del gobierno durante la crisis financiera de 2008.

La opinión del Tesoro era que las propiedades de segunda vivienda y de inversión están menos orientadas a las misiones de Fannie y Freddie de apoyar la vivienda asequible, según funcionarios de la FHFA, que negoció los cambios con el Tesoro. La Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) supervisa a Fannie y Freddie.

Mark Calabria, un economista libertario que dirige la FHFA, dijo a los legisladores en 2011 que Fannie y Freddie deberían tener prohibido comprar tales hipotecas. Más recientemente, Calabria ha manifestado su apoyo en general a la reducción del papel de Fannie y Freddie en el financiamiento de la vivienda.

Darin y May Shelstad compraron una casa de vacaciones el otoño pasado en el borde de un campo de golf en Bend, Oregon. Con los nuevos bordillos aún no colocados, el financiamiento se realizó sin problemas. Hicieron un pago inicial de más de la mitad del precio de compra de US$850,000 y obtuvieron una hipoteca de una cooperativa de crédito para el resto, sostuvo Shelstad.

Habían estado pensando en una casa de vacaciones durante años, pero la pandemia aceleró sus planes mientras ellos y sus dos hijos adolescentes esperaban los días en su casa suburbana de Portland. Han estado pasando unas dos semanas al mes en su nueva casa y planean alquilarla durante parte del año. “Por alguna razón”, dijo Shelstad, “tuvimos suerte”.