Fondo de renta y desarrollo inmobiliario IFB alista inversiones por hasta US$60 millones

29 Junio 2021 Entrevista a Pablo Fleischmann y Nicolas Barros de IFB Foto: Andres Perez

A catorce años desde sus primeros pasos en el mercado, buscan diversificar al máximo su portafolio, ya sea en Chile o en el extranjero, en medio de un escenario incierto. Estados Unidos es parte de su objetivo.




IFB no tiene miedo a invertir en tiempos de incertidumbre. Eso sí, reconocen que existen dudas respecto al acontecer nacional, pero no las ven como una amenaza, sino como oportunidades, y es por este motivo que hoy, a catorce años desde su conformación, apuntan a la diversificación de sus activos incluso con miras al extranjero.

En 2007 Nicolás Barros y Pablo Fleischmann junto a dos socios más, se lanzaron al mercado como una banca inmobiliaria y centraron sus inversiones en oficinas, locales comerciales y desarrollo residencial, pero la firma buscaba un mayor involucramiento en el surgimiento de nuevos proyectos, por lo que siete años más tarde dieron vida a la filial Más Center, a través de la cual administran diferentes centros comerciales a lo largo del país.

Hoy se definen a sí mismos como un fondo de renta y desarrollo inmobiliario y ya cuentan con más de 150.000 m2 distribuidos en 22 centros comerciales en Copiapó, La Serena, la Región Metropolitana, Talca y Osorno. Hace poco más de un mes inauguraron un supermercado Santa Isabel en Pirque y dentro de algunas semanas abrirán un local de la cadena Tottus en San Vicente.

Pero sus ambiciones van más allá. Este año, además, la firma estrenará un strip center en San Carlos de Apoquindo, y hace poco más de dos semanas inauguraron el centro comercial Centro Andino en Los Trapenses, La Dehesa, que tras cinco años de gestión, finalmente abrió las puertas a los vecinos del sector. Por lo que IFB planea finalizar este año con cuatro nuevos proyectos, para lo cual destinará una suma de entre US$50 millones y US$60 millones.

Sin embargo, el camino no ha sido fácil, y han debido adaptarse a las nuevas exigencias y estándares de los consumidores en medio de la emergencia sanitaria.

La gran apuesta por los strip center

Pablo Fleischmann, socio fundador y director ejecutivo de IFB, cuenta que durante el último tiempo han cambiado las razones detrás de una inversión. Pues si bien antes de la pandemia lo que se privilegiaba era la ubicación de los centros comerciales, hoy uno de los puntos clave tiene que ver con la diversificación de los mismos locales, con la idea de que los arrendatarios puedan funcionar además “como dark kitchen o dark stores, y que tengan espacios de delivery y pick up”, dice.

Y explica que hoy por hoy, la incorporación de las tiendas esenciales como supermercados, farmacias y estaciones de servicio a los strip center resulta fundamental, no solo por las ventas, sino también por “el flujo que estas le dan a los locales comerciales”. “Los strip center, a diferencia de los malls, están en espacios abiertos y eso ha sido muy beneficioso, el formato nos ayudó bastante. La gente se quiere cuidar y ha aprendido a comprar online”, comenta.

Pero no solo es importante adaptarse a las exigencias de los clientes, sino también a sus intereses, por lo que si bien el formato de strip center ofrece facilidades en el acceso, no existe el cobro por estacionamiento, es primordial integrar elementos que hagan de esta una experiencia de compra sustentable y tecnológica. Una visión que desde IFB han intentado plasmar en el desarrollo del proyecto de Los Trapenses y que, según cuenta Fleischmann, implicó el desembolso de alrededor de US$25 millones, es decir, casi 2,5 partes del presupuesto anual.

Y no es menor, pues el supermercado express de Lider cuenta con una estación de productos al gramo, que permite a los clientes recargar sus propios envases de distintos productos. Además, la señalética al interior del local es totalmente digital, la sección de vinos cuenta con una especie de sommelier virtual que entrega recomendaciones a través de una pantalla, y la mayoría de las cajas de pago son automáticas (carecen de personal) y descentralizadas ¿Qué significa esto? Que “uno puede pagar en el pasillo 5 y te retiras, no hay que salir por la barra de caja al final del supermercado para salir del local”, lo que agiliza el proceso de compra, explica el cofundador de IFB.

De izquierda a derecha: Pablo Fleischmann y Nicolas Barros, socios de IFB, en el strip center ubicado en Los Trapenses, La Dehesa. Crédito: Andrés Pérez

Sin embargo, la pandemia no solo ha obligado a la firma a poner el foco en los consumidores, sino también en los pequeños comercios que pese a ampliar sus ventas a través de canales digitales, se han visto en la necesidad de generar ingresos a partir de locales físicos. De manera que hoy entre un 25% y 30% de los arriendos de IFB son a pymes.

“Con ellos uno puede lograr contratos de trabajo más flexibles, convertir ciertos locales comerciales que eran más grandes, dividirlos y hacer pequeños mercados. Y si antes estaba arrendado por una sola persona, hoy se pueden arrendar incluso a 5 pymes”, indica Pablo Fleischmann.

Proyectos internacionales y con miras a 2022

A finales de 2018, el fondo de renta dio sus primeros pasos en Estados Unidos a través de una inversión en un supermercado local y varias stand alone, o tiendas independientes que no están ancladas a otras firmas. Y en junio de este año cerraron un negocio de renta inmobiliaria con Respark, un administrador de fondos residenciales norteamericana con acento en viviendas sustentables y amigables con la comunidad y el entorno.

Los socios de IFB viajaron a Estados Unidos y se reunieron con Nicolás Weinstein, presidente de Respark y a través de quien realizaron la compra. El proyecto que implicó una inversión de US$40 millones aproximadamente, consta de un edificio modelo multifamily del año 2000 que cuenta con más de 250 departamentos y está ubicado en Texas, a las afueras de la ciudad de Houston. Aquí, el trabajo de Respark es realizar “ciertas mejoras para ver si se pueden subir las rentas”, cuenta Fleischmann.

Texas tiene 30 millones de habitantes, Houston es la cuarta o quinta ciudad más poblada de Estados Unidos con 2 millones y medio de habitantes, así que es un mercado bien estable, sólido, y queremos crecer ahí”, cuenta.

Pero tal como señaló en un principio, el foco de la firma está en la diversificación, por lo que además de proyectos comerciales e inmobiliarios, se encuentran negociando con un gestor de renta industrial la compra de dos centros de bodega a las afueras de New York.

“Aún no se ha cerrado, no hemos decidido la inversión, pero lo hemos estado analizando bastante”, comenta el socio de IFB. Y respecto a la posibilidad de apuntar hacia otros países, aclara que por el momento están abocados al modelo multifamily y de arriendo de tiendas esenciales en norteamérica. “Vemos que es algo bien sólido, muy a largo plazo seguir invirtiendo en esta clase de activos”, dice.

Mientras que en cuanto a los proyectos en territorio nacional, el interés de IFB está centrado en el desarrollo de tres terrenos modelo strip center en el sur del país, específicamente en Temuco y Villarrica para el año 2022, cuyo monto de inversión asciende a cerca de US$50 millones. Y pese a que la situación económica del país siempre es un tema del cual están pendientes, desde la firma aseguran tener un horizonte de largo plazo y estar “bien comprometidos con Chile”.

“Vemos que nacen oportunidades y lejos de estar con las manos abajo, vamos para adelante, miramos con esperanza y optimismo lo que va a pasar. Hoy debido a la coyuntura que está pasando, los chilenos se están diversificando, están tomando inversiones en Chile y también están saliendo a invertir afuera, que es un proceso muy natural”, señala el socio de IFB.

Los cambios y nuevos caminos que se abran en el país a partir del trabajo de la Convención Constituyente y las elecciones presidenciales los miran con cautela, pero sin temor: “Son ciertas dudas respecto a los cambios que se están produciendo, pero muchas veces las vemos como oportunidades de inversión”.

“Al final Chile ha sabido tomar buenas decisiones, el país se construye desde la racionalidad y no desde el punto de vista del populismo, y creemos que vamos a llegar a ciertos puntos de encuentro que nos van a ayudar a seguir conviviendo los próximos 30 años a través de esta nueva Constitución. Por ese lado hay que estar cauto, analizar bien las inversiones y creo que entre todos los empresarios tenemos que ser optimistas”, dice Fleischmann.

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