El gobierno ha anticipado que entre el lunes y martes de la próxima semana ingresará al Congreso una reforma al mercado de capitales, que tendrá como uno de sus principales objetivos facilitar el acceso a la vivienda y ampliar las fuentes de financiamiento de proyectos de inversión, entre otras materias. Es el segundo gran proyecto de ley que tiene entre manos el Ministerio de Hacienda, tras haber despachado la ley de reconstrucción.

Son varias las medidas que el Ejecutivo tiene planeado incorporar en esta iniciativa para abaratar los costos para acceder a viviendas. Una de ellas es la idea de crear un fondo de financiamiento de créditos hipotecarios, para viviendas nuevas y usadas. De acuerdo a fuentes conocedoras de lo que se está definiendo, este fondo estará destinado exclusivamente a otorgar nuevos préstamos, desde el momento en que eventualmente entre en vigencia la referida ley.

Esto quiere decir que el gobierno no tiene entre sus planes hacer una recompra de la cartera hipotecaria vigente de los bancos, ni tampoco apunta a una securitización de créditos hipotecarios. En otras palabras, según quienes están al tanto de las tratativas, no se busca salir a refinanciar créditos vigentes, sino que el objetivo es conseguir tasas más bajas para nuevos créditos que ofrecerán los bancos.

Hasta cierto punto, explican, se asemeja a lo que ocurre hoy con el Fogape o el Fogaes. La idea es crear un fondo que tenga su propia persona jurídica, y que como tal tenga por lo tanto un RUT, un reglamento aprobado por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), que sea administrado por BancoEstado y que puede emitir deuda.

A su vez, esa deuda sería garantizada por el Estado, con lo cual se conseguiría una tasa de interés similar a la de Tesorería, que es inferior a la que podría obtener un banco. La noción es que esos recursos vayan a financiar créditos hipotecarios, y ese costo de financiamiento, que es menor al que obtendría actualmente la industria, se traspase a la tasa de los créditos que se ofrezca a las personas.

El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, dijo este martes que dicho instrumento apunta a viviendas de hasta 6 mil UF, y reconoció que la administración quedará en manos de BancoEstado, para lo cual el Estado destinará un monto que será “lo suficiente para mover la aguja”, aseguró.

Las personas continuarían teniendo como contraparte a los bancos. Y verían reflejadas esas tasas menores cuando acudan al banco para obtener un crédito hipotecario, si es que dicha entidad postuló al fondo en cuestión para adjudicarse recursos y ofrecer préstamos a tasas más bajas.

En realidad, los recursos los pondría este fondo que tiene garantía estatal, y el banco se gana una comisión por hacer la originación del crédito y toda la administración involucrada. Pero el préstamo en cuestión queda contabilizado en el fondo que tiene garantía estatal, y por lo tanto, no le consumiría capital al banco.

De esta manera, insisten las fuentes, no se trata de recomprar cartera existente, sino que apunta a cartera nueva, de viviendas nuevas y usadas. Como son los bancos los que originarían estas hipotecas, pero el que respondondería financieramente sería el fondo con garantía estatal, se busca que confluyan los incentivos para que los bancos originen créditos de buena calidad, similares a los que actualmente otorga la industria.

El objetivo de la medida es ayudar a las personas a acceder a la compra de una vivienda, pero al mismo tiempo reactivar el sector construcción y recuperar el mercado de capitales.

El gerente general de Banco de Chile, Eduardo Ebensperger, fue consultado por esta idea en un punto de prensa que realizó este miércoles, y se refirió a lo que se ha conocido hasta el momento. “Es muy parecido al Fogape o al Fogaes que hubo en su minuto. El BancoEstado es el administrador. Entonces, en definitiva, a través de ese fondo que compraría los hipotecarios a los bancos, el banco queda igual encargado de cobrar los hipotecarios, el dividendo, hacer todo ese servicio, pero le transfiere un costo de fondeo más barato, porque se financia en términos equivalentes a un bono soberano. Entonces, al tener una tasa más baja, obviamente el dividendo es mucho más bajo”, explicó.

En ese sentido, añadió: “¿Y cómo se logra esa transferencia? Vendiéndole los créditos, a una tasa de interés que está por determinarse, la que tiene que ofrecer el Estado". Indicó que de alguna manera es similar a lo que ocurrió durante la pandemia, cuando el Banco Central abrió una línea de dinero barato para la banca, llamada FCIC (Facilidad de Crédito Condicional al Incremento de las Colocaciones). “Pero aquí la diferencia es que esos créditos los toma el Estado, con BancoEstado como administrador, pero permite transferir un funding más barato”, puntualizó.

Ebensperger señaló que las empresas privadas emiten bonos y se financian a una mayor tasa en comparación al Estado, dado que el riesgo estatal es más bajo y le permite acceder a menores tasas. “Los costos de fondo bajan y, por lo tanto, la tasa es más baja, y da acceso a más gente a comprarse una casa, porque ese dividendo es más barato”, detalló.