Análisis de tasa de descuento en industria renta inmobiliaria indica que hubo sobrerreacción en el mercado bursátil chileno

05 Abril 2017 Vistas panoramicas de casas, departamentos y edificios de oficinas en la comuna de Las Condes, Santiago. Foto Andres Perez

Un estudio elaborado por la consultora BDO, plantea que a raíz de la crisis sanitaria se produjo un aumento en los niveles de riesgo de la industria inmobiliaria




El mayor riesgo que ha significado el coronavirus a nivel mundial se ha traspasado a la industria de la renta inmobiliaria, donde participan principalmente, tanto inversionistas institucionales como compañías de seguros y AFP, como de alto patrimonio, ya sea de forma directa o mediante fondos de inversión.

Un informe elaborado por la consultora BDO, donde analiza lo ocurrido en el primer trimestre de este año, revela un incremento en las tasas de descuento -costo de capital que se aplica para determinar el valor presente de un pago futuro- respecto del cuarto trimestre de 2019, con un aumento promedio de 63 puntos base, básicamente por un mayor riesgo de las empresas, dado que los bonos del tesoro chileno (tasa libre de riesgo) no han variado demasiado.

Según consigna el documento, que considera los segmentos de oficinas, residencial, comercial, industrial y desarrollo, este aumento “se debe principalmente al incremento en los spreads de crédito de las empresas comparables de cada sub industria”.

El estudio explica que “lo anterior es un efecto de la crisis sanitaria en los mercados mundiales, de la cual la industria inmobiliaria no ha estado exenta, y que aumentó el riesgo de default de las empresas a nivel global y, por ende, la rentabilidad exigida”.

En el cuarto trimestre del año pasado, la crisis social en el país también impulsó al alza las tasas de descuento de la renta inmobiliaria, reflejo de un mayor riesgo, revirtiendo así la tendencia a la baja vista en periodos anteriores.

“Ahora por el COVID-19 volvieron a subir y subieron mucho más", dice Emilio Venegas, socio de Finanzas Corporativas & Transacciones de BDO."A raíz de la crisis sanitaria se produjo un aumento en los niveles de riesgo de la industria inmobiliaria y quienes participan en el segmento desarrolladores son los que se están viendo más afectados", indica.

De acuerdo al informe de la consultora inmobiliaria, el cambio en valor de los activos inmobiliarios –hacia la baja- oscila en torno a un 15%. En el caso de las oficinas, el retroceso es de 16,5%, residencial 16,85%, comercial 8,66%, industrial 16,2% y desarrollo 17,3%. Esto, a juicio de BDO, da cuenta de que hubo una sobrerreacción de los mercados de capitales ante la actual pandemia. Es que las acciones de empresas de renta comercial que transan en la Bolsa de Santiago tienen caídas cercanas al 40%.

Es por ello, agrega, que “se espera que el valor de las acciones de empresas inmobiliarias tienda a estabilizarse en torno a una disminución de 15%, recuperando parte de las abruptas pérdidas que originó el pánico de corto plazo generado a nivel global por el impacto del COVID-19″.

“El mercado parece estar sobrerreaccionando a las disminuciones en valor, sobre todo en la sub industria de desarrolladores. De manera teórica, la caída debería haber sido cercana a un 20%. Sin embargo, desde diciembre algunas empresas han caído en cerca de un 40%. Los activos de renta, si bien al principio sobrerreaccionaron, ahora están más alineados los precios de mercado, con los efectos teóricos, aunque aún queda espacio para un rebote. Cayeron un 20% y deberían haber caído solo un entre un 15% a un 8%”, explica Venegas.

Con todo, el ejecutivo anticipa que los “estados financieros a marzo de 2020 deberían mostrar efectos negativos, o muy negativos, en los activos contabilizados a valor justo”. “Se observan indicadores de deterioro y los valores justos deberían reflejar este cambio negativo. Esto también podría afectar a otras industrias de manera significativa", explica.

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