La nueva Ley de Aportes al Espacio Público, que entrará en vigencia en 2019, significa un importante paso para el Gobierno en su agenda para reformar el sistema de planificación urbana, pero ha generado dudas en el sector inmobiliario, donde aseguran que podría afectar seriamente el valor de las viviendas.

La actual legislación establece que solamente los proyectos residenciales y comerciales con más de 250 y 150 estacionamientos respectivamente, deben realizar un Estudio de Impacto al Sistema de Transporte Urbano (Eistu) y destinar recursos para la realización de medidas de mitigación. Según el Gobierno, con esto existe un vacío que posibilita que en algunos proyectos se construyan menos estacionamientos y no se resuelva del todo el impacto vial que generan.

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Este es el problema que busca solucionar la nueva Ley de Aportes al Espacio Público, lo cual se enfrentará por medio de dos instrumentos. Por una parte, las mitigaciones, que serán las obras y medidas de gestión de tránsito en el entorno inmediato al proyecto ejecutado, definidas en la reglamentación de los Informes de Mitigación Vial (IMIV).

El otro aspecto se refiere al aporte al espacio público, cuya responsabilidad recaerá en aquellas construcciones que se realicen en terrenos urbanizados. En tales casos los desarrolladores deberán entregar recursos que podrían llegar hasta el 44% del avalúo fiscal del terreno, dineros que pasarán a un fondo que financiará los planes comunales de obras, cuyo destino será reinvertirse en un 70% en proyectos de movilidad.

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Un estudio realizado por Mapcity, que considera el análisis de la concentración y tendencia en la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios, permitió detectar zonas potencialmente afectadas por la nueva Ley de Aportes al Espacio Público, resultando Padre Hurtado, San Bernardo, Cerrillos, Maipú y Huechuraba las comunas en las que impactará en mayor medida esta normativa.

"Como empresa nos parece correcta la decisión respecto a que las inmobiliarias que desarrollan proyectos de densificación consideren una correcta inserción con el entorno, entregando a la ciudad un aporte que se traduzca en calidad de vida y de barrio, agregando valor a la comunidad y a los proyectos en cuestión", afirma Rafael Burmester, gerente general inmobiliaria INDESA.

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Pero también los desarrolladores inmobiliarios tienen sus dudas y sostienen que la nueva ley terminará encareciendo los proyectos, afectando finalmente al bolsillo de los ciudadanos.

"Estimamos que esto va a afectar los valores de las viviendas y bajarán las rentabilidades de los proyectos. En alguna medida, también afectará los bolsillos de los clientes. El desafío principal es lograr un equilibrio entre los costos que implica para los proyectos y cómo esos costos se van a traspasar a precio. Consideramos que deberían aumentar entre un 5% y 8%", asegura Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Development Group.

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El sector se siente inquieto frente a la posibilidad de que la nueva normativa pierda el foco y se transforme en un impuesto orientado a la industria inmobiliaria.

"Nuestra preocupación radica en que esta ley pierda su foco y se convierta en una expropiación encubierta de las rentabilidades de los proyectos, mediante un impuesto específico a la industria que termine por encarecer las viviendas", sostiene Burmester.

Pero no todos ven con preocupación el posible aumento de costos, puesto que estos eventualmente se verían traducidos en una mejora del espacio público de las ciudades. "Quien va a pagar el mayor costo va a ser la persona que compre una casa o una vivienda, pero por otro lado, ese mismo comprador, que está pagando un poco más caro por su vivienda, también se va a ver beneficiado por las obras que se hagan en el espacio público", dice Pilar Giménez, directora ejecutiva de D'Urbano Consultores y ex jefa de la División de Desarrollo Urbano del Minvu.

Esta visión es complementada por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), que destaca que la ley tiene tres principios muy relevantes: la proporcionalidad, predictibilidad y la universalidad de los aportes, y pone paños fríos frente al aumento de costos, puesto que aún no se redacta el reglamento que definirá los aportes. "Hay muchas cosas que se van a jugar en el reglamento que está en redacción, se regularán cosas importantes, como por ejemplo; la tabla de aportes que van a tener que hacer los proyectos inmobiliarios", manifiesta Pablo Álvarez, gerente de Vivienda y Urbanismo de la CChC.

Desde el punto de vista del impacto vial que puede generar la nueva normativa, los expertos sostienen que es imposible mejorar el transporte público sin desmejorar las condiciones de movilidad de los automóviles, debido a que no existe el espacio para hacerlo. "La normativa exige que se dejen las cosas igual a como estaban y justamente en el proceso de densificación de una ciudad es imposible que las cosas queden igual", explica Andrés Villaseca, socio fundador de Urbano Proyectos.