El gobierno ingresó un proyecto de ley que amplía el subsidio a la tasa de interés hipotecaria y la garantía estatal del Fondo de Garantías Especiales (Fogaes) para la compra de la primera vivienda.

La iniciativa suma 30 mil nuevos cupos, hasta alcanzar un total de 80 mil; eleva de 4.000 a 6.000 UF el valor máximo de las viviendas que pueden acceder al beneficio; y extiende su vigencia por 12 meses, hasta el 31 de mayo de 2028.

Y dada la premura que se tiene por descomprimir el stock de viviendas, la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados la analizó y aprobó por unanimidad la idea de legislar. Luego, por 11 a favor y 2 contra, respaldó la propuesta avanzando a la sala de la Cámara de Diputados.

El subsidio mantiene lo central de la ley actual, es decir, disminuye hasta 60 puntos base sobre la tasa de interés para créditos hipotecarios, lo que abaratará el costo de financiamiento de la vivienda.

De acuerdo a Hacienda, al comprar una primera vivienda nueva con crédito hipotecario, el subsidio reduce la tasa de interés y, con ello, el monto mensual del dividendo. A esto se suma la garantía estatal, que respalda parte del financiamiento ante la institución financiera y puede facilitar el acceso al crédito con un pie menor, sujeto a la evaluación crediticia correspondiente.

El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, resaltó que esta medida “junto a la exención del IVA a las viviendas nuevas, son dos políticas que se potencian para reactivar con fuerza el sector y generar beneficios para la población”.

De acuerdo a la Cámara Chilena de Construcción, al 30 de junio de 2026, la oferta o stock disponible para la venta alcanza las 99.600 viviendas nuevas a nivel nacional. De ese total, según señaló Hacienda, el 88,1% son viviendas de hasta 6.000 UF, por lo que la ampliación de los 30 mil cupos para subsidios cubre un tercio de esa disponibilidad.

Otro dato indica que del total de viviendas disponibles 19.022 corresponden a propiedades de más de 4.000 y menos de 6.000 UF que no son cubiertas bajo la actual ley.

Según detalló Hacienda, esta ampliación se complementa con la exención transitoria del IVA para la compra de viviendas nuevas, contemplada en el proyecto de ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social.

Actualmente, el precio de una vivienda nueva incorpora un componente asociado a este impuesto. Cuando entre en régimen la medida, ese componente tributario dejará de aplicarse durante el período establecido, contribuyendo a reducir el costo de adquisición.

Un ejemplo que entregó Hacienda: para una vivienda de 5.000 UF, financiada a 25 años con un crédito equivalente al 90% de su valor, el dividendo mensual bajaría desde aproximadamente $950 mil a $850 mil con la ampliación del Fogaes, y a cerca de $770 mil al combinarse con la exención del IVA. Considerando como referencia que el dividendo no supere el 25% de los ingresos, el ingreso mensual requerido para el hogar se reduciría desde $3,8 millones a cerca de $3,1 millones. En un hogar con dos ingresos equivalentes, esto representa una disminución desde $1,9 millones a aproximadamente $1,5 millones por persona.

Con la ley vigente, los datos de ejecución dan cuenta que el subsidio a la tasa en conjunto con la garantía estatal ha sido un instrumento eficaz, al facilitar a 36.449 familias el acceso al financiamiento hipotecario en poco más de un año de operación. Habiéndose consumido el 63,3% del cupo legal y existiendo 8.441 solicitudes en tramitación, el agotamiento de los cupos producirá la interrupción abrupta de una política en pleno rendimiento.

En ese sentido, para Hacienda la liquidación del inventario acumulado es condición previa para que las empresas inmobiliarias liberen recursos e inicien nuevos proyectos: mientras las unidades terminadas permanezcan sin vender, no hay capital de trabajo para reponer la oferta lo que, según consigna el Banco Central, explica la contracción de la superficie autorizada en obras nuevas para viviendas.

De acuerdo al informe financiero del proyecto, este tendrá un costo que se extenderá hasta 2055, y su mayor año de gasto sería en 2029, con un monto de $19.596 millones. Para efectos del cálculo se consideró un valor promedio de 3.232 UF para las 30 mil viviendas, así como para las unidades actualmente remanentes, y una combinación de distintas tasas de interés, definidas en función del monto del pie esperado (10% o 20%) y los plazos.

Así, este proyecto tendrá un costo cercano al 75% al de la ley original, donde en su año de mayor gasto, en 2030, alcanzará casi $25 mil millones. En esa iniciativa -que tenía el tope de 4.000 UF, se consideró un precio promedio de venta de las viviendas de 2.800 UF.

Los gremios

El presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Alfredo Echavarría, señaló que el aumento del subsidio “es una cifra razonable de acuerdo al stock actual”.

Asimismo, indicó que “al igual que en su versión actual, el subsidio a la tasa más la garantía Fogaes es una medida que sin duda permitirá acelerar el número de viviendas vendidas, especialmente en el segmento de precios entre 4.000 y 6.000 UF, que no fue atendido en la versión anterior de la ley. Esta medida debiera disminuir el dividendo mensual en magnitudes cercanas a un 11%, lo que claramente facilita a las personas el acceso a la compra de una vivienda”.

Luis Opazo, gerente general de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF) dijo que “la banca valora el proyecto de ampliar el subsidio a la tasa hipotecaria a 80 mil cupos, además de incorporar viviendas de hasta 6.000 UF y extender la vigencia, pues dará continuidad a un instrumento que ha contribuido a sostener la demanda por viviendas nuevas”.

El ejecutivo de la banca detalla que “al 17 de julio, la banca había recibido 95.647 solicitudes elegibles, de las cuales 51.551 contaban con aprobación comercial y 28.589 se habían traducido en créditos efectivamente cursados. Estas cifras reflejan un alto interés por este programa, que se ha transformado en un apoyo transitorio relevante para las familias y para un mercado hipotecario que todavía muestra un crecimiento acotado, de 1,7% anual”.

Sin embargo, plantea que “su evolución también dependerá de factores como el empleo, los ingresos y las tasas de largo plazo”.

Otro subsidio

El ministro de Vivienda y Urbanismo, Iván Poduje, recordó que “pronto” se lanzará el nuevo subsidio Tramo 4.000, que se transformará en una nueva herramienta para que las familias puedan acceder a su vivienda en propiedad. “El Tramo 4.000 va a estar el segundo semestre operativo. Esperamos que sea entre octubre y noviembre, con un cupo inicial de 5.000 unidades. Hemos tenido muchísima demanda y ahora con el combo que vamos a hacer con el FOGAES pensamos que va a ser muy exitoso para la venta de viviendas”.

Ese nuevo subsidio permitirá la compra de propiedades nuevas o usadas de hasta 4.000 UF con apoyo del Estado.