Las ventas de viviendas en los últimos años ha estado estancada, con niveles históricamente altos, mientras que el stock de unidades en entrega inmediata sigue aumentando. El subsidio a la tasa para créditos hipotecarios ha logrado reactivar el mercado inmobiliario, y distintos actores han destacado que la iniciativa ha logrado alcanzar a su público objetivo. Actualmente, los 50 mil beneficios que contemplaba la medida, ya están prácticamente copados.

Sin embargo, en el caso de otros subsidios la eficacia no ha sido la misma. Desde la fintech administradora de mutuos hipotecarios, Creditú, apunta a que beneficios como el DS19 han perdido capacidad para convertirse realmente en operaciones financiadas.

Nicolás Herrera, el CEO de Inciti, una plataforma de inteligencia inmobiliaria perteneciente a GPS Property, explica que “el DS19 es un programa de integración social. El subsidio a la tasa, en cambio, es una política pública que al reducir la tasa del crédito, baja el dividendo mensual y por tanto, la exigencia de sueldo que el banco le pide al cliente. De este modo, su impacto en la accesibilidad es mucho más veloz y focalizado”.

De acuerdo con cifras internas de Creditú, aproximadamente un 30% de las personas que obtienen un subsidio DS19 no logra calificar para crédito hipotecario tradicional, lo que impide concretar la compraventa. Esto considerando que el subsidio cubre entre un 20% y un 25% del valor de una vivienda, dejando un saldo entorno al 75%.

“Hoy vemos una brecha entre la asignación del beneficio y la aprobación del financiamiento. El subsidio activa la intención de compra, pero no garantiza el cierre de la operación”, señala el gerente comercial de la fintech, Nicolás Magallón.

Desde Inciti apuntan a que esto se debe a que “las instituciones financieras han elevado las exigencias de ingreso y han reducido sus criterios de riesgo, generando una brecha que la política pública tradicional no alcanza a resolver por sí sola”.

Creditú apunta a que las tasas de aprobación de las entidades financieras han disminuido cerca de 10 puntos porcentuales en comparación a los niveles que se alcanzaban en el periodo de la pre pandemia.

El análisis de Creditú también apunta al subsidio DS120, denominado leasing habitacional, el cual contempla 5 mil cupos anuales en su diseño normativo. “Su utilización efectiva bordea el 50% de esa capacidad, lo que evidenciaría margen para una mayor penetración del instrumento en un contexto de restricción crediticia”, explica la compañía.

Herrera apunta a que esto se debe a que “existe un factor cultural y de desconocimiento. El leasing es ideal para enfrentar la falta de ahorro, ya que funciona como un arriendo con opción de compra. Sin embargo, en un contexto de restricción crediticia, debería ser la alternativa estrella para quienes no logran entrar al crédito tradicional. No obstante, tenemos 2.500 cupos anuales que se están perdiendo y que podrían estar solucionando el problema de conversión que vemos en el DS19″.

“El leasing puede transformarse en una alternativa para parte de la demanda que hoy no califica al crédito tradicional, pero su adopción aún es limitada en relación con su capacidad disponible”, evalúa Magallón.

“El subsidio sigue cumpliendo un rol relevante en determinados segmentos. Sin embargo, la variable determinante hoy es la aprobación crediticia. Mientras esa tasa se mantenga por debajo de niveles prepandemia, el efecto sobre el cierre de operaciones y la velocidad de reactivación será acotado”, concluye el ejecutivo.

En el último año, de acuerdo a los datos de la Cámara Chilena de la Construcción los subsidios DS representan casi el 17% de las ventas totales del Gran Santiago. Así, en el 2025 alcanza su nivel más bajo desde el 2022, cuando concentraba el 15%.