BTG Pactual gestiona activos de deuda privada habitacional por un total de UF11 millones, entre capital invertido y comprometido en 4 fondos. Esto es, a través de la compra de deuda a instituciones no bancarias que entregan créditos hipotecarios. Tienen presencia en este segmento desde 2017 y aseguran ser uno de los principales actores del segmento.

El gerente de activos alternativos de BTG Pactual, José Miguel Correa, explica que del total de los créditos hipotecarios sólo un 5% corresponde a instituciones no bancarias, es decir, mutuarias. Y, a su vez, dentro de este segmento el 80% se vende a compañías de seguro que siempre han apostado fuerte por el segmento y sólo un 20% en fondos, donde BTG es líder.

Dentro de los fondos de deuda privada que maneja la compañía, hay dos tipos. En primer lugar, los fondos para viviendas con subsidio, todos los inmuebles bajo el programa DS-19. Se trata de financiar créditos para viviendas sociales con apoyo estatal. Correa asegura que “presenta un sólido comportamiento de pago, ya que se trata de primera vivienda, exige requisitos de acceso estrictos y cuenta con garantías adicionales del Estado”. Han financiado la compra de 1.393 propiedades.

En los últimos 18 meses, se levantaron cerca de 10 millones de UF (US$450 millones) en fondos con subsidio. Adicionalmente, se encuentran en pleno proceso de fundraising para un nuevo fondo de mutuos con subsidio, para financiar créditos del 2026 y 2027.

Luego, el segundo tipo corresponde al segmento tradicional, sin subsidio, que puede ser para créditos tanto de primera vivienda como para inversionistas. Entre julio y agosto de este año este segmento ha tenido un desempeño récord en originación, y cerrará el año con estos niveles.

“Cualquier persona es potencialmente un deudor, cualquier persona que no clasifique al segmento subsidio. Ahí es donde hay un universo invertible más grande”, precisa el gerente de activos alternativos de BTG Pactual.

Dentro de la cartera de activos alternativos, la deuda privada habitacional es el principal, dice Correa.

Un buen momento para invertir

José Miguel Correa apunta a que “coyunturalmente es un buen minuto para invertir (...) Los financistas tradicionales, que son los bancos, hace un buen rato que están parados con el otorgamiento de crédito, no solamente hipotecario. En la industria inmobiliaria está frenados hace un buen rato. Nosotros no vemos que haya menos demanda por departamentos y casas, sino que simplemente los requisitos para acceder han subido”, dijo.

“Si tú vas hoy a un banco te dicen: ‘te presto hasta 20 años plazo y el pie tiene que ser de 30%, y el ratio de vivienda renta tiene que ser de 25%’. Al final en otras palabras están restringiendo la oferta de crédito porque son tan restrictivos que hacen que la gente no acceda al crédito”, explicó.

En esta línea, apuntó a que los créditos que otorgan para mutuarias con más flexibles y ágiles que los bancos, y por lo mismo, no han visto disminuciones en el interés en adquirir créditos en dichas instituciones, a pesar del subsidio a la tasa que se entrega en bancos y que ha tenido buena aceptación de parte de los interesados en comprar viviendas.

“Nosotros no hemos visto por el minuto que cambie nuestra competitividad, ni nuestro posicionamiento por el hecho de que se esté aplicando el subsidio a la tasa”, afirmó el gerente de activos alternativos de BTG Pactual.

¿Podría tener un mayor impacto en el negocio de las mutuarias y de inversionistas como BTG? Correa dice que “no, porque el subsidio es acotado en números, es acotado en plazo”.

Correa también destaca cómo ha crecido en las AFP este tipo de activos. “Estimamos que ya tienen cerca de $1.000 millones invertidos en esta clase de activos, la mitad en los últimos dos años”, resaltó. “Eso confirma la oportunidad. Ha habido harto flujo relevante de inversionistas sofisticados canalizándose hacia el tipo de activos. No es sólo una AFP, toda la industria ha hecho inversiones”, añade.

“Hoy en día está el stock para financiar, hoy en día las tasas están atractivas, hoy en día está el interés de los inversionistas y eso es lo que explica el crecimiento que ha tenido la industria (deuda privada habitacional) y la inversión marginal que hemos visto de fondos de pensiones”, concluye.