Comprar un departamento en región para arrendarlo puede ser (mucho) más rentable que hacerlo en Santiago. Esa es la principal conclusión de un estudio comparativo realizado por AP Capital, de Assetplan, que evaluó la rentabilidad de propiedades residenciales en ocho mercados: Santiago, La Florida, Providencia, Ñuñoa, Concepción, Viña del Mar, La Serena y Antofagasta.

El análisis se basó en ventas efectivas realizadas durante el último año y más de 2.628 colocaciones de arriendo, considerando departamentos de un dormitorio y un baño (1D1B) y de dos dormitorios y dos baños (2D2B).

Precios de entrada muy por debajo de Santiago

Una de las claves del mayor retorno regional está en el precio de compra. Según las cifras del estudio, un departamento 1D1B en Providencia alcanza un valor de venta promedio de UF 5.490, mientras que en La Serena ese monto baja a UF 2.648, menos de la mitad.

De acuerdo a los datos del mayor operador de renta residencial del país, en Concepción el valor promedio llega a UF 2.761 y en Antofagasta a UF 3.128.

La brecha se repite en el segmento 2D2B: mientras en Providencia el monto promedio bordea las UF 8.921, en Concepción cae a UF 3.614, en La Serena llega a UF 3.891 y en Antofagasta alcanza las UF 4.477.

Cap rates regionales casi duplican a los de la capital

Pese a esos menores precios de entrada, los valores de arriendo en regiones siguen siendo competitivos, lo que se traduce en una mayor rentabilidad medida por la tasa de capitalización, o cap rate, el indicador clave del negocio.

“Básicamente, el cap rate es el número que deben mirar los inversionistas al comprar para renta. En términos simples, muestra qué porcentaje anual retorna una propiedad en relación con su valor de compra, considerando los ingresos por arriendo. Mientras más alto es este indicador, mayor suele ser el retorno”, explica Assetplan.

Un dormitorio, un baño

En departamentos 1D1B, Antofagasta lidera con arriendos promedio de $554.000 mensuales y un cap rate de 4,5%, equivalente a una ganancia anual estimada de $6.648.000.

La siguen La Serena, con arriendos de $440.000, un retorno de 4,2% y ganancias anuales de $5.280.000, y Concepción, con $430.000 de arriendo mensual, un cap rate de 4,0% y $5.160.000 anuales.

En la Región Metropolitana, el contraste es evidente.

Santiago registra arriendos promedio de $337.000 y una rentabilidad de 2,8%, con una ganancia anual estimada de $4.044.000. La Florida llega a $353.000 de arriendo con un retorno de 2,9% y $4.236.000 anuales, mientras Ñuñoa alcanza $408.000 mensuales, igual cap rate de 2,9% y $4.896.000 al año.

Providencia, pese a registrar los arriendos más altos del segmento ($656.000 mensuales y una ganancia anual de $7.872.000), presenta un cap rate de apenas 3,0%, por efecto de su elevado precio de entrada.

Dos dormitorios

En el segmento 2D2B el fenómeno se repite. Antofagasta vuelve a liderar con arriendos promedio de $828.000 mensuales y una rentabilidad de 4,7%, lo que permite generar una ganancia anual estimada de $9.936.000.

Le sigue Concepción, con rentas de $620.000, un retorno de 4,4% y $7.440.000 anuales, y La Serena, con $600.000 de arriendo mensual, un cap rate de 3,9% y $7.200.000 al año.

Viña del Mar, en tanto, registra arriendos promedio de $650.000 y ganancias anuales de $7.800.000, pero su rentabilidad no supera a las demás ciudades regionales, con un cap rate de 3,1%.

“Durante años gran parte de la inversión inmobiliaria estuvo concentrada en Santiago, pero hoy vemos que varias ciudades regionales están ofreciendo tickets de entrada más competitivos y mejores retornos para inversionistas que buscan renta residencial”, señalan desde AP Capital de Assetplan.