Es la principal medida que propuso el gobierno en su reforma al mercado de capitales: la creación del Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi), que será una persona jurídica de derecho público, administrado por BancoEstado, con duración indefinida y patrimonio propio, que irá a comprar créditos hipotecarios otorgados por instituciones financieras como bancos, “priorizando la primera vivienda”, y considerando propiedades de hasta 6 mil UF.

La idea es sacar del balance de los bancos los créditos en cuestión, pero sí hay un deducible del que se harán cargo las instituciones financieras para asumir la primera pérdida. “El número ahí es 3,5%, es un número promedio estadístico, típicamente es la tasa de siniestralidad que tienen este tipo de créditos”, dijo el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, la semana pasada a los parlamentarios, cuando explicó que el objetivo de este instrumento en los próximos cuatro años es financiar cerca de 150 mil viviendas nuevas o usadas, con créditos a 30 años, pie del 10% y a tasas competitivas.

“Esto guarda alguna similitud con el Fannie Mae, que es un mecanismo muy similar al que tiene Estados Unidos, que es el país más capitalista del mundo. Son mecanismos que hay que diseñar bien, con los incentivos correctos”, ejemplificó este fin de semana Quiroz.

Si bien el Fonavi que presentó el Ejecutivo en su reforma tiene algunas similitudes con la firma Fannie Mae, también tiene varias otras diferencias con esta empresa patrocinada por el gobierno estadounidense, que a septiembre de 2025 poseía o garantizaba alrededor de una de cada cuatro viviendas en Estados Unidos, al tener el 25% de la deuda hipotecaria pendiente de viviendas unifamiliares (hipotecas de personas); y cerca del 21% de la deuda hipotecaria pendiente de viviendas multifamily, según su reporte anual de 2025.

Su funcionamiento

¿Qué es y cómo opera Fannie Mae? La compañía Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) se fundó en 1938 como una agencia del gobierno federal de EE.UU., creada por el Congreso tras la Gran Depresión para revitalizar el mercado de la vivienda, en pleno New Deal del entonces presidente Franklin Roosevelt. Con ello facilitó el acceso a viviendas y también reactivó la construcción.

Pero en estos 90 años ha tenido cambios, modificando su naturaleza jurídica y ampliando sus facultades. En 1954 se transformó en una corporación de propiedad público privada. En 1968 pasó a ser totalmente de propiedad privada, con patrocinio estatal.

Y actualmente es controlada por el gobierno de EE.UU.: desde la crisis subprime, particularmente desde 2008, está bajo la tutela (conservatorship) de la Housing Finance Agency (FHFA), una agencia federal que ejerce todos los poderes de los accionistas y del directorio.

Fannie Mae no presta directamente dinero a las personas. Más bien su objetivo es dar liquidez a este mercado, permitiendo a los distintos prestamistas acceder rápidamente a fondos en buenas condiciones de mercado, otorgando estabilidad y accesibilidad al mercado hipotecario.

En su sitio web asegura que durante el primer semestre de 2026 proporcionó US$241 mil millones en liquidez al mercado hipotecario, con lo que permitió a unos 802 mil hogares comprar, refinanciar o arrendar una vivienda. En ese periodo, más de 190 mil

adquisiciones de créditos hipotecarios fueron de personas que compraron vivienda por primera vez.

En concreto, Fannie Mae compra los créditos hipotecarios a las instituciones financieras y los mantiene en sus carteras o los agrupa en valores respaldados por hipotecas, operando en el mercado secundario.

Estos son los llamados MBS, o Mortgage-Backed Securities, que básicamente son un tipo de bono securitizado. Fannie Mae luego vende los MBS a inversionistas, y al mismo tiempo garantiza estos bonos. Esto significa que si los deudores dejan de pagar, la compañía responde ante los inversionistas. A cambio, cobra una comisión de garantía, lo que actualmente es su principal fuente de ingresos.

“Hemos transformado nuestro modelo de negocio”, señala Fannie Mae en su sitio web, haciendo referencia al giro que dieron luego de la crisis subprime, momento en el que entraron a un régimen de administración judicial (conservatorship), del que no han salido. “Anteriormente, generábamos la mayor parte de nuestros ingresos manteniendo una amplia cartera de inversión compuesta por hipotecas y MBS. Actualmente, hemos reducido drásticamente dicha cartera y hemos adoptado un modelo de negocio más estable, basado en el cobro de comisiones de garantía”, explica.

En ese sentido, puntualiza que “nuestro modelo se centra en percibir un flujo constante de comisiones mensuales por garantizar el pago puntual del capital y los intereses de los valores respaldados por hipotecas que vendemos a inversionistas estadounidenses e internacionales”.

Con este modelo, el riesgo de crédito se traslada desde las instituciones financieras a este sistema, lo que permite dar créditos a 30 años a tasas más bajas y que son fijas. Al mismo tiempo, permite a las instituciones financieras liberar capital que requieran para poder otorgar otro tipo de préstamos.

En su sitio web destacan que gracias a esta transformación que hicieron de su modelo de negocios, “hemos logrado 13 años consecutivos de rentabilidad anual. Hasta la fecha, hemos abonado al Tesoro aproximadamente US$181 mil millones en concepto de dividendos de acciones preferentes senior, una cifra que supera en unos US$62 mil millones el apoyo recibido del gobierno desde 2008″.

Asimismo, agregan que “tan solo en los últimos cinco años —periodo en el que se nos ha permitido retener nuestros beneficios— hemos incrementado nuestro patrimonio neto en más de US$81 mil millones, alcanzando un patrimonio neto de casi US$95 mil millones al cierre de 2024″.

En su sitio web también señalan que desde 2008 se han “centrado en mejorar la resiliencia y la calidad crediticia de la cartera de hipotecas que garantizamos. Esta mayor resiliencia queda patente en la prueba de estrés anual exigida por nuestro organismo regulador en virtud de la Ley Dodd-Frank, destinada a evaluar nuestra capacidad para resistir condiciones económicas adversas”. Aseguran que en los últimos años, los resultados de dichas pruebas “han reflejado pérdidas nulas o mínimas (antes de impuestos) incluso en escenarios de grave recesión económica, mucho más severos que la crisis financiera de 2008″.

El presidente de EE.UU., Donald Trump, intentó poner fin durante su primer mandato al control gubernamental sobre el gigante hipotecario, al igual que sobre su gemelo, Freddie Mac, pero sin éxito. Trump aún tiene en mente esta idea, pero medios de comunicación internacionales han reportado que nuevamente hay dudas de que pueda tener éxito en esta administración.