Dejó el mando de Socovesa, dice, en un proceso planificado y consensuado desde hace cerca de un año con los controladores de la empresa, la familia Gras. Mauricio Varela Labbé fue gerente general corporativo del grupo la última década y abandonó su cargo en junio. “Después de 27 años de trabajar en Empresa Socovesa tenía ganas de hacer un cambio. Influye, por supuesto, que los últimos cinco años fueron superdesgastantes por la crisis de la industria”, dice Varela en retrospectiva.

El ingeniero comercial UC manejó la mayor empresa inmobiliaria de un mercado atomizado y enfrentó años difíciles, con millonarias pérdidas que forzaron una compleja y profunda reestructuración. Pero sigue ligado a los Gras: es socio minoritario de la Viña Montgras -tiene menos del 4%- y su esposa está en ese directorio.

Varela quiere pasar de ser empleado a profesional independiente, siempre ligado a la industria en la que ha trabajado casi toda su vida, y ha definido tres áreas de interés: consultorías, asesorías o directorios; colaborar con gente del mundo financiero -fondos de inversión, compañías de seguro- que invierten en el sector inmobiliario; y estructurar proyectos y, eventualmente, participar como inversionista. “Estoy en conversaciones en los tres frentes”, cuenta.

En las labores no remuneradas, se mantendrá como presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, que reúne a las empresas del sector, cargo que ocupa desde 2017 y que preservará al menos por otro año más. También ingresó al directorio de Proptech Chile, gremio de startup del mundo inmobiliario y construcción.

Hace casi dos años, cuando dirigía Socovesa y la compañía atravesaba un complejo escenario, Mauricio Varela decía que la industria atravesaba su peor crisis desde 1982, por la duración y profundidad de la caída.

-¿El sector superó ya la crisis?

-Esto partió de alguna manera en marzo del 20. Ya llevamos 5 años. Yo diría que la peor parte de la crisis ya pasó. La peor parte fue el año 2022-23, donde las ventas llegaron al punto más bajo y las condiciones financieras eran las más desafiantes: inflación alta, tasas de interés del Banco Central superaltas, para frenar la inflación, que tenían a las compañías totalmente ahogadas. Las compañías trabajan con deuda a corto plazo. Esa fue la peor etapa. Las condiciones no son hoy día óptimas para las compañías, pero son mucho mejores que hace un par de años. Desde el lado de la demanda, ha habido una recuperación, pero muy lenta: después de una caída de tipo 40%, las ventas han crecido tipo 5% por año. Es una recuperación muy lenta.

-O sea, ¿no han vuelto al nivel precrisis? ¿Pueden volver al nivel precrisis o hay un cambio estructural?

-Es una discusión profunda si hay un cambio estructural o no. No cabe duda que hoy día el mercado es más chico que precrisis. Precrisis, el mercado, según cifras de TocToc, vendía 130 millones de UF en la Región Metropolitana, entre casas y departamentos nuevos. El año pasado se vendieron 94 millones y este año se espera que estén cerca de los 100 millones de UF. Yo no veo un cambio en la estructura en cuanto a que siguen habiendo muchos actores, pero sí es un mercado más pequeño. Y eso ha hecho que las compañías desarrolladoras se han achicado, han reducido equipo, las compañías han tenido pérdidas estos años, los socios han tenido que hacer aumentos de capital, ha sido un periodo bien difícil.

-¿Desaparecieron muchas compañías?

-Varias compañías han quebrado y otras están muy, muy reducidas, pero sigue siendo una industria con muchos actores, sumamente competitiva y donde el grueso de los nombres que más suenan siguen estando presentes: Socovesa, Aconcagua, Manquehue, Moller, Enaco, Imagina, Paz. Todas están más pequeñas que antes. El mercado se va a reordenar y los que mejor lo hagan en los próximos años tienen un espacio para tomar posiciones de liderazgo que quizás antes no tenían. Las compañías en general están buscando terminar de vender los proyectos que tienen terminados. Un 50% de lo que está en oferta hoy día está terminado. La prioridad número uno de la industria es vender lo que está terminado. Ahí hay un sobrestock evidente.

-¿Qué efectos ha tenido el subsidio para los créditos hipotecarios lanzado por el gobierno?

-Está ayudando efectivamente a que se comercialicen esas propiedades. Ha sido bien positivo. Es la primera medida del gobierno que ha tenido un efecto realmente contundente en el mercado. Hay cifras todavía preliminares, pero lo que uno escucha al hablar con las compañías es que las ventas en el segmento hasta las 4.000 UF, que es donde subsidio opera, han mejorado. Mediáticamente, hay un cambio de expectativa en ese segmento. La tasa sonaba como uno de los grandes problemas y el subsidio, aunque no es tan grande, está permitiendo dos cosas: uno, que haya crédito al 90%, porque hay una garantía adicional y, segundo, que la gente perciba que hay que aprovechar una oportunidad.

¿Y es efectivamente más conveniente?

-Como tasa, 60 puntos. Si el crédito era 4,5%, hoy está en 3,9%. O si era de 5%, ahora está en 4,4%. No es tan material, pero ayuda y lo que está marcando mucho la diferencia es que hoy día con este subsidio te prestan el 90%. La gente tiene dificultad para armar un pie del 20% en cambio un pie del 10% queda bastante más abordable.

En algún momento había créditos por hasta 100%, pero eso desapareció…

Eso desapareció. En la época de la crisis subprime en Estados Unidos quedó claro que si la gente no pone un pie, hay un riesgo desmedido para el sistema: la gente puede dejar de pagar. En EE.UU. pasó. En Chile no pasó tanto, pero la morosidad de los créditos al 100% era más alta que las de 90% y las del 80% (...) Es deseable desde el punto de vista de la solvencia del sistema financiero, pero también hay que hacerlo compatible con que la gente se pueda comprar una propiedad. Y en el último tiempo se ha hecho más difícil, las viviendas están bastante más caras que antes y este subsidio está ayudando a la gente a comprar una vivienda...

-¿Pero es un impacto limitado?

-Es harto. Hoy en día está aprobado para 50.000 unidades, pero podría extenderse, si esto sigue siendo exitoso. Es una cantidad relevante, piensa que más o menos se venden 25.000 unidades al año en todo el mercado de Santiago. Y el subsidio es para las viviendas de 4.000 UF hacia abajo.

-¿Cuánto tiene en stock la industria?

-Hoy día hay 65.000 unidades en oferta en Santiago, de las cuales un 60%-70% están en el tramo donde el subsidio a la tasa opera. El subsidio entró a operar en julio, así que no hay cifras todavía contundentes como para medir el efecto, pero lo que uno habla con las compañías es que las ventas a partir de julio han mejorado bastante.

-¿Las empresas crecieron en forma desmedida antes de la crisis?

- Yo diría que la crisis no responde a que las compañías se hayan sobreexcedido en su expansión. El origen de la crisis fue por los retiros de las AFP, que generaron una inflación que obligó al Banco Central a tener que subir las tasas de corto plazo; y los retiros le pegaron a las tasas de largo plazo. Ese es el origen de la crisis inmobiliaria. Previo a eso, la industria tenía un equilibrio entre oferta y demanda adecuado. Es una crisis exógena, causada por otros factores.

Lo que nadie fue capaz de leer era cuánto tiempo iba a durar esta crisis. Las compañías han tenido que pasar por este ciclo, y hacia adelante tiene que seguir ajustándose la oferta con la demanda. Todavía hay una sobreoferta relativa a la demanda que hay. Hay más de 30 meses para agotar oferta y uno quiere que ese número esté más cerca de los 20. Hay un 50% de la oferta que está terminada y uno quiere lo normal sea 20-25%...

-¿Las compañías no van a emprender nuevos proyectos mientras no baje el stock?

-Hay nuevos inicios de proyectos, pero de manera acotada y es necesario que sea así, porque hay una sobreoferta. Hoy las compañías están lanzando pocos proyectos y creo que está bien, dado el mercado, y están preparándose para idealmente ir lanzando más en la medida que los meses para agotar oferta estén más razonables. Ya hay señales: por ejemplo, en el sector oriente de Santiago, el mercado ya está en meses para agotar oferta bastante razonable. ¿Por qué? Porque la demanda ahí se ha recuperado más rápido, porque la gente tiene mejor acceso a crédito, tiene más pie en general, hay más recursos, pero el mercado masivo, la clase media sigue pendiente de que la demanda mejore.

El mercado grande es el de los departamentos: sobre el 80% de la demanda. El mercado de las casas es el mercado pequeño y ese mercado también se ha ajustado bastante bien, pero nos queda la clase media, departamentos, que es el mercado grande, que se termine de ajustar.

Las compañías están todas operando con una escala tipo 40%-50% menor a la que tenían en general previo a la crisis. Ahora, este negocio es cíclico y en la medida que la economía crezca un poco más y que haya más empleo, eso hará que la industria inmobiliaria también pueda crecer.

-Decía al principio que lo peor de la crisis ya pasó. ¿En qué momento de la crisis está el sector? ¿Saliendo?

Estamos saliendo de la crisis, probablemente en la última etapa. Uno podría decir que ya no estamos en crisis, pero sería exagerado porque todavía las condiciones no son óptimas: el 50% de la oferta terminada no es un indicador sano. Uno podría decir que cuando ese indicador esté avanzando hacia el 25% estamos fuera de la crisis. ¿Cuánto queda para salir? Un año de ese orden. Probablemente, si el subsidio sigue operando como está operando, nos va a ayudar... Estamos en el último año probablemente de la crisis, yo diría que hacia el segundo semestre del año 2026 podrían haber indicadores que ya muestran que las cosas están de salida de la crisis.

Tasas, precios y suelos

-¿El escenario de tasas ha ayudado? Las tasas de corto plazo han caído.

-Ha ayudado mucho, eso no lo ven los consumidores pero para las compañías es crucial. Acá los terrenos se pagan con equity, con patrimonio, y toda la construcción está financiada con deuda ligada a la tasa de corto plazo. El 50% del precio de venta es costo de construcción. Eso ha sido un alivio tremendo y eso ha permitido que, en general, ya no haya ruidos en general de insolvencia en la industria. La tasa de largo plazo esa sí que llegó para quedarse, una tasa más alta que la que tuvimos antes.

-Ya no vamos a volver a tasas hipotecarias del 2%, como las hubo en algún momento…

-Se sabía en el entorno económico más informado que esas tasas eran una oportunidad y que no eran para quedarse para siempre. Hoy día estamos por tasas entre el 4% y el 5%, y no hay expectativas que esas tasas se ubiquen por debajo del 4% en el mediano plazo. Eso es un cambio más estructural que obedece a la economía chilena y a la economía internacional, que también está con tasas de interés de largo plazo más altas. Para la gente, la accesibilidad a la vivienda sigue siendo un problema: se hizo cara la vivienda y ese es un tema de largo plazo que hay que discutir como sociedad, para ver cómo se generan condiciones para que la vivienda sea abordable para la gente.

-¿Por qué ocurrió? ¿Los precios de la vivienda en Chile son más altos que en el resto de la región?

-Si tú te vas a los 90 y la primera parte de los 2000, la vivienda en Chile comparativamente hablando era bastante más barata que en otros países de la región. Es bien complejo el fenómeno, pero fundamentalmente se restringió la capacidad de generar oferta y esto tiene que ver con el suelo urbano. No es que no haya suelo, me refiero a suelo con norma para construir. Se restringió la capacidad de construir vía las restricciones a los planos reguladores...

-¿Es el principal factor?

Es el principal. Ahora, el costo de construcción también ha subido. El tercer factor importante es que la regulación respecto a los estándares de construcción se ha puesto cada vez más exigente. Y el otro factor que probablemente también influye son los impuestos. Ahora las viviendas tienen que llevar IVA, genera recaudación, pero genera costos para los desarrolladores, que lo tienen que pagar los clientes.

-¿Se puede bajar el precio?

-No es razonable esperar que se pueda revertir a la baja el precio de la vivienda, pero no puede seguir subiendo al ritmo que subió, porque ya los ingresos no dan. La vivienda en Chile ya es muy cara y es un tema que creo que hoy día también ha entrado en el sistema político, hay un problema.

-¿La solución de fondo es que crezca la economía y los ingresos de las personas?

-No cabe duda que el crecimiento económico es superrelevante para todas las industrias, para toda la actividad económica, para la gente. Pero también hay que generar condiciones para que los precios de las viviendas no sigan subiendo. Hay discusiones que la ADI quiere tener con las candidaturas y con el próximo gobierno electo, en su minuto, respecto de qué medidas se pueden tomar para que las viviendas no sigan subiendo y generar condiciones para que se pueda construir más en la ciudad, tanto en la periferia como en la zona céntrica: alturas, densidades, etc. Con propuestas de densificación equilibrada: nadie quiere repetir lo de los guetos verticales, sabemos que eso generó muchos problemas, pero eso no significa que no podamos construir en condiciones razonables.

¿Ve propuestas interesantes de algunas candidaturas?

-No, hasta ahora no hemos visto nada muy interesante. Son temas bien técnicos, que en su minuto nos parece más interesante discutirlos, con los equipos técnicos de los candidatos, para tener una conversación más de fondo. No de eslogan político, sino de fondo.