La ley del subsidio a la tasa para créditos hipotecarios en la compra de viviendas nuevas por debajo de las UF4.000 sin duda está moviendo el mercado, generando un dinamismo que no se había visto hace años.

El último reporte de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif) mostraba que con apenas 3 meses de funcionamiento ya casi la mitad de los 50 mil subsidios considerados por la ley habían sido solicitados. Además, ya se habían aprobado casi 14 mil subsidios el 23 de septiembre.

Aunque el subsidio comenzó a operar en julio, TocToc estima que el mayor movimiento se está viendo en julio y agosto, de acuerdo al Infoinmobiliario correspondiente al octavo mes del año. “Julio y agosto vendieron en promedio un 65% más en el segmento bajo UF4.000 que los meses anteriores”, explicó el research manager de la firma, Cristóbal Bravo.

Este segmento saltó de vender en la Región Metropolitana 644 unidades netas (incluyendo desistimientos) en mayo a 780 en junio, para superar la barrera de las 1.000 transacciones los meses siguientes: 1.059 en julio y 1.130 en agosto. En este último mes las compras subieron 5,5% anual, empujado con fuerza por el subsidio a la tasa.

En total se vendieron 1.291 departamentos brutos (sin incluir desistimientos) en entrega inmediata en agosto en el segmento de subsidios, correspondientes al 83% del total de las ventas del mes.

Para casas la proporción es menor. Sólo 134, equivalentes al 50% de las 267 vendidas en agosto en total, corresponden al segmento por debajo de las UF4.000.

“Con respecto al año pasado, el mercado de departamentos ha vendido a Agosto un 2,8% más de unidades, mientras que el mercado de casas muestra un crecimiento cercano al 20,4%. Si bien estos aumentos se concentran en el mercado DS (con otros subsidios), se espera que el subsidio a la tasa impulse las unidades sin DS al cierre del año”, sostiene el reporte de TocToc.

¿Dónde se concentran las ventas?

De acuerdo a los datos del portal inmobiliario son tres las comunas que concentran la mayor parte de las ventas de departamentos con subsidio, sumando más de la mitad. Santiago consolidó 277 del total (22%), La Florida 267 (21%), y Ñuñoa 218 (17%), sumando un 60% del total de las ventas del mes.

Otras comunas relevantes para la venta con subsidio fueron Macul, La Cisterna, Cerrillos, Independencia, Las Condes, Providencia, Peñalolén, Estación Central, San Joaquín y San Miguel.

Por el lado de las casas, sólo una comuna se llevó la mitad de las ventas con subsidio de agosto en la Región Metropolitana. Se trata de Lampa, que del total de 134 unidades vendidas en agosto, se adjudicó 66, equivalente a un 49%.

Las comunas que le siguen mantienen una diferencia importante con Lampa. Buin registró 28 ventas equivalentes al 21%, y Puente Alto 13, lo que significó casi un 10%. Más atrás también destacaron Padre Hurtado, San Bernardo, Colina, Talagante, El Monte y Peñaflor.

Cristóbal Bravo menciona que en casas bajo las UF4.000 “varias inmobiliarias nos han comentado que tanto en la Región Metropolitana como en regiones ha subido la participación de inversionistas. Antes buscaban solo departamentos, hoy estamos viendo que buscan casas de bajo UF4.000. La renta de casas tienen buenas ocupaciones y buenos indicadores de casas así que también se han visto más activa en el último tiempo”, dijo.

Y agrega también que en algunos proyectos de casas del segmento más de un 40% de las unidades ha sido destinado a inversionistas. Pero no hay una cifra generalizada para el mercado.

Proyecciones

Actualmente uno de los principales problemas del sector inmobiliario son los altos niveles de stock. Durante agosto la oferta disponible de departamentos bajó finalmente de las 60.000 unidades, por primera vez desde 2021, contabilizando un total de 58.209 unidades.

“El segundo semestre vamos a bajar a una oferta de 45 mil unidades de oferta disponible, o sea un valor un poco más cercano a los niveles prepandemia. Esto si es que se mantiene este ritmo este ritmo de venta”, proyectan desde TocToc.

En el mercado de casas, Bravo apuntó a que no se ha visto tan afectado por la crisis inmobiliaria, por lo que no se ha acumulado oferta y se mantiene en niveles sanos de velocidad de venta.

Aunque en el acumulado de los primeros meses de agosto las ventas totales de viviendas, no sólo con subsidio, aún están por debajo del nivel del mismo periodo del 2024, la proyección de TocToc es que cerrarán el año con más transacciones que el año pasado.