La publicación de la llamada Ley Valentín en el Diario Oficial abrió una nueva etapa para la seguridad en edificios en altura. La norma no solo impide que los reglamentos de copropiedad prohíban la instalación de mallas, bloqueadores de ventanas u otros sistemas para prevenir caídas, sino que establece obligaciones para determinadas viviendas.

El nuevo artículo de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria alcanza a departamentos ubicados por sobre el primer piso donde residan niños de hasta 12 años o personas con necesidades especiales que presenten un mayor riesgo de caída. Cabe recordar que esta ley fue ingresada luego de la tragedia ocurrida en San Pedro de la Paz, cuando el pequeño Valentín Brain, de 5 años, perdió la vida tras caer desde el piso 13 de un edificio en 2025.

Su aplicación obligatoria, sin embargo, no será inmediata, ya que el artículo transitorio establece un plazo de 24 meses desde su publicación para que comience a exigirse la nueva obligación, es decir, desde septiembre de 2028.

La norma no sólo se limita a reconocer el derecho de una familia a instalar una protección en su departamento. En los casos contemplados por nuevo el artículo, establece que el copropietario, arrendatario u ocupante deberá implementar medidas de seguridad idóneas en los sectores de la vivienda o en bienes comunes asignados en uso y goce exclusivo que presenten riesgo de caída.

La norma menciona como ejemplos las mallas de protección de alta resistencia, los sistemas de bloqueo o limitación de apertura de ventanas y otros mecanismos que cumplan las instrucciones que determine la Secretaría Ejecutiva de Condominios. Además, obliga a quien implemente la medida a informar al administrador y entregar los antecedentes documentales correspondientes.

Es precisamente en la implementación donde aparecen varias de las primeras preguntas que deberán resolverse durante los próximos dos años. Una de ellas es quién fiscalizará que las medidas estén efectivamente instaladas y cumplan con un estándar de seguridad. El texto legal no establece un sistema específico de fiscalización para cada vivienda ni crea una sanción particular asociada exclusivamente al incumplimiento del nuevo artículo.

Para la abogada y académica de la U. del Desarrollo, Isabel Warnier, ese es uno de los aspectos que quedan abiertos. A su juicio, la legislación no contempla sanciones específicas por incumplir esta obligación, por lo que eventualmente podrían entrar en juego las reglas generales de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y las facultades de los juzgados de policía local, además de las responsabilidades que correspondan según cada caso.

El administrador, en tanto, adquiere un papel relevante, pero no necesariamente el de ejecutar la instalación. José Miguel Oyarzo, CEO de la aplicación de condominios EdiPro, explica que los administradores deberán revisar los reglamentos de copropiedad, especialmente en edificios donde actualmente existan prohibiciones para instalar mallas o cierres. La nueva ley establece que esas prohibiciones no pueden impedir las medidas de seguridad contempladas por la normativa.

Los dilemas de la implementación

La discusión también alcanza al costo, ya que establece que la obligación recae en el “copropietario, arrendatario u ocupante a cualquier título”, lo que abre una zona de potencial conflicto en los contratos de arriendo.

Para Warnier, el hecho de que una vivienda sea arrendada no elimina la obligación del arrendatario cuando se configura el supuesto legal. Las partes podrían acordar quién asume la instalación o qué ocurrirá con ella al terminar el contrato, pero ese acuerdo no elimina el deber de implementar la medida cuando corresponda.

También aparece una discusión sobre la apariencia exterior de los edificios. La ley establece que los condominios no podrán impedir estas instalaciones, pero sí podrán fijar estándares mínimos de calidad y condiciones de instalación y mantención destinadas a conservar el “orden, homogeneidad y seguridad” de la edificación.

Para Jaime Arriagada, director de Ingeniería en Construcción de la U. Mayor, la instalación de estos sistemas no debiera representar una dificultad técnica, incluso en edificios antiguos. Sin embargo, plantea que será relevante definir criterios técnicos respecto de la fijación, resistencia, instalación y mantenimiento para evitar que una protección genere una falsa sensación de seguridad.

Esa preocupación es compartida por Neftalí Carabantes, director del Centro de Estudios en Seguridad de la U. Central. A su juicio, la discusión no debiera reducirse a instalar una malla, sino a garantizar que exista un sistema capaz de resistir efectivamente una caída. Eso implica considerar la resistencia de la malla y sus anclajes, la exposición a radiación UV y humedad, la configuración de las aberturas, la resistencia de los bloqueadores y la vida útil del dispositivo.

También plantea que los reglamentos deberían permitir conocer qué sistema fue instalado, quién lo instaló, cuándo se realizó la instalación y bajo qué especificación técnica. De lo contrario, advierte, podría producirse un cumplimiento meramente formal, y montar cualquier dispositivo solo para acreditar que se cumplió la ley.

Otro punto que deberá definirse es la responsabilidad ante un accidente. La nueva legislación establece que fabricantes, proveedores o instaladores responderán por fallas o defectos de las medidas de seguridad conforme a la Ley de Protección de los Consumidores, cuando corresponda, sin perjuicio de la responsabilidad civil o penal que pueda proceder.

Pamela Leal, de la U. Central, agrega que en un accidente deberán analizarse si existió un defecto de fabricación, un problema de instalación, una falla de mantenimiento o incluso una eventual negligencia en el uso del sistema. La responsabilidad, sostiene, podría depender de la relación causal entre el defecto y la caída, y eventualmente coexistir con otras responsabilidades.