Chile deja de tener los créditos hipotecarios más baratos de la región y las personas ya sienten los efectos

La política enfría los nuevos proyectos inmobiliarios en el momento más hot de la economía

Venta de departamentos en Avenida Colón

Aquellos que estaban ad portas de firmar papeles para su nuevo hogar son los que sienten los efectos más inmediatos. En muchos casos han debido desistir de la compra. Si en septiembre había una tasa de 3,29%, en lo más reciente el registro es de 5%, en gran parte producto de los retiros de AFP.




Son múltiples las consecuencias que se advirtieron que tendrían los retiros de fondos de pensiones. Pero las advertencias ahora se convirtieron en hechos concretos. En lo inmediato, hay efectos financieros y macroeconómicos que están impactando a distintos grupos de la población.

Una de esas situaciones es el alza de los créditos hipotecarios. Esta semana el Banco Central dijo -en su Informe de Estabilidad Financiera (IEF)- que los plazos y pie para este tipo de préstamos retrocedieron 20 años. Y el incremento llegó de golpe.

De hecho, Chile era el país de la región donde estaban los créditos hipotecarios a tasas más bajas y a plazos más largos.Pero si hace un par de meses se daban préstamos de este tipo a 25 o 30 años, ahora no hay más allá de 20 años. Y si en septiembre había una tasa de 3,29%, en lo más reciente el registro es de 5%. Eso, sin considerar el 2% que se veía hace un año.

Esto significa que en aproximadamente un mes, Chile superó la tasa de países como Turquía (3,86%), Perú (4,36%), Rusia (4,68%), República Dominicana (4,77%) y El Salvador (4,99%).

“Tasas de UF+2% son lejanas, a pesar de que estaban vigentes sólo hace un año atrás. Con estas alzas, Chile rápidamente ha pasado de ser el país con tasas bajas a nivel internacional, a uno de los más altos en la región”, puntualiza el gerente general de la Asociación de Bancos (ABIF), Luis Opazo.

Lo que hay detrás del alza

Quienes habían juntado el pie para un crédito y solo les restaba el proceso de firma de los papeles, es el segmento que se ha visto afectado de forma más inmediata. Uno de esos casos es el de Stephanie Valdés, una joven de 29 años que vivía en Pudahuel con sus padres y quería comprarse una casa en Maipú.

Stephanie Valdés

“En junio tenía listo un crédito con un dividendo por $420 mil, pero en septiembre subió a $530 mil, y en octubre iba sobre los $600 mil. Entonces, definitivamente no puedo. Lo dejé hasta ahí. Además, ahora salió que los plazos son a 20 años. Ni siquiera hice una nueva cotización porque ya sé que no me alcanza, no hay por dónde. No soy millonaria, pero soy ingeniera, mi sueldo está por sobre el promedio y ya se me hizo imposible, imagínate lo que significa para una familia con un sueldo en el promedio”, relata.

Opazo comenta que “el alza de las tasas de interés ha sido a una velocidad no vista en los últimos quince años. Esto es un efecto acumulado que se deriva de masiva venta de instrumentos de largo plazo, producto de los retiros de fondos de pensiones y rentas vitalicias, así como del mayor riesgo país”.

Stephanie tuvo la idea de comprar una casa en diciembre del año pasado, dado que las tasas estaban bajas, sin embargo, como no llevaba un año de corrido trabajando, decidió esperar hasta abril de este año. Ese mes cotizó créditos hipotecarios con varios bancos y optó por Scotiabank.

Ya tenía el pie de $12,5 millones que le exigía la entidad, por lo que en junio firmó los papeles por un crédito de UF3.800, que equivalía al 90% del valor de la vivienda. Se lo dieron a 30 años, y a una tasa variable de 1,44%, por lo que su dividendo sería de casi $420 mil en la primera etapa. Optó por tasa variable, dado que en un inicio la tasa fija siempre es más alta, y en ese momento era cercana a 3,8%.

“Firmé papeles. Ya estaba aprobado el crédito con esa tasa”, cuenta. Durante los primeros días de julio firmó el compromiso de compraventa de la vivienda. Pero la firma de la escritura se atrasó entre los papeles del banco, la tasación de la casa “que de hecho me la cobraron”, y luego el estudio de título, explica.

“En septiembre me contacta la ejecutiva para decirme que la tasa que me habían ofrecido ya no era válida y tenía que evaluarme de nuevo. Ahí ya me estaban ofreciendo una tasa variable de 3,2%; y la tasa fija iba en 4,8% o 5%. Eso fue antes de la noticia del Banco Central sobre el alza de la Tasa de Política Monetaria”, recuerda.

De esta manera, empezó a cotizar en otros bancos y encontró una tasa intermedia, “pero me advirtieron que eso era para septiembre, y cuando firmara la escritura iba a ser muy distinto”. Fue ahí cuando decidió parar todo.

“Lo dejé en stand by, porque sabía que la escritura no iba a salir todavía y la tasa podía subir. Entonces, en octubre, cuando salió la noticia de que el BC iba a subir la tasa, me contactó la ejecutiva de Scotiabank avisándome que la última tasa que me había ofrecido ya no se podía mantener y que había nuevos precios de mercado. No hice la simulación de nuevo, porque ya no me interesa, sé que no puedo, ya estaba complicada con esos más de $100 mil extra de dividendo, y los valores aproximados que me dieron era que la nueva tasa variable estaba entre 4,5% y 5%, mientras que la tasa fija estaba llegando a 6% o 7%”, dice.

El economista jefe de Bci, Sergio Lehmann, sostiene que detrás de esta fuerte alza de tasas que se ha visto, “se reconoce el impacto negativo muy potente que ha implicado los retiros de fondos de pensiones, que han obligado a las AFP a liquidar cerca de US$30 billones en instrumentos de renta fija o bonos. Frente a los riesgos de nuevos retiros, estas instituciones han debido tomar posiciones en instrumentos más líquidos, de corto plazo, lo que ha llevado a prácticamente secar el mercado de bonos”.

Sergio Lehmann

Lehmann agrega que “las tasas de los créditos hipotecarios se anclan precisamente en estas tasas base, por lo que también han subido con mucha fuerza. Detrás de ello se reconoce que los bancos financian sus operaciones en este mercado. Para plazos muy largos, 30 años por ejemplo, esto se ha agudizado, llevando a que los créditos hipotecarios haya acortado el horizonte de otorgamiento”.

Ahora Stephanie teletrabaja desde un departamento que arrendó en Viña del Mar. “Tengo la esperanza de que en algún momento baje la tasa y pueda comprar. Más adelante”, concluye.

La corredora de propiedades Gabriela Canales comenta que lo que ha estado observando en el último tiempo es que “la gente que quería comprar, ahora está optando por arrendar. Y los arriendos en este minuto están escasos, no encuentras una casa barata ni muchas disponibles”.

Gabriela Canales Foto por Mario Tellez / La Tercera

Los que no acceden

En el IEF el BC señaló que “el principal riesgo para la estabilidad financiera local está en nuevas liquidaciones forzadas de activos que continúen debilitando al mercado de capitales local de forma estructural y limiten su capacidad de enfrentar correcciones y/o eventos disruptivos (...) Ello impulsaría adicionalmente el costo de financiamiento e impondría mayores restricciones de acceso tanto al crédito hipotecario para personas, como a fondos para inversión para empresas, y al fondeo del Fisco. Dichos elementos, a su vez, redundarían en menor crecimiento de largo plazo”.

Y las mayores restricciones ya se están notando. Canales cuenta que en lo reciente ha visto a varias personas que estaban listas para comprar una vivienda, pero con el alza de tasas, desistieron. Uno de esos casos es el de un departamento en Tobalaba que vendía a $130 millones, dado que el banco lo había tasado en cerca de $129 millones.

Sin embargo, la corredora detalla que “finalmente lo ofrecimos en $125 millones para ver si le alcanzaban los números a la compradora. Pese a ello, de un minuto a otro la joven tuvo que aumentar el pie de $12 millones a $24 millones, y el dividendo le subió $100 mil dado el ajuste de plazos. Si a eso le sumas los gastos comunes y todo lo demás, no le dio. Así que desistió. Me quedé con el negocio ahí. Se me cayó la venta”.

En todo caso, el fundador y CEO de Capitalizarme, Gabriel Cid, relata que en la fintech no han visto un fenómeno de desistimiento en promesas de compra de vivienda en el último periodo. “Es importante entender que, a diferencia de lo que ocurre en otros actores, en nuestro caso la compra de viviendas tiene la finalidad de inversión, por lo que el perfil de los compradores es distinto (son personas con una buena situación financiera)”, sostiene.

Gabriel Cid FOTO: DANIEL ARAYA MARTIN

Sin embargo, Cid añade que “el alza del costo de los créditos hipotecarios ha tenido otros efectos, que impactan a la industria completa. Uno de ellos es una mayor restricción de los proyectos. Los desarrolladores inmobiliarios no están haciendo nuevos proyectos puesto que no hay certeza de la compra. De hecho, no hay nuevos permisos de edificación”.

En general, hay personas que deberán esperar más tiempo para poder juntar un pie más alto, y otros que tendrán que buscar una vivienda de menor valor. A los que más afecta esta situación es a las personas que tienen un ingreso con el que les alcanzaba justo para obtener un hipotecario, es decir, que estaban en el límite de carga financiera.

Monto promedio de créditos otorgados según tramo de edad del deudor. En UF. Fuente: Asociación de Bancos en base a Sinacofi.Menos de 30 años30-3940-4950-59Más de 60 añosTotal
Septiembre 2010 a agosto 20112.1712.5881.5161.0535871.649
Septiembre 2020 a agosto 20213.5534.2373.4652.4651.4083.335

Opazo da un ejemplo para dimensionar los efectos concretos del deterioro de las condiciones financieras: para una persona que hace unos pocos meses podía financiar una vivienda de UF 3.500 con un pie del 20%, a una tasa de UF+2,64% a 25 años, sus dividendos representaban un 23% de sus ingresos mensuales. Sin embargo, con una tasa de UF+5% y el efecto de la mayor inflación actual, los dividendos aumentarán casi 30%, traduciéndose en una carga financiera de 30%.

Luis Opazo

De esta manera, el ejecutivo dice que “para lograr mantener una carga financiera en torno a 25%, esta persona deberá contar con un mayor pie, lo que implica posponer la decisión de compra para continuar ahorrando para un pie de 35% -totalizando un pie de UF 1.225-, o alternativamente comprar una casa más barata, la cual se estima en UF 2.850, y no UF 3.500 como había planificado”.

En otras palabras, esto significa que, si una vivienda de UF 3.500 antes era accesible para personas con un ingreso del hogar en torno a $1.670.000, ahora esa misma vivienda es accesible para personas con ingresos de $2.000.000, “es decir, ese hogar requiere un aumento de su ingreso de un 20% para acceder a la misma propiedad que podía hace unos meses”, proyecta Opazo.

Distribución del número de créditos hipotecarios otorgados según edad. En % del total. Fuente: ABIF en base a Sinacofi.Menos de 30 años30-3940-4950-59Más de 60 años
Septiembre 2010 a agosto 20113,92737,9238,1
Septiembre 2020 a agosto 20212,932,236,819,58,7

Según cifras de la ABIF, los créditos hipotecarios se concentran principalmente en personas entre 30 y 49 años, que representan el 69% del número y el 79% de los montos de nuevas operaciones en el último año. Esto se ha mantenido relativamente constante al comparar la situación de hace una década atrás.

<b>Distribución del monto de créditos hipotecarios otorgados según edad. En % del total. Fuente: ABIF en base a Sinacofi.</b><b>Menos de 30 años</b><b>30-39</b><b>40-49</b><b>50-59</b><b>Más de 60 años</b>
Septiembre 2010 a agosto 20115,142,434,814,72,9
Septiembre 2020 a agosto 20213,140,938,214,23,7

Cristián Marcel tiene 42 años, vive en Ñuñoa, trabaja en arquitectura y construcción. Estaba buscando casa o departamento en Las Condes, pero cotizó la semana pasada y no consiguió el resultado que esperaba, ya que el endeudamiento que habría tenido era muy grande versus su renta. Le daban una tasa de 6% a 20 años.

Cristián Marcel Foto: Mario Tellez / La Tercera

“Hice simulaciones, pero la verdad es que con las tasas que hay hoy día, y considerando los periodos que se están entregando para los créditos, está demasiado caro. Quería ver a 25 o 30 años, pero solo daban a 20″, cuenta. Confiesa que por ahora va a esperar a ver “cómo cambian las condiciones sociopolíticas, que la verdad están generando mucha incertidumbre, y tal vez si eso mejora el mercado se va a recuperar un poco más y habrá más posibilidades de acceder a ese crédito”.

Pero en lo inmediato no hay luces de que esto vaya a cambiar. La gerenta de la División de Política Financiera del BC, Solange Berstein, explicó esta semana a los senadores que, según un sondeo que hicieron con los bancos, dicen estar ofreciendo créditos hipotecarios a plazos menores, y esperan que esto se mantenga en los próximos meses.

El mismo presidente de Banco Santander, Claudio Melandri, dijo hace un par de semanas que “estamos al límite de que los créditos hipotecarios a 20 años dejen de estar en el mercado”.

Berstein añadió esta semana que el acceso a tasas fijas a largo plazo también es algo que está siendo más restrictivo. “Hoy vemos con mayor fuerza oferta de créditos hipotecarios a tasa variable o mixta, y menos a tasa fija a largo plazo”, puntualizó.

Además, advirtió que “lo que vemos en términos de la oferta de créditos, en términos de restricciones hacia adelante, en términos de tasa, plazo y pie, serían más restrictivas”.

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