No han sido días fáciles para las distintas áreas ligadas a hipotecarios de los bancos. Hasta con reuniones de emergencia han abordado algunas entidades la contracción del mercado de renta fija local, que es clave para la entrega de financiamiento a las personas.

Esto ha llevado a que la banca, que se ha caracterizado por entregar los créditos de menor tasa y de más largo plazo en Latinoamérica, estén subiendo tasas y reduciendo plazos de créditos. Aunque los precios siguen por debajo de la región, si antes daban préstamos hipotecarios de 25 o 30 años, en los últimos días muchos están bajando ese plazo a 20 años como máximo.

Esto significa que también aumenta el dividendo que deben pagar las personas. Y como la cuota mensual que paga cada cliente está ligada a su renta mensual, muchas personas que antes podían acceder a créditos ahora no podrán.

Así por ejemplo, desde Bci señalan que desde este viernes ofrecerán los hipotecarios a tasa fija (o Bci Home Extra en UF) hasta 20 años como plazo máximo del crédito. Asimismo, comentan que entregan el producto Home Conveniencia (tasa fija + variable) en UF respetando las condiciones de plazo y porcentaje de financiamiento (25 años al 90% y a 30 años al 80%).

Banco de Chile y Santander también bajaron los plazos a 20 años; mientras que en Itaú las condiciones están en evaluación, pero siguen ofreciendo hipotecarios a 30 años a través de su producto bipotecario, que considera un periodo de tasa fija y otro de tasa flexible.

Y también se suma BICE. Juan Francisco Castaño, gerente del área Hipotecario de banco BICE, comenta que “en este momento no estamos ofreciendo créditos hipotecario a 30 años, por las condiciones de mercado”. Y agrega que fue precisamente en octubre de este año cuando dejaron de ofrecer hipotecario a 30 años, quedando en un máximo de 25 años con tasa variable y 20 años a tasa fija.

Hay varias razones detrás de este fenómeno, pero tal vez el principal factor que lo explica son los retiros de fondos que se han hecho en el país, principalmente de las AFP, pero también de rentas vitalicias en compañías de seguros.

El economista de EuroAmerica, Luis Felipe Alarcón, comenta que la baja de plazos de créditos hipotecarios “está relacionado principalmente con la acumulación de retiros de fondos previsionales, los que han generado un flujo vendedor de bonos gigantesco, particularmente de bonos del Estado, que son la base de cálculo de las tasas hipotecarias. Otros factores que han ayudado a esto es el importante aumento de la deuda fiscal (bonos), la incertidumbre política y el abrupto cambio en la posición de política monetaria del BC (aunque también esto es en respuesta al efecto de los retiros)”.

En ese sentido, Alarcón señala que “la mayor parte del impacto en las alzas de tasas de interés se ha ubicado en los bonos de más largo plazo, lo que en la práctica ha generado que no exista mercado en esos plazos, produciendo en definitiva que los bancos no puedan financiarse a esos plazos de la manera en que lo hacían habitualmente, y de ahí surge esta restricción a los plazos de financiamiento y el alza generalizada en los costos de los créditos hipotecarios”.

En simple: cuando los bancos necesitan financiar un crédito a 30 años, colocan un bonos de ese mismo plazo en el marcado local. Sin embargo, ya no hay agentes que compren en Chile bonos de ese tipo de duraciones.

Esto, en parte, porque precisamente las AFP son las grandes compradoras del mercado local de deuda a largo plazo, como bonos de compañías para financiar proyectos de infraestructura y carreteras; o bonos de gobierno, de empresas y de bancos. Y la razón es simple: pueden y tienen que hacerlo, dado que buscan financiar pensiones a 10, 20 o 30 años, por lo que necesitan comprar activos que sean de ese tipo de duraciones.

Pero resulta que producto de los retiros del 10%, las AFP debieron vender activos para pagar los fondos solicitados. Esto generó que pasaron de ser grandes compradoras de deuda, antes de los retiros, a grandes vendedoras, y cuando los bancos en los últimos meses han salido a emitir deuda -o las empresas y el Fisco- las AFP no compran, dado que deben vender.

A esto se suma que, con la perspectiva de nuevos retiros, ya con un cuarto en discusión en el Congreso, las AFP deben mantener liquidez en sus carteras para eventualmente poder pagar esos retiros en los próximos meses, por lo que no les conviene estar comprando bonos que duran 30 años, además de que los precios se han deteriorado.

Esto significa que hay una mayor oferta de instrumentos de deuda porque debieron vender, y hay una menor demanda pues las AFP no están comprando. El resultado: mayor tasa de interés, y escasa emisión de bonos de largo plazo en el mercado local, puesto que no hay compradores.

El economista de Gemines, Alejandro Fernández, detalla que la baja de plazo para créditos hipotecarios se debe “básicamente por la desaparición del mercado de muy largo plazo. Con los retiros las AFP y compañías de seguros no están comprando bonos y otros papeles a largo plazo. Por el contrario, están vendiendo. Entonces, no hay mercado. Los papeles más largos son los más afectados, por eso suben las tasas y ya no prestan a tasa fija (algunos por lo menos). Entonces es una reacción natural de acortar los plazos para evitar tener que subir demasiado las tasas lo que hace menos atractivo el negocio hipotecario y más riesgoso”.

El gerente de inversiones de Nevasa, Jorge García, coincide con lo anterior, pues comenta que las emisiones de deuda han estado escasas, y precisamente los bonos que son de largo plazo en general tienen por compradores a los que invierten en el mundo de las pensiones, como las AFP y aseguradoras. Así, señala que si los bancos no son capaces de emitir a deuda a 30 años, “producto del menor interés por parte del mercado, se les imposibilita ofrecer financiamiento a sus clientes en esos plazos largos”.

El factor riesgo local también pesa en la ecuación. En el último tiempo hay personas que han preferido invertir sus activos en el exterior y eso en algunos casos significa vender renta fija local para comprar activos afuera, lo que agrega presión a las tasas.

También las AFP han tomado mayor exposición internacional, llegando la inversión extranjera total al 53,7% a septiembre de este año; lo que se compara con el 44,97% que tenían afuera antes de los retiros, en junio de 2020.

Es en este contexto que la falta de compradores de papeles de largo plazo tiene un impacto directo en las tasas que los bancos ofrecen en los créditos hipotecarios. Y también en los plazos.

Desde una entidad explican que hoy en día si ofrecieran créditos a tasa fija no tendrían spread (diferencial entre el costo de fondo y la tasa al cliente, es decir, lo que les cuesta financiar el crédito versus el precio que ofrecen), por lo que han debido ofrecer solo tasas variables, es decir que después de determinado plazo la tasa, varía según el mercado, por lo que el riesgo de que la tasa suba es compartido entre el banco y el cliente.

El gerente general de la Asociación de Bancos, Luis Opazo, comenta que “las tasas de interés de los créditos hipotecarios han subido desde 2,64% en julio de 2020 a 3,29% en septiembre de 2021, y en el margen están por sobre el 4%”.

“Necesitamos como país, como bancos y personas, un mercado que no aspire a bonos a 30 días, sino a 30 años”, dice Opazo.

En todo caso, señala que “esto aún nos sitúa cerca de países como Turquía y Perú, y por sobre las tasas exhibidas en Brasil. Sin embargo, nos aleja de la similitud hasta ahora mostrada con otras economías desarrolladas, tales como Australia o Nueva Zelanda”.

El ejecutivo agrega que “esto es especialmente relevante porque da cuenta de un cambio en el mercado de los créditos para la vivienda en Chile. Probablemente no volvamos a ver tasas del 2% como las registrada antes de los retiros, y los plazos se irán acotando”.

Además, explica que “los actuales clientes de créditos hipotecarios, que alcanzan a 1,1 millones, se verán afectados directamente por la mayor inflación, que se reflejará en un alza de sus dividendos”.

Opazo detalla que “las personas que estén en búsqueda de opciones de crédito probablemente accederán a condiciones más restrictivas que meses anteriores. Un ejemplo concreto de esto es que el efecto combinado de las alzas de tasas de interés y una mayor inflación podría traducirse en aumentos de casi 25% en el valor de los dividendos. Para dimensionar este impacto cabe señalar que cada año se contratan aproximadamente 120 mil créditos hipotecarios”.

Es que el mercado de deuda a 30 años hoy tiene problemas. Según datos del Banco Central, el stock de títulos de deuda de emisores chilenos al segundo trimestre de 2021 totalizó US$309 mil millones, lo que incluye colocaciones PDBC y bonos del gobierno, además de los privados.

De dicho monto, los bancos comerciales tienen el 16% (principalmente bonos del gobierno y el Central), inversionistas extranjeros un 27,9%, el mismo Central un 3,4% (bonos bancarios), y los fondos mutuos un 15,5%.

Sin embargo, los fondos de pensiones bajaron entre marzo y junio de este año de 26,5% a 24,3%. Ellos son uno de los principales actores del mercado y su contracción tiene un efecto directo en la demanda por deuda en el mercado local. En la misma línea, las compañías de seguros bajaron de 8,5% a 8%.

Pero a lo que ocurre con el mercado de renta fija, en el marco de la discusión del cuarto retiro se suman otros factores que ponen más presión sobre los créditos hipotecarios. Desde un banco apuntan que deberán, por una parte, hacer caja, pues el programa de Facilidad de Financiamiento Condicional al Incremento de las Colocaciones (FCIC), del Banco Central, que contemplaba US$40 mil millones, ya se copó, y por tanto deberán entregar los préstamos.

Por otra parte, está la Tasa Máxima Convencional (TMC), el interés máximo que los bancos pueden cobrar por distintos tipos de operaciones -como un hipotecario- se calcula en base a una ecuación que toma como base las operaciones realizadas el mes anterior.

Así, como las tasas han marcado incrementos importantes en el último tiempo, hoy el precio al que los bancos se financian es mayor, en muchos casos, a la tasa máxima que podrían cobrar, lo que tiene a varias entidades complicadas, esperando a que pase el tiempo y la TMC se pueda ajustar a los precios reales que hay actualmente en el mercado. Esto implica que en muchos casos no puedan dar créditos.

El presidente del Banco Central, Mario Marcel, dijo esta semana a los senadores en el marco de la discusión del cuarto retiro de fondos que “lo que ha pasado después del tercer retiro es que las tasas de interés han aumentado más de 300 puntos base (pb), más de 3 puntos porcentuales, de lo cual una fracción relativamente menor, más o menos la cuarta parte se explica por las perspectivas de evolución de la TPM, en la medida que la economía se ha recuperado y se prevé algo más de inflación, entonces se prevé una TPM más alta; pero todo el resto, las tres cuartas partes restantes, correspondientes a más de 200 pb, corresponden a mayores percepciones de riesgo”.