La tendencia en el mercado industrial es clara: la preferencia por las bodegas premium se ha ido marcando cada vez más por sobre las de menor calidad, es decir, el segmento B. El último informe de la industria de la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield muestra que sólo los centros logísticos clase A concentran una demanda positiva en el primer semestre del año, mientras que la clase B pierde ocupación.

A junio de 2025, la absorción neta de los centros de almacenaje premium concentró 51.127 metros cuadrados. El escenario es favorable para este tipo de activos. Pero para las bodegas clase B las cifras no son positivas, con absorción neta de -13.154 metros cuadrados.

Con esto la tasa de vacancia de las bodegas premium alcanzó apenas un 2,7%, mientras que en los activos de clase B la disponibilidad de espacios alcanzó un 7,5%. Esto equivale a una superficie de 69.729 metros cuadrados para el primero de estos casos, y de 224.528 para el segundo, el 76% del total en el mercado.

En el mercado industrial, considerando ambos segmentos, la tasa alcanzó un 5,3%, equivalente a 294.257 metros cuadrados disponibles para arrendar. Esta cifra representa un incremento de 10,8% en comparación con el mismo período de 2024 y marca el nivel más alto desde 2020.

“Lo que está empujando al alza la vacancia general no es el comportamiento del mercado completo, sino específicamente la desocupación de centros logísticos clase B. Esta es una tendencia que venimos observando desde hace un año y que se ha ido profundizando trimestre a trimestre”, señaló Rosario Meneses, subgerente de investigación de mercado de Cushman & Wakefield Chile.

“El mayor dinamismo que muestran las bodegas clase A responde a una preferencia del mercado por espacios más modernos, eficientes, como mayor altura útil, andenes de carga, pavimentos de elevada resistencia y certificaciones de sustentabilidad, lo que permite optimizar el almacenamiento, automatizar procesos y cumplir con exigencias normativas y medioambientales. Por estos motivos, muchos operadores están apostando por estos espacios para levantar capital, ya que son activos que entregan mayor proyección y estabilidad en el tiempo”, indicó la ejecutiva de la firma.

En esta línea, el estudio de Cushman & Wakefield estima que la mayor parte de los proyectos en construcción del mercado industrial se concentra en el segmento premium. De los 319.516 metros cuadrados en obras, 279.416 corresponden a edificaciones clase A (87%). Sólo 40 mil son clase B (13%). De la misma forma las iniciativas aún en fases iniciales suma 1.395.835 metros cuadrados en carpeta: 815.203 metros cuadrados premium (58%) y 580.632 metros cuadrados B (42%).

Bodegas Flex

Dentro del mercado industrial también están las bodegas flex, espacios de almacenamiento compactos, de oficinas y/o locales comerciales en un mismo lugar. Estas son módulos agrupados en condominios, que constan de una superficie total construida desde los 3.500 m2. el inventario total de bodegas flex llega a 1.515.332 metros cuadrados, y no está considerando dentro de las cifras anteriormente mencionadas.

Para este segmento en particular la vacancia supera la del mercado, alcanzando un 14,5%. Esto es equivalente a 219.673 metros cuadrados disponibles para arrendar. De acuerdo a los datos de Cushman & Wakefield, esto representa un incremento de doble dígito versus el primer semestre de 2024. En ese entonces la vacancia era de apenas un 6,9%.

La alta vacancia de este grupo se debe al ingreso de nuevos proyectos que ampliaron la oferta en varios submercados de la Región Metropolitana. Entre enero y junio se añadieron 68.383 metros cuadrados al stock. En detalle, entraron al mercado 5 proyectos distintos: Icenter Sur, Workcenter 3, Metalparcenter, Primepark 3 y BSL, ubicados en la zona norte, norponiente y sur.

“La inversión se está volcando hacia proyectos en arriendo, impulsada por los altos precios de renta, la mayor disponibilidad de suelo en comparación con el sector industrial tradicional, y la posibilidad de que inmobiliarias más pequeñas participen, ya que estos desarrollos requieren un capital menor”, aseguró Meneses.

“Este dinamismo refleja la constante evolución del sector industrial-logístico, impulsado por la necesidad de soluciones flexibles y eficientes que respondan a los nuevos desafíos de distribución”, concluyó Rosario Meneses.

En construcción de bodegas flex hay otros 206.359 metros cuadrados, con lo que el stock sobrepasaría los 1,7 millones.