Es la principal medida que propuso el gobierno en su reforma al mercado de capitales: la creación del Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi), que será una persona jurídica de derecho público, administrado por BancoEstado, con duración indefinida y patrimonio propio, que irá a comprar créditos hipotecarios otorgados por instituciones financieras, “priorizando la primera vivienda”, y considerando propiedades de hasta 6 mil UF.

El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, dijo la semana pasada a los diputados que esto va a permitir a las personas acceder “a tasas mucho menores que las que tiene hoy día el mercado. En algún sentido uno puede verlo como una continuación del instrumento Fogaes, pero tiene menos riesgos y costos para el Estado”.

También explicó que en los próximos cuatro años el objetivo de este instrumento es financiar cerca de 150 mil viviendas nuevas o usadas, con créditos a 30 años, y un pie del 10%.

El fondo no va a generar hipotecas ni financiar directamente a deudores, ese va a seguir siendo el rol de los bancos, cooperativas, cajas de compensación y aseguradoras o administradoras de mutuos hipotecarios. Ellos podrán hacer ofertas al Fonavi, respecto de las comisiones que cobrarán por la originación, administración y cobranza de los créditos.

La idea de esta medida, es sacar del balance de los bancos los créditos en cuestión, para que así no tengan que constituir capital adicional, lo que en teoría debería abaratar los costos de este tipo de préstamos, y al mismo tiempo, le da espacio a la industria para que puedan entregar otros tipos de créditos.

Hasta ahí, esto es algo que entusiasma a los distintos actores del mercado que entregan créditos hipotecarios. Pero hay un asunto que tiene intranquilos a los grandes bancos privados del país, lo que según advierten, pone en duda su participación en el Fonavi en caso de mantenerse: el proyecto plantea que hay un deducible del que se harán cargo las instituciones financieras para asumir la primera pérdida, y una vez superado, los no pagos corren por cuenta del fondo.

Sobre el Fonavi, el presidente de la Asociación de Bancos, José Manuel Mena, dijo esta semana que apoya la idea general, pero que “hay que trabajar en su detalle”. Explicó: “He escuchado que (apunta a) quitar todas las necesidades de uso de capital y de provisiones de los bancos en este tipo de créditos, de manera que el crédito no sea alojable, o buqueable (contabilizable) en el balance del banco, sino que en el balance del fondo. En eso creo que hay que hacer un doble clic para que funcione. Porque si por una u otra situación, queda aún usándose capital, o queda aún con necesidad de provisiones, al final eso se expresa en un efecto de precio. Si algo de lo que he dicho queda en el banco, bueno, va a significar un precio mayor”.

Cuánto será aquello que deberán cubrir los privados, es algo que aún no se conoce, dado que no está fijado en la ley, sino que más bien lo definirá el reglamento interno de cada fondo, estableciendo los valores mínimos y máximos del deducible en cuestión. Pero el gobierno sí ha deslizado el guarismo en el que está pensando. “El número ahí es 3,5%, es un número promedio estadístico, típicamente es la tasa de siniestralidad que tienen este tipo de créditos”, señaló el ministro Quiroz a los parlamentarios.

En reserva, los grandes bancos del país contraargumentan que con un deducible del 3,5%, en la práctica el Fonavi igualmente les estaría traspasando la totalidad del riesgo de crédito, pues el originador se hace cargo del impago hasta dicho porcentaje. Y es que la mora mayor a 30 días de los grandes bancos del país era del 2,5% promedio en julio; y sin considerar la mora de BancoEstado (4,46%), se reduce a un 2% del total de colocaciones. Es más, estiman que lo más adecuado es calcular la cartera deteriorada, que alcanza a cerca de un 0,5% del total.

Una minuta del Ministerio de Hacienda explica las razones que justifican un deducible: la idea es mantener “la responsabilidad sobre el riesgo y los incentivos para otorgar financiamiento bajo adecuados estándares de evaluación”. Básicamente, el gobierno quiere asegurarse de que estén bien alineados los incentivos, para que los privados entreguen créditos de buena calidad, similares a los que hoy otorga la banca.

Desde BancoEstado han salido a respaldar esta medida. Pero en la industria privada reclaman en reserva que el Fonavi está hecho “para la entidad estatal”, pues argumentan que es el único de los grandes actores que no tiene holguras de capital, y que por tanto, le conviene dar créditos mediante Fonavi, pese al deducible.

Sin embargo, hace una semana el ministro de Hacienda refutó que eso fuera así: “Para competir en grandes cantidades, hay muchos bancos chicos que no tienen balance para hacerlo. Ese banco chico podría mañana ser originador de créditos, y va a vender el crédito Fonavi, y a lo mejor tiene una tecnología nueva, moderna, a lo mejor usa inteligencia artificial, o es capaz de captar más clientes y va a poder competirle al otro en la administración. Por lo tanto, se va a generar más competencia en el otorgamiento”, sostuvo Quiroz.

A juicio del titular de Hacienda, “aquí hay mucho incentivo” a participar del Fonavi, porque “genera un montón de competencia. En ese sentido, es mucho más procompetitivo que cualquier cosa. Porque hoy día el banco que da créditos hipotecarios tiene que tener balance para darlo, debe ser capaz de sostener en su balance esos créditos”.

El entusiasmo de los no bancarios

Por el otro lado, los actores más pequeños ya se han entusiasmado con esta propuesta.

Francisco Sepúlveda, gerente general de Caja La Araucana, afirma que para la institución el Fonavi es una oportunidad porque, hasta ahora, el mundo hipotecario se ha mantenido lejos de sus posibilidades, debido a que su financiamiento, “en general, tiene una duración que no supera los cinco años. Esta medida soluciona ese problema, porque podemos otorgar créditos que se pueden financiar a corto plazo y después se vende al fondo”.

Respecto del deducible, a diferencia de los bancos, Sepúlveda plantea que no lo ven como un problema, aunque apunta que podría “ir ajustándose en el tiempo para evaluar cómo fluctúa el riesgo de las carteras transferidas”. No obstante, apunta también a que el riesgo de las cajas es bajo: “Las cajas de compensación hacen el descuento (del crédito) por planilla. En créditos de consumo, el riesgo de nuestra cartera no supera el 1,5% o 1,7%, las cajas en general administramos riesgos inferiores a lo que está planteando el deducible de 3,5%”.

Por su parte, el gerente general de Coopeuch, Rodrigo Silva, valora “positivamente la reforma y, en particular, las iniciativas que buscan fortalecer el ahorro y ampliar el acceso a la vivienda. En Coopeuch venimos trabajando hace años para contribuir a cerrar la brecha habitacional, desarrollando soluciones que respondan a las distintas realidades y etapas de vida de las personas”.

Por eso, Silva asegura que “estamos plenamente disponibles para evaluar nuestra participación en el Fonavi, una vez que conozcamos en detalle sus condiciones operativas. Toda iniciativa que permita darle mayor profundidad y liquidez al mercado hipotecario, mejorar las condiciones de acceso a la vivienda y reactivar la construcción, va en una dirección que compartimos. La vivienda no solo permite que las familias construyan patrimonio, también moviliza inversión, actividad económica y empleo para el país”.

Al ser consultados, desde Caja Los Andes prefirieron no referirse directamente a si participarán o no en el Fonavi, pero sí lo valoraron “y, sobre todo, el componente de ahorro. Al hacer más alcanzable la meta que una familia debe reunir para completar el pie, el diseño devuelve sentido al hábito de ahorrar, que es una de las barreras más duras para llegar a la primera vivienda”.

Sepúlveda, en tanto, explica que en La Araucana los préstamos para la vivienda otorgados por la entidad podrían tener una alta demanda: “Nosotros hoy día somos la segunda caja del mercado. Tenemos un millón cuatrocientos mil afiliados, de los cuales principalmente hay trabajadores del sector público y del sector privado. El acceso a la vivienda propia es algo relevante para nuestros afiliados, prevemos que al menos el 30% de la cartera de trabajadores afiliados a la caja tiene una necesidad de acceso a su primera vivienda”.

Sin embargo, precisa que “el crédito social no compite con la banca, y por lo tanto el crédito social hipotecario, en este caso, no competiría con la banca”.