Atrás quedó la tormenta de la crisis subprime de 2008 en Estados Unidos y en especial en Miami. Hoy la ciudad de las aguas tibias y palmeras se encuentra en plena recuperación, con un desarrollo inmobiliario pujante que atrae a inversionistas de todo el mundo, entre ellos, varios chilenos.

"Los inversionistas chilenos contemplan esta plaza como un punto de inversión con altas rentabilidades a corto plazo. Esto contribuye a la diversificación de la cartera de inversión", dice Carolina Arrau, gerente de estudios de Colliers.

"Hoy la ciudad vive un revival, se ha convertido en refugio de inversionistas, capturando una demanda muy cosmopolita", cuenta un empresario chileno que está en el negocio. "Pero es un mercado muy especializado y hay que conocer las reglas", advierte la misma fuente.

Si bien existe un renovado interés, lo cierto es que el flujo de empresas chilenas a Miami empezó hace más de una década. Punta de lanza fue Archiplan USA, liderada por Raimundo Onetto y ligada a Patricio Kreutzberger y a los arquitectos Jaime e Ignacio Hernández, de Archiplan. La firma desarrolló más de 2.000 viviendas, con una inversión cercana a los US$ 120 millones. Cuando se reactivó el mercado, pos crisis, se asociaron con Inmobiliaria Aconcagua, que en 2011 aterrizó en Miami, con un proyecto de casas llamado Doral Cay. La compañía desembarcó en ese mercado a través de la sociedad Alta Developers, con los grupos Terra (cubano americano), Renta (de los chilenos Alfonso Peró y Eduardo Elberg) y Archiplan USA.

Sin embargo, la semana pasada Aconcagua anunció que en el tercer trimestre de este año vendió gran parte de su participación en los proyectos inmobiliarios Le-Parc, One Paraiso y Neovita, que desarrollaba con terceros. Mantuvo Doral Cay, que está en etapa de entrega.

Este año Aconcagua también vendió su participación en otros dos proyectos a sus socios de Rentas. "Esta decisión significó a Aconcagua una utilidad bruta de US$ 1.640 millones, a septiembre de 2014 (registrada en participación en asociadas); más una entrada de efectivo por US$ 16 millones", que ingresó hacia fines de octubre, explicó la firma en sus resultados.

Bienvenido a la ciudad

Aconcagua y Archiplan USA no son los únicos nombres. Guzmán & Larraín están desarrollando proyectos de vivienda en Miami. La firma ingresó a ese mercado en 2001, "de manera que hemos pasado por momentos buenos, otros malos y dada la situación actual del mercado en Estados Unidos, se avizoran buenos años hacia adelante", afirma Nicolás Guzmán, gerente general de Empresas Guzmán & Larraín.

Como inversionistas han desarrollado cerca de seis proyectos. Hoy tienen cinco obras en distintas etapas de desarrollo y, según Guzmán, esperan iniciar trabajos en dos de ellas durante el primer trimestre de 2015. "Guzmán & Larraín ha invertido cerca de US$ 60 millones en los proyectos realizados a la fecha y se espera una inversión del orden de US$ 70 millones para los próximos tres años", detalla el ejecutivo. "Hace unos 18 meses la actividad inmobiliaria en la ciudad ha ido tomando ritmo, lo que se ha notado en alzas de precio de terrenos y de las viviendas", agrega.

A la lista se suma Valcan Inversiones, que representa a un family office que invierte hace tiempo en Miami, con edificios residenciales para renta.

El distrito de oro

Uno de los sectores favoritos es el distrito financiero de Brickell. Ahí los chilenos están desarrollando proyectos residenciales "en segmentos altos de la demanda, entre 200 a 300 unidades en promedio por proyecto. Los valores varían entre US$ 300 mil y US$ 700 mil en promedio, por vivienda, considerando la demanda objetiva y la absorción del último tiempo. Son proyectos en alta densidad", detalla Arrau.

En la zona, Atton Hoteles inició en mayo la construcción de su primer hotel en Miami, con una inversión de US$ 65 millones. Atton Brickell Hotel, Miami está en un terreno de 3.985 metros cuadrados y contempla la construcción de 26.686 metros cuadrados totales, distribuidos en 12 pisos y un subterráneo.

Atton Hoteles es controlado por un grupo de inversionistas chilenos liderado por las familias Angelini, Elberg y Said Handal, que poseen el 25% de la propiedad. El 75% restante es de fondos de inversión administrados por Capital Advisors. "Al año ingresan por Miami 20 millones de viajeros, de los cuales la mitad son de Estados Unidos y la otra son extranjeros. De estos, 50% son viajeros latinoamericanos. Por lo tanto, existe una demanda muy atractiva", asegura Francisco Levine, gerente general de Atton Hoteles.

Después de la tormenta…

"Miami hoy se encuentra en plena recuperación después de la crisis, con un desarrollo inmobiliario pujante que ha sido motivado por el enorme atractivo de la ciudad para inversionistas y compradores internacionales, principalmente de Latinoamérica y con creciente participación de Europa, Asia e incluso compradores norteamericanos", precisa Luis Jovel, gerente general de Alta Developers, un joint venture de gestión de desarrollo inmobiliario que está a cargo de los proyectos de Aconcagua y sus socios, entre otros.

Hoy tiene siete proyectos en distintas etapas de desarrollo y ubicaciones dentro de Miami, directamente y en asociación con otros desarrolladores locales, "gestionando una inversión cercana a los US$ 90 millones y ventas cercanas a los US$ 700 millones", dice el ejecutivo.

Jovel coloca otros elementos sobre la mesa: una ubicación atractiva y clima privilegiado, y que en los últimos años Miami "ha desarrollado una oferta de infraestructura, cultura, hotelería y esparcimiento sin precedentes, lo que la está llevando a la altura de otras grandes metrópolis como Nueva York o San Francisco y a precios más convenientes".

Lo anterior, agrega, sumado a la estructura de compra generada pos crisis, "en la que los compradores deben poner hasta un 50% del precio como pie antes de terminar la obra gruesa, y en que se exige un 80% de preventa antes de iniciar la construcción, hacen que este nuevo boom de Miami esté cimentado sobre bases financieras sólidas con una estructura de riesgo bastante bajo".

"La gran diferencia respecto de la etapa anterior es que hoy se construye con el dinero de los compradores. El sistema está muy poco endeudado y si necesitas financiamiento bancario es poco -cerca de un 20% en promedio- y sobre el final del desarrollo", explica el arquitecto Raimundo Onetto, gerente de desarrollo y negocios de Alta Developers.

Otro elemento que hace atractivo a este mercado es el aumento de los precios durante el desarrollo del proyecto: desde que comienza la venta hasta el fin de la construcción, los valores suben cerca de un 15% en promedio, detalla Onetto. "En 2011 se reactivó el mercado con precios similares a los de 2002, previo a la crisis. Un departamento en Brickell -de 100 m2- puede costar hoy US$ 500 mil y en 2011 se podía comprar en US$ 380 mil, un nivel similar al que había previo a la crisis. Hoy los valores están cerca del peak, que fue en 2005", sostiene.

Un tercer elemento en juego es la diversidad de compradores: actualmente existen cerca de 30 nacionalidades distintas que están adquiriendo propiedades en Miami, algo inédito, asegura Onetto.

Pero hay matices. El gerente de Alta Developers advierte que "hay que ser cuidadosos con la inversión en Miami". Añade que la clave para invertir con éxito en ese mercado "es tener una base de asociaciones de confianza con actores que cuenten con profundo conocimiento del mercado local, sumado a la capacidad de levantar financiamiento para la construcción, en el contexto de una banca tremendamente conservadora y regulada que hace complejo obtener los créditos necesarios".

"Uno tiene la imagen de Miami sólo como destino turístico", añade el gerente de Atton. Sin embargo, explica que hay datos que demuestran que "es una ciudad donde se efectúan muchos negocios, eventos deportivos, ferias internacionales, convenciones de múltiples tamaños y actividades que generan demanda hotelera".

Un dato de la causa es que en Miami, "los hoteles cercanos a nuestra plaza cerraron en 2013 con una ocupación del 79,7%, lo que es reconocido en la industria como un muy buen desempeño", sostiene Levine, quien añade que la ciudad es un importante puerto internacional.