En un documento de más de 120 páginas - que incluye al informe financiero- el ejecutivo ingresó sus indicaciones al proyecto de Reforma al Mercado de Capitales y Financiamiento de la Casa Propia, el cual se tramita en la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados, instancia que votará la iniciativa en particular entre martes y miércoles.

El Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi) es considerado el corazón de la iniciativa, e implica la creación del vehículo, el cual podrá adquirir a los originadores, como los bancos, hipotecas por hasta UF6.000.

El Estado aportará hasta US$2.000 millones y el fondo podría alcanzar hasta US$20 mil millones vía apalancamiento. Pero el reglamento establecerá un deducible, el cual indicará el nivel de riesgo con el que quedarán los bancos. Eso quedará en el reglamento del fondo, y hasta ahora se habla de un 3,5%.

Tal como adelantó Pulso la semana pasada, uno de los primeros cambios es que los créditos serán sólo para la única vivienda de personas naturales, de uso habitacional y se excluyen personas jurídicas. Se elimina en la opción de refinanciamiento y compra de instrumentos respaldados por activos habitacionales, y se establecerá que financiará solo la adquisición de vivienda.

Otra de las indicaciones es que se explicitará que el tope de 6.000 UF incluye bodega y estacionamiento.

También se establecerá que terceros pueden suscribir cuotas, con administración siempre de BancoEstado y que la deuda pueda contar con garantías de organismos internacionales.

Junto con ello, las indicaciones señalan que las políticas del Fonavi deberán ser aprobadas por la CMF y por “el Comité Ejecutivo del Banco (Estado)”, y “ajustarse a los contenidos mínimos que establezca la Comisión para el Mercado Financiero mediante norma de carácter general”.

Además, se apunta que “cada fondo podrá emitir cuotas de una o más series, las que podrán ser suscritas y pagadas por el Fonavi, con cargo a los aportes efectuados por el Fisco conforme al artículo 3, por el Fisco y por terceros”.

“La participación de terceros como aportantes no alterará la administración del Fonavi y de los fondos, la que corresponderá siempre al Banco del Estado de Chile”, detalla el documento, que adicionalmente establece que “las cuotas de los fondos serán valores de oferta pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 47 del artículo primero de la ley N° 20.712″.

Además, “el capital, reajustes, intereses y demás obligaciones derivadas de los instrumentos de deuda emitidos o financiamientos contraídos por los fondos constituidos por el Fonavi podrán contar con garantía del Estado de Chile “, y que ” las obligaciones señaladas en el inciso primero podrán contar, total o parcialmente, con garantías otorgadas por organismos multilaterales".

Un elemento clave en la discusión parlamentaria fue la estructuración del deducible, pues originalmente se calcularía sobre los créditos y no sobre la cartera cedida, lo que podría generar incentivos negativos para los originadores.

Así, la indicación del ejecutivo detalla que “las entidades originadoras que enajenen créditos o activos elegibles a los fondos constituidos por el Fonavi deberán mantener una exposición económica al riesgo asociado a dichos activos como primera pérdida, la que se estructurará como un deducible respecto de la cartera de créditos transferidos por cada entidad originadora al respectivo fondo.”

Gobernanza del Fonavi

Uno de los aspectos que también se discutió fue la gobernanza del Fonavi. En su presentación ante la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados, la presidenta del Banco Central, Rosanna Costa, resaltó la necesidad de que la CMF tenga un rol de regulador sobre el Fonavi, adicional al comité interno de supervisión de la administración establecido en el proyecto de ley, pues “el proyecto contempla que BancoEstado será simultáneamente administrador, al ser quien estará a cargo de emitir los reglamentos, y posible participante en las licitaciones, algo que podría generar eventuales conflictos de interés”.

En tanto, la presidenta del CFA, Paula Benavides, había subrayado la importancia de la gobernanza del Fonavi, pues el proyecto establece que BancoEstado administrará el fondo con participación de unidades encargadas, pero “sin una definición de cuáles son los responsables principales de la gestión, de la ejecución”.

“A la vez, sabemos que BancoEstado también puede participar como originador. Es decir, tenemos un contexto de participación en la administración, en la normativa, en los reglamentos, a la vez de este rol de originador”, sostuvo en su momento.

En el documento se agrega un nuevo artículo 11, el cual establece que “al cumplirse cuatro años contados desde la constitución del primer fondo, y posteriormente cada cuatro años, el Banco del Estado de Chile deberá realizar un estudio que evalúe el funcionamiento del Fonavi y de los fondos que éste constituya, el que deberá contener una recomendación fundada sobre su continuidad y, en su caso, sobre las modificaciones necesarias para su perfeccionamiento”.

El estudio debe evaluar la sustentabilidad del fondo, y los ajustes de los parámetros del Fonavi y de los fondos que sean necesarios en caso de no ser sustentables.

Junto con ello, se indica que “el Banco deberá someter el estudio a una evaluación externa, realizada por organismos internacionales, universidades acreditadas o expertos de reconocido prestigio académico o profesional en materias financieras o de financiamiento habitacional, que sean independientes del Banco y de las entidades originadoras”.

Fuentes de la banca señalan que estas modificaciones están lejos de ajustarse a las recomendaciones planteadas durante la tramitación de la iniciativa, y que el hecho de que sea el banco quien haga la evaluación genera mayor conflicto de interés, considerando que junto con administrador es también un originador de créditos susceptibles de ser adquiridos por le Fonavi.

Ganancia de capital

Una de las medidas más aplaudidas por el mercado en la reforma es el reemplazo del requisito de presencia bursátil para acceder a la exención al impuesto a las ganancias de capital, por un free float de al menos 15%.

En las indicaciones, se agrega que la exención también se aplicará “cuando la enajenación de las acciones se efectúe dentro de los 90 días siguientes a aquél en que se hubiere dejado de cumplir el requisito de capital flotante mínimo señalado anteriormente”.

Por otra parte, las indicaciones fusionan el tratamiento tributario para FFMM y Fondos de inversión. Así, se establece que para las cuotas de esto vehículo “no constituirá renta el mayor valor obtenido en la enajenación de cuotas de fondos de inversión públicos y cuotas de fondos mutuos regidos por la ley Nº 20.712, y al rescate o disminución de tales cuotas”, eso si es que se cumplen requisitos como haber sido adquiridas en una bolsa de valores o en una emisión de cuotas, entre otros.

Junto con ello, las indicaciones señalan que, si bien estos vehículos son contribuyentes del impuesto a que se refiere el artículo 20 de la Ley sobre Impuesto a la Renta, “se encontrarán exentos de dicho impuesto los dividendos, intereses, ganancias de capital u otras rentas que perciben o devenguen de sus inversiones de cualquier naturaleza”.

Además, se indica que las remuneraciones que las administradoras cobren por la gestión de los recursos aportados al amparo de la ley Nº19.281 - que regula el leasing habitacional - estarán exentas del Impuesto al Valor Agregado", y que “estará exenta la remuneración por la gestión de los fondos a que se refiere esta ley, conforme al artículo 9°, sea que se cobren al fondo o a los partícipes”.

La misma indicación señala que “la administradora tendrá derecho a recuperar el Impuesto al Valor Agregado que se le hubiere recargado o pagado en la adquisición o importación de bienes y en la utilización de servicios destinados a la gestión de fondos”.

Adicionalmente, las indicaciones blindan también a los directores de la AGF. Así, la reforma incluyó una disposición que blinda legalmente a los directores de empresas por cuanto a controversias legales sobre su diligencia. Y lo mismo se hace respecto en las AGF.

Actualmente, la ley señala que “la administradora, sus directores, gerentes, administradores y ejecutivos principales deberán efectuar todas las gestiones que sean necesarias, con el cuidado y la diligencia que los hombres emplean ordinariamente en sus propios negocios, para cautelar la obtención de los objetivos establecidos en el reglamento interno del fondo”. La indicación agrega: “se entenderá que los directores han empleado dicho cuidado y diligencia cuando, tratándose de decisiones de negocios en que no tuvieren interés, hubieren actuado de buena fe, con información razonablemente suficiente y en la convicción razonable de obrar en el mejor interés del fondo, apreciándose su conducta al tiempo de la decisión.

La polémica baja desde dos tercios

La reforma al mercado de capitales reduce desde dos tercios a mayoría simple los votos necesarios para una serie de operaciones de la compañía, como la reforma de estatutos.

En las indicaciones se buscó introducir mayor protección a los accionistas minoritarios. Actualmente, el artículo 79 de la Ley de Sociedades Anónimas señala que las sociedades abiertas deben distribuir al menos el 30% de sus utilidades salvo que, por unanimidad de las acciones emitidas, se vote lo contrario. La indicación, en concreto, reduce el término unanimidad por “por dos tercios de las acciones emitidas, con el acuerdo favorable de la mayoría absoluta de las acciones emitidas que no sean de propiedad del controlador”.

Sin embargo, las modificaciones a los artículos 2, 24, 25, 67 y 116 de la ley N° 18.046, de Sociedades Anónimas, en algunos de los cuales se refieren a la cancelación de sus acciones en el registro de valores, o reformas a los estatutos, por dos tercios de las acciones, “no serán aplicables a las sociedades constituidas con anterioridad a la entrada en vigor de las modificaciones señaladas en este inciso”.

“No obstante, dichas sociedades podrán acordar en sus estatutos que tales disposiciones les sean aplicables, respecto de todas o algunas de las materias que comprenden. Este acuerdo deberá ser aprobado por los dos tercios de las acciones emitidas con derecho a voto”, señalan las indicaciones.

Respecto de las observaciones realizadas durante la tramitación a la creación de serie con voto múltiple, las indicaciones también ponen bordes. El proyecto permite la creación de esta serie de acciones, y señala que “los estatutos podrán establecer que, para efectos de determinar los quórums de constitución de las juntas de accionistas y las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos, las acciones con derecho a voto múltiple se computarán conforme al número de votos que confieran”.

Sin embargo, las indicaciones agregan: “salvo para la adopción de los acuerdos relativos a las operaciones con partes relacionadas a que se refieren el artículo 44 y el Título XVI, y a la elección del director independiente de que trata el artículo 50 bis, casos en los cuales cada acción dará derecho a un solo voto”.