El nuevo valor

A 20 m de altura, desde la azotea de la biblioteca Nicanor Parra de la UDP, es más fácil entender las tres cosas que de acuerdo con Genaro Cuadros

-  director del Laboratorio Ciudad y Territorio UDP-vienen revalorizando espacios como estos: “La primera es que hay un aumento de población y densificación. Eso ha ido consumiendo el suelo natural y el acceso a él, a tener jardines, áreas verdes disponibles. Los expertos hablan de biofília, una necesidad básica de los seres humanos de contacto con la naturaleza y lo que crece y habita el suelo. A medida que evolucionamos desde el punto de vista urbano, es natural que también vayan cambiando las maneras de obtener ese contacto. Adquiere muchos formatos distintos, como pequeñas huertas no solo en azoteas sino también en balcones”.

La segunda cuestión es más práctica y tiene que ver con el calentamiento global y el cambio climático. Fenómenos que nos obligan a tomar decisiones hacia la eficiencia energética y sustentabilidad en nuestras edificaciones: “Disponer de terrazas que logran absorber parte del agua, de la energía solar, evitando la reflexión en lo que se llaman islas de calor; disponer de terrazas que temperan y mejoran las condiciones térmicas al interior de los edificios, son elementos que se requieren en este contexto, donde  los temas energéticos y ambientales son fundamentales para  la sobrevivencia de las ciudades”.

El último factor podría denominarse morfológico: “Durante largo tiempo nuestras ciudades eran de una altura que resolvía nuestros problemas de contacto con el espacio natural directamente. El pasar de casa a departamento impidió ese contacto. Las nuevas alturas impuestas en las grandes ciudades establecen un nuevo horizonte paisajístico. Esto obliga a un desarrollo de mayor calidad de lo que podríamos llamar ‘quinta fachada’, es decir, los techos. Estos espacios no estaban en la conversación o no se pensaba que pudieran ser funcionales”.

Las complejidades verdes

Hace pocos años, muchos diarios y revistas hicimos fila para hablar con Pablo Sills -en su calidad de arquitecto, académico de la UDP, la U. Santa María y la PUC, además de asesor en eficiencia energética- sobre cubiertas y azoteas verdes, para que nos explicara cómo absorben la radiación solar e incluso la polución; cómo amortiguan el calor, reducen ruidos y en ciudades lluviosas aportan al control del escurrimiento de las aguas; para que nos mostrara la azotea verde que implementó en su departamento. Pero algo pasó después. El entusiasmo decayó. Fuimos como las personas que se mueren por una mascota hasta que se dan cuenta de que hay que vacunarla, llevarla al veterinario y al peluquero, sacarla a pasear y dedicarle tiempo y recursos.

“Los aislantes térmicos son más eficientes y cuestan aproximadamente un tercio de lo que vale una cubierta verde por m². Es uno de los aspectos que han frenado la velocidad con que venían instalándose. Junto a eso están la mantención y la posventa”, dice Sills. Frente a ese dato la pregunta es ‘¿voy a vivir/disfrutar mi azotea?’, es lo que justifica o no la inversión necesaria para hacerla verde.

Los primeros obstáculos suelen ser de orden legal, en el tema de la propiedad. Suelen ser también más complejos en los edificios antiguos que en los nuevos. La segunda barrera, para la que aprovechamos a Sills, es la técnica, la implementación: “Lo primero es ver qué tipo de cubierta existente hay y cómo se modifica para instalar una vegetal, que significa peso adicional. Aunque actualmente no es mucho peso más. Se han resuelto muy livianas. También hay que preguntarse ¿cómo se va a regar?, ¿hay disponibilidad de agua arriba?, ¿se puede instalar riego programado (que es lo ideal)?, ¿dónde irá el exceso? Normalmente se instalan sobre membranas hidrófugas o impermeabilizantes. Luego va una serie de capas de distintas cosas hasta que recién llegas a la tierra, que en realidad es una mezcla llamada medio de crecimiento. Tierra es lo que menos tiene. Se hace con materiales muy livianos y tiene entre 8 y 10 cm de espesor”.

Las experiencias internacionales

“En sociedades como la francesa, más proclives a considerar el bien común, la sumatoria de cubiertas verdes hace una diferencia en la ciudad. Sobre todo en el tema de la isla de calor, o la cantidad de energía que se libera de medioambientes construidos. Tiene que haber una cierta escala para que realmente haya una influencia en la ciudad. De lo contrario solo son los típicos ejemplos para destacar”, dice Sills.

Hasta hace un año Francia era la rezagada en temas de energías renovables dentro de Europa, por detrás de Alemania, España e Italia; solo un 1% de la energía consumida en el primer trimestre 2014 había sido solar. Pero en abril de este año adoptaron una política para ponerse a la cabeza: aprobaron una ley que exige que todos los techos de los edificios comerciales nuevos sean verdes o cuenten con paneles solares.

Medidas de ese tipo ya han sido tomadas por ciudades como Copenhague y se están volviendo urgentes en otras como Beirut, donde la escasez crónica de áreas verdes está obligando a mirar hacia estos espacios como alternativa. Wassim Melki, arquitecto libanés, asegura que hay 15 mil techos con potencial de volverse verdes en esa ciudad y que incluso plantando solo un árbol en cada uno equivaldría a la cantidad que contiene el Central Park en NY. Junto a una ONG se propone plantar 60 mil árboles, los que además de reducir los altísimos niveles de dióxido de carbono contribuirán a enfriar la ciudad.

Las normativas y los usos

Mientras los vecinos de los cuatro pisos inferiores no tienen ni balcones, Martín Rodrigañez tiene 40 m² de terraza, poblados con más de 150 plantas y un mesa de pimpón, donde parrillea para sus amigos y también los hace bailar con la música que sale de sus tornamesas. La vecina de abajo, que es amiga y ha estado en esas celebraciones, le ha dicho en broma que ‘esa terraza debería ser para todos’. Pero no se puede acceder a ella sin pasar por el living de Martín y su mujer chilena, Consuelo. Es parte del departamento que ocupan desde hace 6 años en una calle de las más bonitas de Providencia; una especie de premio por haber visto un potencial y haberse atrevido a explotarlo. “Este depa estaba destruido. Estaba muy mal. Pasamos dos años arreglándolo. Ahora está buenísimo y se disfruta un montón. Yo trabajé 11 años en publicidad y acabo de lanzar mi propia agencia, bardo.cl. Estoy trabajando desde acá y es increíble. Me concentro y si me hace falta una pausa riego las plantas”, cuenta Martín.

No todos tienen la suerte de Martín. En la mayoría de los edificios antiguos la azotea es compartida por todos los propietarios. Desde la Dirección de Obras de la Municipalidad de Providencia afirman que “la azotea de un edificio forma parte de los bienes comunes del mismo, por lo tanto su utilización debe regirse por lo que señalan los planos aprobados de copropiedad y/o el Reglamento de Copropiedad del edificio. De no existir estos, o en caso de que nada digan al respecto, la decisión de uso y el acuerdo correspondiente lo deben adoptar los copropietarios, conforme a los procedimientos que la Ley de Copropiedad Inmobiliaria señala. Lo anterior es con respecto al uso de una azotea. Distinto es construir sobre ella, en cuyo caso si bien se debe contar con el acuerdo previo de la comunidad, también se debe cumplir con la normativa de construcción vigente y en ese caso obtener el permiso de edificación en la Dirección de Obras Municipales”.

En el décimo piso de Silvina Plaza -un edificio construido por Inmobiliaria Fernández Wood- hay dos terrazas, cada una ‘asociada’ al departamento ubicado exactamente debajo, en el noveno piso. Esa asociación entre el departamento y el mirador es lo que en el mundo inmobiliario se conoce como ‘uso y goce’. “Se ha abierto mucho está alternativa. Se trata de polígonos asignables a un departamento. Los casos más corrientes son jardines y azoteas. Para que el usuario pueda aprovecharlo sin perturbar la armonía del conjunto, la lógica es que este espacio sea adyacente a la propiedad. Acceder desde tu departamento a un terraza o mirador es muy atractivo para los clientes”, explica Rodolfo Bambach, gerente comercial de FWV.

Pero ¿cuál es la diferencia entre comprar la azotea y la figura del uso y goce? “Por normativa las inmobiliarias tienen un cierto numero de m² para construir. Estos polígonos no están incluidos en esa cantidad. Ese es el beneficio para la inmobiliaria; para el usuario final es eximición de contribuciones y gastos comunes. Estos espacios están internalizados en el precio de la propiedad, pero no están incorporados en la escritura de compra y venta. Al estar asignados quedan libres de esos gastos”, responde Bambach. La gran restricción deviene de la misma lógica de armonía y facilidad de aprovechamiento del espacio: el uso y goce solo es transferible al siguiente propietario del departamento adyacente. Bambach cuenta también que esta alternativa se implementa en zonas estratégicamente ubicadas, donde, por ejemplo, se pueda ofrecer una vista atractiva, que es acotada para que conserve su atractivo.

Urbanistas pioneros

La vocación de Providencia por ser una comuna jardín es conocida, pero no deja de sorprender escuchar de la actual jefa del Departamento de Asesoría Urbana, María José Castillo, que a fines de los años 70 los urbanistas que ocuparon antes su cargo -como Germán Banen y Jaime Marques- ya tenían entre sus preocupaciones que las azoteas de Providencia fueran verdes, que ya trataban de que se incorporara a las ordenanzas municipales y que el plan regulador incluyera criterios hacia esa meta. “El mismo edificio municipal recién terminado tiene techo verde, así como el de vivienda. Ha estado en nuestro norte permanentemente. No lo podemos exigir como condición, porque las normas que se consideran urbanísticas para el plan regulador son muy restringidas”, explica María José.

En una comuna que ya ha hecho tres modificaciones a su plan regulador y va por la cuarta, que apuesta por una densificación cualitativa

-preservando la altura entre edificios existentes y promoviendo formas de edificación de hasta 7 pisos-, el tema continuará cada vez más presente.