La columna de Ferencz Delarze: “Cómo se viene el segundo semestre para el rubro inmobiliario”

14 Julio 2023 Edificios departamentos, Construccion, venta. Foto: Andres Perez

"Históricamente la industria inmobiliaria se anticipa a los ciclos económicos, porque opera en base a expectativas, por lo mismo estamos seguros que la actividad evolucionará positivamente este segundo semestre, ya que se han eliminado muchos factores que generaban incertidumbre, en particular la inflación".



El sector inmobiliario es fundamental para la economía de los hogares en Chile, según cifras del Banco Central de Chile, representa aproximadamente un 60% de la inversión de los hogares chilenos y un 50% de la deuda. Por esto es clave monitorear cómo se leen las diferentes noticias que tenemos del rubro. Esta semana recibimos 3 noticias relevantes para la evolución del sector. Baja en la tasa de interés del Banco Central; Disminución de precios de vivienda en un 3,1% en el primer trimestre del 2023 (índice de precios de la vivienda del Banco Central); y Caída en los Permisos de edificación a su menor cifra desde 1991 (INE). Analicemos uno a uno estos factores.

Desde el 31 de agosto del 2021 el Banco Central fue aumentando la tasa de interés hasta un máximo de 11,25%, su mayor nivel desde el año 2001. El viernes 28 de julio, la institución anunció una reducción de 100 puntos base, un poco mayor a la que esperaba el mercado, dejándola en un 10,25%, esta mayor baja se debe a que la evolución de la inflación ha sido mejor de lo esperado.

El factor inflación fue un elemento que impactó fuertemente en el rubro inmobiliario, ya que llevó a que las personas postergaran sus decisiones de cambio de vivienda o inversión, a la espera de tener señales más claras de la evolución de la UF. Hoy es esperable que los compradores, poco a poco incorporen en sus análisis una UF que crece entre 3% y 4% al año.

En la misma línea, la baja de tasas de interés, hará que exista más liquidez en el mercado y que las personas puedan acceder a un mejor financiamiento. Todo esto generará un mayor acceso al crédito hipotecario, por la vía de disminuir la cuota de los dividendos y también dando más acceso a segmentos que no podían optar a crédito.

De acuerdo al Índice de Precios de Vivienda #IPV, publicado el 31 de julio por el Banco Central de Chile, los precios de las viviendas a nivel nacional retrocedieron 3,1% en el primer trimestre de 2023, en comparación al mismo periodo del año anterior. Esta tendencia se observa tanto en casas como departamentos, cuyos precios decrecieron en igual magnitud (3,1%).

Dada la metodología con la que está construido el indicador, lo que muestra es la actividad comercial de fines del 2022 y comienzos del 2023. Todo este periodo estuvo caracterizado por alta incertidumbre, respecto de la inflación, economía e incluso política que llevó a que muchas personas postergaran sus decisiones de compra. Además los salarios reales crecieron muy por debajo de la inflación, lo que sumado a las restricciones crediticias hizo que menos personas pudieran acceder a la compra de vivienda. Ante tan fuerte shock de demanda, los precios se tuvieron que ajustar.

El sector de la construcción fue muy golpeado durante la pandemia, subieron los costos de materiales, aumentaron los costos laborales, quebraron constructoras complicando el desarrollo de proyectos y adicionalmente tuvieron una importante disminución de demanda, producto de las alzas de tasas de interés, restricciones al acceso al crédito, que analizábamos anteriormente. Todos estos factores generaron un panorama muy desalentador para el sector, que es lo que evidencian los datos del INE.

La entrada de nuevos proyectos comenzará a retomar a partir de este segundo semestre, cuando exista mayor demanda de parte de los clientes (que tendrán financiamiento) y un mayor optimismo de los desarrolladores y de sus financistas (bancarios o socios).

Históricamente la industria inmobiliaria se anticipa a los ciclos económicos, porque opera en base a expectativas, por lo mismo estamos seguros que la actividad evolucionará positivamente este segundo semestre, ya que se han eliminado muchos factores que generaban incertidumbre, en particular la inflación.

No es esperable a que la baja de precios de vivienda, que evidencia el Banco Central se transforme en una tendencia, ya que la demanda por vivienda sigue creciendo a ritmos más altos que la oferta de nuevos proyectos. Los planos reguladores de la mayoría de las comunas continúan siendo muy restrictivos lo que implica que los precios volverán a rebotar, con el mayor acceso a financiamiento que esperanza a todo el sector en este segundo semestre.

* El autor es director Property Partners

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