El gobierno ha puesto sobre la mesa medidas relevantes para intentar mover el sector inmobiliario. Entre ellas, una exención transitoria de IVA para viviendas nuevas y cambios regulatorios a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones que, según ha explicado el propio Ejecutivo, podrían traducirse en una baja progresiva del precio de las viviendas nuevas.

Es positivo que por fin se reconozca algo que el sector viene diciendo hace años: parte del encarecimiento de la vivienda en Chile no proviene solo del suelo o de los materiales, sino también de una regulación excesivamente rígida, lenta y muchas veces desalineada con la realidad urbana.

Pero sería un error sobredimensionar el efecto de estas medidas. Si bien ayudan a contener costos en proyectos futuros, no resuelven por sí solas el problema más urgente del mercado: hoy en Chile no basta con que una vivienda cueste menos; además debe ser financiable. Y ahí es donde la discusión pública sigue siendo insuficiente.

El dato más elocuente es que el stock nacional de viviendas nuevas cerró 2025 en 105.763 unidades, de las cuales un 63% se concentra en la Región Metropolitana. Es decir, el problema no es que falte oferta en términos agregados. Lo que falta, en muchos casos, es demanda con capacidad real de compra. El cuello de botella no está solo en producir viviendas; está en lograr que las familias puedan efectivamente entrar al sistema y cerrar la compra.

Eso explica por qué, pese a los anuncios y a algunos incentivos recientes, la reactivación sigue siendo parcial. La Encuesta sobre Créditos Bancarios del Banco Central, publicada el 15 de abril, mostró que durante el primer trimestre de 2026 todas las entidades declararon que no modificaron sus condiciones de crédito para vivienda.

Más aún, un 40% de los bancos percibió una caída en la demanda por hipotecarios. El mensaje es claro: aunque el debate se ha concentrado en abaratar la oferta, el mercado sigue trabado por el lado del financiamiento.

El subsidio estatal al crédito hipotecario para viviendas nuevas de hasta 4.000 UF va en la dirección correcta. Según Minvu, este mecanismo puede rebajar la tasa entre 0,61% y 1,16%, reducir el pie exigido a 10% y, en una vivienda de 4.000 UF, generar un ahorro mensual superior a $82 mil. Ayuda, sin duda. Pero sigue siendo una respuesta acotada, focalizada en vivienda nueva y lejos de resolver el problema estructural de acceso para miles de hogares de clase media y jóvenes profesionales: exigencias altas de renta, criterios de evaluación todavía restrictivos y, sobre todo, dificultad para reunir el pie.

Por eso, si queremos una reactivación real y no solo una mejora transitoria en la velocidad de venta del stock, la discusión debe desplazarse desde la oferta hacia la demanda financiable. Chile necesita avanzar con más decisión hacia créditos hipotecarios a 30 años de uso masivo, y abrir también la discusión sobre esquemas a 40 años para segmentos jóvenes o de primera vivienda. Eso no significa relajar irresponsablemente el riesgo, sino ajustar el instrumento al ciclo de ingresos de los hogares y a la magnitud del problema habitacional.

Junto con ello, parece razonable abrir una conversación seria sobre un apoyo directo al pie para primera vivienda. Hoy ese ahorro inicial es, para muchas familias, la barrera decisiva. Se puede pagar un dividendo, pero no se logra reunir el monto de entrada exigido por el sistema.

Un crédito estatal especial para el pie, con tasa subsidiada o incluso tasa cero en ciertos segmentos, podría tener un efecto mucho más profundo que varias medidas dispersas sobre la reactivación del mercado. Además, tendría una ventaja importante: no solo movería vivienda nueva, sino también vivienda usada, ampliando la base efectiva de compradores y devolviendo movilidad al sistema completo.

La política pública no debiera confundirse de diagnóstico. Bajar costos de producción, acortar plazos y corregir rigideces regulatorias es necesario. Pero no basta. En las condiciones actuales, el principal obstáculo para la reactivación inmobiliaria no es solo cuánto cuesta construir una vivienda, sino cuántas personas pueden acceder al crédito para comprarla. Si el país quiere volver a mover en serio este mercado, debe dejar de mirar únicamente la oferta y empezar a destrabar, de verdad, el financiamiento.