Santiago no es Chile, pero a la hora de hablar del mercado de viviendas de lujo la única ciudad que se puede citar es la capital. Es ahí, en medio de sus barrios más caros -San Damián, Santa María de Manquehue, La Dehesa o Valle Escondido-, donde se emplazan casas y departamentos cuyos valores parten en UF 20.000 -alrededor de US$ 1 millón de dólares- y que representan lo más exclusivo de las comunas de Vitacura, Lo Barnechea y Las Condes. Las razones de por qué este nicho ha tenido un crecimiento sostenido, con ventas promedio durante los últimos años por sobre las 100 unidades anuales y con un crecimiento cercano al 20% por año, son los mismos factores que explican el auge del mercado inmobiliario en general: la estabilidad económica de Chile, la baja inflación y el aumento de los ingresos de las personas. A comienzos de 2012, según datos de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), se comercializaban cerca de 300 unidades -entre viviendas nuevas y usadas- de lujo. Para este año, la industria proyecta que la cifra podría subir a 350 unidades vendidas, un crecimiento de 16,6%. Pero esta alza exponencial no anuncia un boom ni mucho menos. Así lo asegura Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, que afirma que el concepto de “mercado de lujo” no es un término que la asociación tenga incorporado. “No tenemos información específica del mercado de lujo. Aún es muy pequeño y se considera dentro del llamado ‘mercado de los altos ingresos’, que incluye a todos los inmuebles que se compran desde las UF 12.000 por unidad”, dice Domínguez, quien, al igual que otros expertos, afirma que si bien es cierto que la construcción de lujo en Chile ha demostrado tener un gran potencial, todavía no es comparable con los líderes de este segmento en la región, como Brasil, Argentina o México, países en los que el mercado de lujo es un actor relevante del negocio inmobiliario. En Chile, en tanto, aún es uno de nicho.

Paulatinamente, se han sumado inmobiliarias que se atreven a invertir en costosos proyectos en Santiago, como Socovesa, Vizcaya o Manquehue (esta última invirtió más de US$ 50 millones en su condominio Cumbres del Cóndor, en Vitacura), y que han organizado un mercado que es el sucesor de la autoconstrucción, una tendencia que era muy común en los barrios más acomodados. “Hasta hace pocos años, la mayoría de las personas compraban su terreno y se encargaban de la construcción de sus viviendas, pero eso cambió con el ingreso de las inmobiliarias con desarrollos de exclusivos proyectos de no más de 50 casas y 80 a 100 departamentos”, comenta Gabriela Paredes, de Portal Inmobiliario, sitio web en el que actualmente están en oferta cuatro proyectos de lujo en Vitacura, cuatro en Las Condes y dos en Lo Barnechea, con precios que van desde UF 20.000 a UF 27.000. Pero esos no son todos. Almagro, por ejemplo, tiene Los Olivos de San Rafael, en Lo Barnechea: dos edificios con sólo 12 departamentos cada uno, con precios de entre UF 35.000 y UF 59.000.

Más allá de la ubicación y su superficie, el alto valor de estas viviendas responde a características como la calidad de las terminaciones, la implementación de tecnología amigable con el medio ambiente, el alto nivel de equipamiento, los grandes espacios comunes e interiores y la exclusividad que ofrecen. “En los proyectos de lujo la exclusividad es un factor primordial. Por eso buscamos ubicaciones privilegiadas y baja densidad en los proyectos”, asegura Francisco Klein, gerente de proyectos de Inmobiliaria Manquehue.

Las piedras de tope

Según los últimos datos entregados por la CChC, el negocio inmobiliario bajó en lo que va de este año un 4.3%, la segunda baja trimestral consecutiva (el cuarto trimestre de 2012 cayeron 15%), y un indicador de que probablemente el mercado está retomando su comportamiento de largo plazo tras haber permanecido los cinco trimestres anteriores por sobre esa tendencia. Esta realidad, que también afecta al mercado de inmuebles de lujo, es una preocupación latente de las inmobiliarias porque se desprende de un problema mayor: la escasez de terrenos para seguir construyendo proyectos de alto costo. Un desafío que deberá enfrentar el mercado inmobiliario en general y que es uno de los factores que explican la disminución en la oferta de viviendas. Así lo demuestra el último estudio realizado por la GfK Adimark, que señala que la oferta inmobiliaria total en Santiago se redujo un 6,7% durante los tres primeros meses de este año respecto al trimestre anterior. ¿Las razones? El aumento del valor de los suelos, por su escasez, y de los costos de construcción. Un escenario que el mercado de lujo ya está evidenciando. De hecho,  Inmobiliaria Manquehue asegura que utilizará el último paño disponible del barrio Santa María de Manquehue, en Vitacura, con un nuevo proyecto de 19 casas y 44 departamentos.

César Kattan, gerente de Proyectos de Socovesa Santiago, dice que si bien las inmobiliarias tienen más posibilidades de conseguir mejores terrenos que los particulares, tampoco es fácil, porque ya no quedan o los que hay están en manos de privados y no están en oferta pública. “Si yo quisiera realizar un proyecto grande, tendría que comprar 10 casas en La Dehesa, botarlas y luego construir. Eso me saldría carísimo porque hoy el alto precio de las propiedades hace inviable un proyecto de esas características”, explica.

En Chile, el suelo urbano todavía representa bajos porcentajes en relación al total del territorio, situación que en Santiago se repite, pero el que existe no está disponible por motivos como el radio de la ciudad (que en Chile se establece por los planes reguladores) y las limitantes al crecimiento en altura, determinados por las municipalidades. Por el momento, las inmobiliarias están enfocadas en los proyectos que ya están en desarrollo, y no hay claridad respecto de cuáles serían los nuevos barrios para las viviendas de lujo. Algunos mencionan Piedra Roja, en Chicureo; La Reina, e incluso el barrio Italia, como opciones viables, mientras que otros dicen que habrá que esperar las oportunidades que se vayan presentando. “No hay una zona de proyección definida, va a depender de que alguien en San Damián venda su casa de 10 mil metros cuadrados de terreno y ahí se pueda hacer un condominio de lujo”, dice Kattan.

Es la realidad de un mercado pequeño que está creciendo, pero que para despegar depende, al igual que la industria en general, de la disponibilidad de suelo, un problema que únicamente encontrará una solución concreta cuando se genere una Política Nacional de Desarrollo Urbano (la que actualmente está en estudio), la que evitaría el aumento del precio del suelo por restricciones innecesarias de su oferta.