El comercio electrónico puso a los almacenes de moda. Ahora los inversionistas apuestan por el almacenamiento en frío

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Tomates en cámara frigorífica en un almacén en Goodlettsville, Tennessee. A medida que la gente demanda más productos frescos, los inversores inmobiliarios se involucran cada vez más en dichos almacenes. FOTO: LUKE SHARETT / BLOOMBERG NEWS

El dinero comienza a acumularse en las instalaciones donde los supermercados y las empresas de despacho almacenan sus alimentos.




Con el creciente aumento de las ventas de comestibles en línea y de la demanda de los consumidores por productos frescos, los inversionistas inmobiliarios están tratando de sacar provecho de los lugares donde los supermercados y las empresas de entrega almacenan todos sus alimentos.

Los clientes de estos almacenes de depósito en frío son algunos de los nombres más importantes en el negocio de alimentos, desde fabricantes como Tysons Food Inc. hasta cadenas de supermercados como Kroger Co. y grandes vendedores de alimentos como Walmart Inc. Los supermercados en línea como FreshDirect LLC también usan temperatura en espacios controlados.

Ahora, de forma similar a la forma en que los inversionistas inmobiliarios acudieron en masa a los centros de distribución para beneficiarse del aumento de las compras en línea, los inversionistas están comenzando a acumularse en los almacenes frigoríficos. Los analistas dicen que es un negocio preparado para un rápido crecimiento, pero que implica más riesgos que ser propietario de otros bienes inmuebles, incluidos los típicos depósitos industriales que tienen libros, teléfonos móviles o suéteres.

Durante los primeros tres trimestres de este año, los inversionistas compraron US$1,9 mil millones en almacenes refrigerados, en comparación con US$1,77 mil millones para todo 2018, y más que en cualquier otro año en la última década, según la firma de datos Real Capital Analytics.

Si bien hay cientos de empresas que poseen almacenes refrigerados en EEUU, el sector se está consolidando a medida que los principales jugadores compran competidores más pequeños. Solo dos empresas, Lineage Logistics LLC y Americold Realty Trust, controlan el 63% de los almacenes de almacenamiento en frío en poder de los 25 principales propietarios de América del Norte, según la Asociación Internacional de Almacenes Refrigerados.

El mes pasado, Americold dijo que adquiriría Nova Cold Logistics, con sede en Canadá, que posee tres ubicaciones, por $337 millones de dólares canadienses (US$253 millones). También completó la compra de dos instalaciones en Maryland y Pensilvania.

Las acciones de Americold, el único fideicomiso de inversión en bienes raíces que cotiza en bolsa centrado en el almacenamiento en frío, han estado en una lágrima. El rendimiento total de las acciones aumentó un 46% este año, en comparación con el índice MSCI U.S.Reit más amplio, que aumentó un 26%.

Tener una gran cartera protege a la empresa de las fluctuaciones en los negocios de agricultura o mariscos, expresó Fred Boehler, director ejecutivo de Americold.

"Ya sea que haya una mala cosecha o escasez de ganado, nosotros, como consumidores, todavía vamos a comer", señaló. "Si la carne de vacuno está baja, vas a comer pollo o cerdo".

El impulso para más almacenamiento en frío también se está globalizando. Lineage, la compañía de almacenamiento refrigerado más grande del mundo por capacidad de almacenamiento, dijo el mes pasado que pagaría más de US$900 millones para adquirir Emergent Cold en un movimiento para expandirse en Asia. Lineage compró su rival Preferred Freezer Services LLC por más de US$1.000 millones a principios de este año.

"El almacenamiento en frío solía ser una industria artesanal donde una empresa sería propietaria de tres o cuatro edificios", afirmó Greg Lehmkul, CEO de Lineage, en una entrevista el mes pasado.

A pesar de cambiar los gustos de los consumidores hacia alimentos más frescos y la conveniencia de la entrega, el negocio de almacenar alimentos conlleva muchos riesgos que los propietarios de centros de distribución de productos no perecederos no enfrentan.

En la década de 1990, las compañías de bienes raíces como Vornado Realty Trust y Crescent Real Estate Equities Co. sufrieron costos de capital y mano de obra mayores de lo esperado asociados con el almacenamiento en frío y abandonaron el negocio en la década del 2000.

Los operadores de instalaciones de almacenamiento en frío generalmente tienen que contratar más personal para administrar las instalaciones y manejar servicios como empacar y desempacar alimentos para su distribución.

Americold experimentó un aumento en los reclamos de atención médica de los empleados, que alcanzaron los US$13 millones en el tercer trimestre. El analista de SunTrust, Robinson Humphrey, ha dicho que tendrían que "pensar con más cautela sobre las estimaciones de gastos laborales a más largo plazo" en Americold luego de su último informe de ganancias.

Esto dio como resultado una guía reducida para su crecimiento anual de ingresos operativos netos a la "mitad inferior" de una estimación del 3% al 6%. La compañía dijo que los inversionistas deberían centrarse en resultados anuales en lugar de trimestrales, que pueden ser desiguales.

Los depósitos de almacenamiento en frío también pueden costar tres veces más que los de productos secos, según la empresa inmobiliaria CBRE Group Inc. Las instalaciones cuentan con equipos de congelación y preservación.

Los operadores a menudo requieren conocimientos especializados sobre distribución y almacenamiento de alimentos. Algunos alimentos deben congelarse gradualmente, y los operadores deben evitar que las temperaturas fluctúen demasiado cuando se abren las puertas.

Cuando dejas la puerta de tu refrigerador abierta en casa por mucho tiempo, la temperatura puede aumentar en 5 grados. "No podemos permitir que eso suceda", explicó Boehler, y agregó que sus instalaciones tienen "puertas de alta velocidad".

Aún así, los ingresos por almacenamiento en frío han superado a los de los depósitos secos, como lo indican las tasas de capitalización, una medida del ingreso anual de una propiedad como porcentaje de su precio. Las tasas de límite inferior significan valores más altos, y la brecha entre los almacenes de almacenamiento en frío y en seco se ha reducido a 0,75 puntos porcentuales desde 2 puntos porcentuales en los últimos tres años, dijo CBRE.

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