Aunque los precios de las viviendas se dispararon mucho antes, el Premio Nobel de Economía, Robert Shiller, encendió la alarma a fines del año pasado. El profeta del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 dijo en una entrevista que en Río de Janeiro se sentía como en EEUU en 2005, debido al drástico aumento del precio de los bienes raíces en esa ciudad y en Sao Paulo, en los últimos cinco años.

Los precios de las viviendas en Sao Paulo subieron 197% y en Río de Janeiro 246,2% entre 2008 y 2014, según el índice Fipe Zap. Mientras, el índice de arriendos habría subido 138,1% en el mismo período. Y son varios los economistas que aseguran que este auge permanecerá, por lo menos, hasta el Mundial de Fútbol que comienza en junio.

Desde entonces, otras voces se sumaron a sus temores. Nouriel Roubini, académico de la New York University, dijo recientemente que Brasil es uno de los emergentes que va hacia terreno de burbuja. Estas se crean cuando los inversionistas no reconocen que el aumento de los precios de los activos no tienen relación con los fundamentos.

Según la última encuesta a gerentes de finanzas de la Universidad de Duke en conjunto con Pulso, más de la mitad de los CFOs en Brasil (53,4%) cree que su país experimenta una burbuja inmobiliaria.

Ante estos temores, el banco central brasileño salió el jueves a asegurar que el sistema financiero de ese país tiene capacidad de resistir el impacto del estallido de una eventual burbuja, en un informe que reconoce preocupación por el fuerte aumento de los precios de las viviendas en el último tiempo.

Sin embargo, no todos coinciden con estos temores. Cristiane Spercel, analista de la consultora Moody's para Brasil y experta en el sector, explica que el mercado del financiamiento inmobiliario en el país es pequeño: en comparación con otros países desarrollados, representa alrededor de 8% del PIB, frente al 58% y 60% en otros países de la OCDE.

Esto, debido a regulaciones creadas en los años noventa para mantener la cautela en la entrega de créditos y en el caso de los inmobiliarios, aumentar la rigurosidad. El banco central dijo que una de las principales ventajas de los bancos brasileños es que en ese país el crédito inmobiliario no financia el 100% de la vivienda, sino un porcentaje más bajo. Por otra parte, Spercel explica que el 98% de los créditos hipotecarios son para la adquisición de la primera vivienda, "por lo que hay poca especulación en este mercado", dice desde Sao Paulo.

¿FIN DEL BOOM?

Desde 2004 a 2012 se incrementaron los créditos (gracias al estímulo del gobierno y de los bancos estatales), los ingresos reales de la población, y disminuyó la tasa de desempleo de 12,5% en 2004 a 5,5% en 2012), lo que le permitió a la creciente clase media y a los sectores bajos de Brasil comprar su propia vivienda.

Pero esta tasa de crecimiento podría estar llegando a su fin. Según la analista de Moody's, debido a la desaceleración económica de Brasil entre 2012 y 2013, varias empresas de la construcción experimentaron sobrecostos, por lo que redujeron el números de proyectos presupuestados para cada año. "Los precios de las viviendas están creciendo a la mitad de lo que crecían antes de 2012", indica Spercel.

El problema es que, por esta razón, en muchas ciudades brasileñas existe hoy día un exceso de oferta inmobiliaria, como en Brasilia, Goiania y Salvador. Moody's espera que en esas ciudades los precios de las viviendas caigan por debajo de la inflación de 6,5%. Pero en Río de Janeiro y Sao Paulo el valor de los bienes raíces seguirá aumentando, más aún, considerando la cercanía de eventos deportivos como el Mundial de Fútbol este año y lo Juegos Olímpicos en 2016.

Willian Ed Junior, analista de la Fundación Getulio Vargas, escribió recientemente en el diario Folha de S. Paulo, que el modelo está agotado: "los ingresos no siguieron la recuperación de la propiedad; las rentas no compensan adecuadamente la inversión en bienes raíces y el costo de producción no justifica los altos precios. Los precios comienzan a estancarse".

El presidente de la Cámara de la Industria y la Construcción de Brasil, Paulo Safadi, sostiene que con el estancamiento de los precios nominales, la inflación está desmantelando la burbuja. "Si el precio nominal de una propiedad permanece igual, dando la ilusión de un volumen estable de riqueza, la inflación le quita el 6% de su capital. En tres años, significará la pérdida de cerca del 20%. En cinco años, casi el 35% de su valor", escribió en un nota.