LA PROPUESTA recientemente publicada por el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, para una política de suelo para la integración social urbana, contiene un conjunto de medidas, muchas de ellas muy buenas y otras no tanto, pero no aborda el tema central del problema urbano: la valorización exagerada del suelo urbano que fomenta la especulación inmobiliaria.

Aunque entre las medidas que se proponen para reducir la especulación está la tasación de terrenos urbanos eriazos o en uso agrícola de acuerdo al potencial del uso de los terrenos, esta medida no reduce la especulación. Es atacar el síntoma y no la causa. La razón de la retención de terrenos por parte de un especulador es que la valorización de los terrenos sin construcción es mayor que el beneficio generado por su desarrollo.

¿Cuál es la razón por la cual los terrenos se valorizan exageradamente? En una situación en la cual la demanda por suelo aumenta -debido al incremento de los hogares y empleos además del aumento del ingreso- y la oferta de suelo no crece, obviamente se produce un aumento exagerado del precio. El economista inglés del comienzo del siglo XX, Alfred Marshall, le llama a este aumento del precio "renta pura", ya que no se debe a una inversión para generar mayor ganancia. La restricción a la oferta de suelo puede producirse por factores geográficos, tal como restricciones impuestas por la existencia de montañas o de mar, pero lo más corriente es que sea por restricciones indebidas al crecimiento de las ciudades, como es el caso de Santiago. En muchas partes del mundo la imposición de límites urbanos mal concebidos ha producido el mismo fenómeno. El contraste entre Inglaterra y Alemania es ilustrativo: en el primer caso la imposición de cinturones verdes alrededor de ciudades ha producido un crecimiento del precio del suelo, afectando el costo de viviendas y edificios comerciales, con graves implicaciones en el costo laboral y de producción. En el segundo caso, la valoración del suelo y de las edificaciones ha sido mucho menor porque la oferta ha seguido a la demanda, y por lo tanto el crecimiento de la valorización del suelo es proporcional al aumento del ingreso y no ha afectado negativamente a la productividad.

El aumento de la oferta de suelo adecuado al crecimiento de la demanda no necesariamente debe ser descontrolado. Es posible que el gobierno local determine, a través de un proceso de planificación integrada, dónde y cómo hacerlo para producir el máximo de beneficio social; eso sí, debe estar en consonancia con el aumento de la demanda. Si no lo está, los precios aumentarán, propiciando la especulación y la densificación exagerada. La sobredensificación que se está produciendo en Santiago se debe a que el costo del suelo es muy alto y por lo tanto la única forma de reducir su impacto en el costo final de la vivienda o del empleo es construir en altura.

El resultado se puede ver claramente en la reducción de la calidad de vida, aumento de la congestión de tráfico vehicular y la imposibilidad que las viviendas de interés público tengan capacidad de ampliación.

El problema de la falta de oferta de suelo por la imposición desmedida de límites urbanos hace que la diferencia entre el precio del suelo urbano y del suelo rural sea enorme. La consecuencia de este desfase de los precios es el fomento de la corrupción de los funcionarios públicos que están a cargo del proceso de delimitar las zonas de desarrollo urbano en los planes reguladores. Ciertamente las medidas propuestas por el Consejo Nacional no atacan este problema tan contingente.