El grupo inmobiliario Ralei consiguió algo díficil de lograr en Providencia: conseguir un paño disponible para edificar. A fines del año pasado, el grupo compró un terreno ubicado sobre Av. Pocuro entre las calles Regimiento Cazadores y Marchant Pereira, donde se levantará un edificio con una inversión de US$50 millones. Algo que, según comenta su gerente inmobiliario, Ariel Rappaport, está parado por la burocracia municipal.

 ¿Cuál es el balance del año pasado?

El año pasado prácticamente duplicamos nuestra proyección de ventas. Partimos con dos edificios a fines del 2011: Apoquindo DownTown y Ñuñoamigo. Este último, teníamos proyectado venderlo en un 40% el año pasado y otro 40% en 2013, y dejar un estimado de 20% para el 2014. Lo que es normal en este tipo de edificio. Los 180 departamento de este proyecto se vendieron en un 100%, antes de lo previsto.

¿Cómo se vio esto reflejado en las ganancias?

Fueron un poco más de US$72 millones, pero nuestra proyección era la mitad de esa cifra...

¿Qué hay para este año?

El proyecto Metroparque comenzó sus obras este año. Es una torre de 500 departamentos, frente al metro Ñuble. Un inversión de US$34 millones. Ese edificio partió la construcción en marzo y ya tiene un 35% vendido.

¿Qué otros proyectos tiene el Grupo?

Estamos con otros tres proyectos, en distintas etapas de aprobación. En la Florida tenemos un edificio de 200 departamentos, a una cuadra de la estación Rojas Magallanes. Otro edificio en Providencia, en Pocuro y a dos cuadras de la próxima estación Inés de Suárez.

El otro proyecto, que está un poco más avanzado, está en Independencia. En la futura estación del metro Hospitales.

¿Cuánto es la inversión calculada en estos tres proyectos?

Un poco más de US$100 millones.

¿Hay interés en el área comercial, como con Strip Center?

El proyecto Metroparque va a contar con un Strip Center al lado de la estación que habrá allí. Esta es la primera incursión como Strip Center, pero ya hemos tenido varios proyectos asociados a los edificios. Siempre relacionado a un proyecto habitacional de mayor tamaño. Es más un pensamiento estratégico.  Es una tendencia porque la gente quiere trabajar en zonas comerciales y vivir también cerca del trabajo.

Dado el crecimiento de la ciudad ya no existen barrios netamente residenciales o comerciales. Eso se ve en Av. La Dehesa y en barrio El Golf sobre el eje Apoquindo.

El plan de inversiones de US$170 millones para los próximos dos años, ¿cómo se distribuye?

Estamos abiertos a todas las alternativas, pero tenemos un poco de resquemor con el segmento oficina. Creemos que con el ingreso del Costanera Center y varios proyectos que se están desarrollando, el mercado se va a sobrecalentar un poco. Las vacancias siguen bajas, pero creemos que van a aumentar alrededor de un 6% u 8%, por eso estamos viendo a ese mercado con respeto. Creo que en 2 o 3 años, va a superar la oferta de oficinas a la demanda por estas mismas porque el papel de los fondos de inversión ha sido muy fuerte.

¿Cuál sería el siguiente paso del Grupo?

Estamos focalizados en Santiago y mirando en regiones. Son claramente atractivas las regiones de Antofagasta, Copiapó e Iquique, pero se da una situación muy compleja. Si bien se vende todo y rápido, la construcción está teniendo problemas porque no hay mano de obras, los tiempos de construcción son muy lentos, y la llegada de materiales es muy difícil.

Además, el año pasado formamos un fondo de capital para colocar US$16 millones en los proyectos que te mencioné en Santiago. Estamos en conversación con fondos de inversión institucionales para unirnos en proyectos habitacionales.

PARALIZACIÓN EN PROVIDENCIA

El edificio de Pocuro parece emblemático por estar en una zona de paños escasos, ¿en qué etapa se encuentra?

Lo tenemos en etapa de permiso. Tenemos un anteproyecto ingresado, pero ya es algo generalizado que la burocracia haga que se retrase el inicio de los proyectos.

La alcadesa Josefa Errázuriz se ha mostrado reacia a la construcciones en altura, ¿podría esto complicar el permiso?

Hemos visto ya proyecto para congelar en algunas zonas, nuestro terreno no está dentro de esa zona. Tenemos ingresado nuestro anteproyecto, que se rige por las informaciones previas vigentes y por el plan regulador vigente a la fecha del ingreso. Por ese lado estamos tranquilos porque es sólo un tema burocrático y de capacidad de respuesta por parte de la municipalidad.

¿Cuál debería ser el plazo?

El municipio definitivamente no tiene la capacidad de respuesta que exige la ley. Son 15 días para emitir un acta de observaciones y llevamos ya 3 meses. No hay consecuencias para los municipios si no cumplen con estos tiempos, y mientras esto no se cambie van a seguir subiendo los costos de los proyectos inmobiliarios que no se pueden concretar.

¿Cuánto han perdido en estos meses de espera?

Piensa que es un 5% o 6% anual de la inversión y en inversiones muy altas cada mes que pasa son miles de UF.

EVALUACIÓN DE LA INDUSTRIA

¿Existe la llamada burbuja inmobiliaria?

Sin lugar a dudas los precios han aumentado, pero hay varios factores que lo justifican, por lo cual no se puede hablar de una burbuja. Son tres factores. El primero es el pleno empleo.  Luego,  la escasez de paños. Si sigue la tasa de absorción de terreno de los últimos 7 años, entonces el año 2021 Santiago se quedará sin terrenos para la construcción, a menos  que se apruebe la extensión del límite urbano. Finalmente, el boom minero que ha hecho que la mano de obra se vaya al norte y aumente más de un 15% el costo de la mano de obra. Si sumamos a esto que la mano de obra que quedo en Santiago es menos calificada vemos que los plazos de construcción ha aumentado.

Y sus construcciones no están exentas de ello…

Todas las obras de Santiago están con alrededor de 3 meses de atraso. Eso es normal hoy día. Las obras anormales son las que tienen 6 u 8 meses. Las extraordinarias tienen 1 o 2 meses de atraso.

La banca se ha puedo más restrictiva con los créditos hipotecario, ¿esto beneficia o afecta al sector?

Hemos visto mayores restricciones a los pies de los clientes. Ahora es difícil encontrar aprobaciones de más de un 90%, en general está en torno al 80%. Es sano que la gente compre de esta manera, es una buena señal. Además, hay mayores exigencias en cuanto al respaldo de las marcas que están detrás y eso va a obligar a profesionalizar más el rubro. No cualquier va a poder construir y ofrecer un proyecto al mercado.