Es una de las promesas de campaña que más tiempo ha permanecido vigente. Incluso, fue parte de la propuesta que hizo el Partido Republicano en el Consejo Constitucional, que luego fue rechazado por la ciudadanía. Pero lejos de quedar atrás, la hizo suya el candidato de la derecha y centroderecha, José Antonio Kast, quien promete implementarla en caso de llegar a ser electo presidente del país este 14 de diciembre.

En su programa señala: “Nuestra propuesta es clara: eliminar el impuesto territorial para la primera vivienda. Porque el derecho a la vivienda no puede estar hipotecado al capricho del Estado ni de la burocracia tributaria”.

En el análisis actual que hacen en el comando, mencionan que una de las principales críticas que se realiza a este tipo de impuestos es que producen una doble tributación al gravar bienes que fueron adquiridos con recursos que ya fueron sujetos a los impuestos no patrimoniales, como el impuesto a la renta y/o el impuesto al valor agregado, o bien, otros impuestos especiales, como el impuesto a la adquisición de bienes por herencia, legado o donación.

Asimismo, especifican que, dado que el tributo no se encuentra unido al flujo, sino al “stock”, quienes carecen de los ingresos suficientes para pagar el tributo, pueden verse obligados a vender su propiedad, toda vez que el no pago del impuesto ante su requerimiento por parte de Tesorería General de la República y por el solo ministerio de la ley, implica que queda sujeta a embargo.

¿Cómo piensan hacerlo? El integrante del equipo económico de Kast, Tomás Bunster, ahonda en los detalles de la propuesta: “La medida contempla la eliminación gradual del cobro de contribuciones a la primera vivienda, partiendo por los propietarios y propietarias mayores de 65 años, para progresivamente y de manera fiscalmente responsable converger hacia la no existencia de contribuciones para la primera vivienda”.

Esta medida tiene ciertos bordes para su aplicación. Lo primero es que la eliminación de las contribuciones será para propiedades con destino habitacional, que correspondan a la primera vivienda de los propietarios. Así, no será aplicable a propiedades habitacionales que estén dadas en arriendo, ni tampoco a propiedades con uso comercial.

Desde el comando explican que esto se debe a que se busca reconocer el esfuerzo de las familias que accedieron a la casa propia, y que no sigan pagándole un arriendo al Estado por vivir en su casa.

Bunster lo grafica de la siguiente forma: “Si yo soy propietario de dos viviendas, la exención de contribuciones aplica únicamente a aquella propiedad en la que yo vivo, es decir, primera vivienda. Si la segunda vivienda, que también es un inmueble habitacional, lo tengo en arriendo a un tercero, esa propiedad sigue pagando sus contribuciones”.

Beneficiados y costos

Según datos del Servicio de Impuestos Internos (SII), al primer semestre de este año hay 9.343.051 propiedades registradas en el catastro de bienes raíces de la entidad.

De ese total, 5.940.884 tienen destino habitacional, de las cuales un 77% se encuentra exenta del pago de contribuciones, mientras el 23% debe pagar este gravamen. Asimismo, 2,2 millones de propiedades son no habitacionales, y corresponden a comercio, industria, educación, deporte y recreación, estacionamientos, entre otros.

Ahora bien, del total de propiedades habitacionales, 1.540.827 son de personas adultas mayores, de las cuales 1.144.354 están exentas del pago del impuesto territorial, es decir, un 74%. Por su parte, el 26% restante, que equivale a 396.473 personas, posee propiedades afectas a este tributo. Este último grupo, entonces, sería el universo de beneficiados con la medida de Kast, casi 400 mil propietarios.

Javier Jaque, socio Líder de CCL Auditores Consultores, concuerda en que la mejor fórmula para comenzar es beneficiando a los adultos mayores. “Es considerablemente razonable que sea gradual y se estima que se ingresa con los adultos mayores en conocimiento de que la exención para adultos mayores fue insuficiente”.

La medida tiene como contracara a los afectados negativamente por ella: los municipios que se financian con los ingresos que a través del pago de contribuciones llegan al Fondo Común Municipal. De hecho, durante el primer semestre de este año el Fondo Común Municipal acumuló $ 1.466.010 millones, siendo su principal componente los recursos provenientes del impuesto territorial, representando el 54,4% del total aportado.

Luego le siguieron los permisos de circulación, con un 32,7% de total y montos por $ 479.501 millones. Más atrás se ubicaron las patentes comerciales, con $ 134.088 millones y un peso en el total de 9,1%, y transferencias de vehículos, que aportó un 2,5%, con montos por $ 36.583 millones. Finalmente se ubicó multas, fotorradares y TAG, con $ 17.364 millones y un 1,2% del total de ingresos del Fondo.

Frente a ello, sin embargo, Bunster asegura que “los menores ingresos del Fondo Común Municipal serán compensados desde el Presupuesto de la Nación, para no afectar los ingresos de las municipalidades”. Y agrega que el avance para llegar a todas las personas con propiedades y que pagan contribuciones, estará condicionado a los mayores ingresos que tenga el país: “Es fundamental que esta propuesta sea coherente con nuestro objetivo de convergencia y sostenibilidad fiscal. Toda menor recaudación para el Fondo Común Municipal será debidamente compensada desde el gasto del Gobierno Central para no afectar a las municipalidades”, asevera el economista de Kast.

El FCM se creó con el propósito de buscar una mayor equidad territorial, puesto que si bien cada municipio tiene sus propios ingresos, las desigualdades territoriales que existentes requirieron de un mecanismo de redistribución. Esta función la cumple, en parte, el Fondo Común Municipal, que fue creado en 1979.

Así, es definido por la Constitución política como un “mecanismo de redistribución solidaria de los ingresos propios entre las municipalidades del país”. Y, además, la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades le confiere a este instrumento el objetivo de “garantizar el cumplimiento de los fines de las municipalidades y su adecuado funcionamiento”.

La misión del FCM es disminuir las desigualdades intermunicipales y proveer recursos adicionales a las municipales con los ingresos fiscales más bajos, para que puedan cumplir con sus labores fundamentales. Dentro del universo de municipios, existen municipalidades que son contribuyentes netos, cuando las contribuciones son más altas que las ayudas que reciben, o son receptores netos, cuanto las ayudas sobrepasan las contribuciones realizadas.

En la propuesta se tiene calculado el costo fiscal de la medida: “Siguiendo la información del Catastro de Bienes Raíces del primer semestre de 2025 e información de la encuesta Casen, se estima que el impacto en recaudación que tendría la eliminación del cobro de contribuciones a la primera vivienda para propietarios mayores de 65 años asciende a US$ 170 millones por año”, sostiene Bunster. Ahora, en caso de que se extienda a todos quienes tienen primera vivienda en el país, el costo sube a US$ 380 millones anuales.

Como alternativa para el financiamiento de los municipios, Javier Jaque sostiene que “hay un proyecto del candidato que efectivamente dice relación con el permitir, bajo muchísima regulación, que los dineros que son asignados a las municipalidades y que estos han recibido como ingresos, puedan ser invertidos en el mercado financiero a renta fija, sin riesgo, lo que generaría una rentabilidad e interés. Por lo tanto, eso es una forma de atenuar el efecto que este podría tener sobre las asignaciones a municipalidades”.

Una posición contraria tiene el académico de la UAI, Claudio Agostini, quien señala que “eliminar las contribuciones de bienes raíces, aunque sea solo a la primera vivienda, genera varios problemas. El primero, es que es una exención regresiva. En Chile hoy paga este impuesto el 23% de las viviendas de más alto valor. El segundo es que es una medida que desfinancia a los municipios cuyos ingresos dependen de las contribuciones. Y el tercero, es que abre espacios importantes de elusión y evasión”. No obstante, indica que si se decide implementarla de todas formas, “para compensar la pérdida de recaudación el ideal es utilizar impuestos que corrigen externalidades negativas, como el impuesto al diésel, o eliminar regímenes especiales que aumentan la evasión y elusión tributaria, como la renta presunta”.

Plazos

Una de las vallas que tendrá que saltar esta propuesta en caso de que Kast llegue a La Moneda, es que cualquier cambio tributario debe ser vía proyecto de ley. En el plan del abanderado de Republicanos, Chile Vamos, Demócratas y Amarrillos está previsto ingresar dicha iniciativa durante los primeros 90 días de gobierno. “Su implementación efectiva dependerá del debido trámite y discusión legislativa. Esperamos contar con el apoyo del Parlamento para impulsar esta propuesta que va en directo beneficio de la clase media y adultos mayores que, aunque con pocos ingresos, deben seguir pagando por una vivienda que ya fue adquirida con esfuerzo y habiendo pagado impuestos previos”, dice Bunster.

El plazo que se maneja internamente y que se menciona en la propuesta, es que el proyecto sea ley en el primer semestre, para que ya los adultos mayores estén exentos del pago de las cuotas del segundo semestre. En este punto levanta la alerta Luis Felipe Ocampo, socio de Recabarren & Asociados. “Luego de las elecciones parlamentarias del 16 de noviembre pasado, quedó muy claro que las mayorías en el Poder Legislativo no serán fácilmente predecibles, en particular por la influencia de los parlamentarios del Partido de la Gente y algunos independientes. Esto hace bastante cuesta arriba dar cuerpo a una modificación muy sustancial como es eliminar el impuesto territorial a la primera vivienda. Es una buena iniciativa, pero muy difícil de que pueda prosperar”, advierte