En marzo del 2026 cumplirá ocho años. Es la empresa más joven del Estado y se hizo conocida esta semana por ser la principal candidata a comprar el emblemático edificio de Telefónica de Plaza Italia, para arrendarla a servicios públicos.

Se llama Desarrollo País S.A. desde 2020, aunque nació el 9 de marzo de 2018 bajo la Ley N° 21.082 como una sociedad anónima del Estado bajo el nombre Fondo de Infraestructura S.A. Su propiedad es un 99,991% del Fisco y un 0,009% de Corfo.

Y la eventual adquisición de la torre Telefónica es un paso más de la corta, pero sinuosa historia de esta empresa estatal que con el tiempo ha encontrado un espacio como una especie de agente inmobiliario del Estado, aprovechando las brechas que dejan el sector estatal y el privado en este rubro para el desarrollo de proyectos de infraestructura de aprovechamiento público, pero rentables.

Un origen olvidado

El ex Fondo de Infraestructura nació como la idea de ser una empresa que se hiciera cargo de las relicitaciones de las concesiones de autopistas que se comenzarían a ejecutar a fines de la década pasada. Esto, en el papel, generaría un patrimonio de hasta US$ 12 mil millones que iría a financiar infraestructura pública, respondiendo al predicamento de que “infraestructura paga infraestructura”.

Pero estas concesiones del Ministerio de Obras Públicas (MOP) nunca fueron traspasadas: tanto la Contraloría como el propio MOP lo objetaron. Por ello, en su segundo año de creación y con sólo cuatro empleados, esta empresa tuvo que buscar su destino.

Para eso, aprovechó el mandato contenido en el artículo 1° de su ley: “Desarrollar las actividades empresariales de financiamiento e inversión referidas a proyectos de infraestructura”.

Salieron al exterior a revisar modelos para aplicar este mandato sin considerar concesiones. Y lo hallaron en el Infrastructure Ontario, un organismo público de ese estado canadiense que ha desarrollado y financiado 5.600 proyectos por US$ 97.100 millones, desde hospitales, edificios públicos y viviendas hasta proyectos de internet satelital.

Y encontraron que tenían ventajas para asimilar este modelo a una escala menor en Chile: “capacidad de concesionar; agilidad, pues no requiere procesos administrativos previos como otros organismos del Estado; acceso a financiamiento privado; hacer más eficiente el gasto público al reducir costos inmobiliarios; y sustentabilidad financiera, pues por ley sus proyectos deben tener rentabilidad, no social, sino económica”, explica su gerente general desde 2019, Patricio Rey.

A partir de ello, en 2020 elaboró un plan estratégico quinquenal valorizado en US$ 1.150 millones, con proyectos de infraestructura que combinaran lo público y lo privado en sectores como vivienda, edificios públicos, fibra óptica y desalinización.

Para ello, obviamente necesitaban financiamiento. “No teníamos plata ni para pagar sueldos”, recuerda su expresidenta, Luz Granier. Y si el dinero no venía de las concesiones, tuvo que venir del presupuesto fiscal. Su primera inyección de capital fue de $ 6.500 millones de la Ley de Presupuesto, con lo cual se lanzaron.

“Lo que hicimos a partir de ese minuto fue sacar el maletín e ir a cada ministerio a buscar proyectos realizables, pero viendo de forma muy crítica que había muchos inmuebles del Estado que estaban abandonados o con problemas”, recuerda Rey.

La primera operación fue hacerse cargo de ocho pisos sin uso en un edificio del complejo Santiago Downtown, los que eran de propiedad de Bienes Nacionales. Como son una empresa con patrimonio propio, podían pedir créditos. Entonces, tomaron esas dependencias en concesión onerosa, captaron a dos servicios públicos como arrendatarios y con este contrato pidieron un préstamo, con el que financiaron la remodelación. Hoy con el arriendo que cobran, pagan el crédito y sacan una buena tasa de rentabilidad.

“Lo que tenemos que hacer es gestionar que esos arriendos que son de corto plazo normalmente, se transformen en arriendos de largo plazo y finalmente nos ayuden a financiar esa infraestructura”, comenta Rey. “Entonces, a través del mismo gasto que hace el Estado mensualmente y bota la plata en edificios malos, nosotros pagamos el crédito y le damos instalaciones de otro nivel”, añade.

De este modo, se dieron cuenta que en el Estado existían varias oportunidades inmobiliarias, porque es usual que pague caro tanto por construir como por arrendar los inmuebles que ocupa.

Para su operación, Desarrollo País se ha debido financiar con aportes de capital, que suman $ 236.481 millones desde 2019, dado que no ha podido reinvertir sus utilidades, pues el dueño ha retirado el 100%.

Proyectos: desde escuela en Juan Fernández hasta la PDI

La empresa cuenta hoy con 17 trabajadores. Y su directorio de cinco miembros -todos designados por la Presidencia, dos directamente y tres a propuesta del sistema de Alta Dirección Pública- está conformado por el exdirector de Presupuestos, Sergio Granados, como presidente, y por el ingeniero Jaime Gatica, la abogada Laura Albornoz, el economista Patricio Rojas y el expresidente del Metro Rodrigo Azócar. Los suplentes son Claudio Agostini, Erwin Hahn, Ignacio Swett, Valeria González y Ricardo Zabala.

Los directores reciben una remuneración fija mensual de casi $ 2 millones, y el presidente, de casi $ 4 millones. Entre enero y agosto de este año, totalizaron casi $ 140 millones. La planta total de empleados recibió $ 1.275 millones en sueldos en 2024, de los cuales $ 833 millones fueron a los ejecutivos.

La cartera de proyectos que maneja llega a la veintena y va en la línea de lo planteado en su programa quinquenal del 2020.

Su primera línea de actividad y la más desarrollada es la revitalización de barrios cívicos, bajo el concepto de que los organismos públicos arriendan oficinas en condiciones inadecuadas e ineficientes.

Tras el éxito de Santiago Downtown, ahora están llevando adelante el edificio Bulnes Bicentenario, al inicio del Paseo Bulnes, frente a La Moneda, el que remodelarán y transformarán en oficinas. También en la futura torre institucional de la PDI, el edificio que pertenecía a Metlife en Agustinas con Miraflores y que la empresa adquirió con un crédito a 30 años y un 20% de pie con el contrato de arriendo de la policía civil por los mismos 30 años en la mano.

En regiones, construirán bajo el mismo modelo el edificio consistorial de San Pedro de la Paz, tras comprarle un recinto a Celulosa Arauco, y pretenden hacerlo en la Región de los Ríos.

Hay otras propiedades que la empresa ha adquirido para el desarrollo de viviendas y así revitalizar barrios. Por ejemplo, compraron la antigua fábrica de Unilever, una propiedad industrial de 3,6 hectáreas en la zona de Carrascal en Santiago, para levantar un polo urbano, que combine residencias, para lo cual tiene un convenio con el Ministerio de Vivienda, con equipamiento comercial y oficinas públicas. O en el abandonado mall Open Plaza Pedro Fontova, de Conchalí, donde también con el Minvu esperan construir edificios residenciales. Una idea que pretenden replicar con la maestranza de Ferronor en Coquimbo.

La idea se enmarca en un futuro banco de suelos, donde el Serviu define un terreno para comprar y Desarrollo País negocia y lo compra tempranamente para así acortar el ciclo de trámites de los proyectos habitacionales del Minvu.

También en lo urbano ha adquirido terminales de buses del transporte público metropolitano (Red) para independizar su administración de los operadores. Ya cuentan con 13 terminales operativos y tres terrenos para construir. Sólo este negocio aportó este año $ 3.747 millones del total de ingresos de Desarrollo País que llegó a $ 5.397 millones.

Además, Desarrollo País está comprando los terrenos donde se harán las estaciones y piques de construcción de la Línea 9 del Metro, lo que le ahorrará una serie de trámites y hasta 18 meses de construcción al tren subterráneo.

En educación, está reconstruyendo el Liceo Eduardo Frei de Montepatria y edificando el colegio insular Robinson Crusoe de Juan Fernández. La figura aquí es que Desarrollo País licita la construcción a privados y el Ministerio de Educación suscribe un contrato de arriendo de largo plazo que permite financiarlo.

Y quizás su proyecto más público hasta ahora era el de infraestructura digital, pues ha sido el encargado de llevar adelante el Cable Submarino de fibra óptica Humboldt, que unirá Sudamérica y Australia con una inversión de US$ 400 millones, asociado en partes iguales con Google. Este cable se convertirá en el principal activo de Desarrollo País.

Pero también trabaja en otra iniciativa de fibra óptica con el que pretende unir Humboldt con Argentina por el paso Pehuenche y otro cable que contacte Magallanes con la Antártica.

Como empresa pública, ¿peligra?

En el análisis de riesgo de sus estados financieros, la empresa menciona que, al ser una sociedad anónima del Estado, “eventuales cambios de las personas que ejercen la representación de sus accionistas podrían impactar en los desarrollos de proyectos”, por lo que un probable cambio de signo de gobierno alienta cierta incertidumbre, más aún si existiesen críticas a su actividad, por desarrollarla en un ámbito que puede cubrir un privado.

Pero quienes han participado de esta empresa, de distintas sensibilidades políticas, apuestan a que eso no ocurrirá. “Esta empresa no reemplaza a los privados, sino que facilita para que los privados actúen”, dice sucinto su actual presidente, el socialista Sergio Granados.

Su expresidenta, Luz Granier, de sensibilidad de derecha, advierte que esta es una empresa creada por ley, por lo que para finiquitarla tendría que ser también por ley. Pero además, plantea que tiene fortalezas, como que es una sociedad anónima regida por la Comisión para el Mercado Financiero, que legalmente debe ser rentable y se maneja con un alto estándar de gobernanza y transparencia. “Este es un instrumento flexible y ágil, que permite unir las puntas del sector público y privado, con neutralidad competitiva, para llevar adelante infraestructura para el desarrollo del país”, asegura Granier.

Su gerente, Patricio Rey, en tanto, es más concreto. Recuerda que las proyecciones de inversión del Estado para los próximos años “son bajísimas”, pues van a estar muy restringidas de presupuesto. “Hay que buscar formas creativas”, dice, y allí destaca la reactivación del modelo de concesiones. Y su empresa, como se le permite concesionar, tiene más flexibilidad para generar modelos distintos a los del MOP, como proyectos de menos de un millón de UF ($ 40 mil millones), como edificios públicos, por ejemplo. Además, afirma que el Estado debe contar con quien negocie en su nombre contratos privados con ganancias para el Fisco, como ocurrió, por ejemplo, con los terminales de buses Red. “A quien llegue al gobierno, le va a hacer mucho sentido”, asegura.