A poco más de un año desde que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) presentó el proyecto de ley para el Fortalecimiento y Modernización del Sistema de Planificación Territorial, la iniciativa logró sortear su última barrera parlamentaria. La Cámara de Diputadas y Diputados lo aprobó de forma unánime, y ahora está listo para ser ley.

Una de las principales características de esta iniciativa, que ingresó al Congreso en noviembre del 2024, es que establece un plazo de elaboración de instrumentos de planificación territorial como Planes Reguladores Comunales (PRC) o Planes Reguladores Metropolitanos (PRM).

Actualmente, de acuerdo al Minvu, la ley no establece un plazo para dichos procesos, pero de acuerdo a un sondeo realizado por AGS Visión Inmobiliaria, la actualización de uno de estos instrumentos podría demorar entre 3 y 6 años. La Cámara Chilena de la Construcción (CChC), registra un total de 11 procesos en formulación que se han tardado en promedio 11 años.

La nueva normativa establece el tiempo para la elaboración de planes reguladores a un periodo de 18 meses, extensible a 24 meses. “Esta celeridad permitirá actualizar instrumentos de planificación que hoy se encuentran obsoletos y que actúan como un freno para la inversión y la construcción de viviendas“, especifican desde el Minvu.

El ministro de la cartera, Carlos Montes, apuntó a que “el sistema de planificación chileno requiere muchas modificaciones. Aquí se han aprobado un conjunto de mecanismos, instrumentos y procedimientos para hacer más expeditos los procesos, para llegar a resultados más rápidos, para tener planes más cercanos a lo que es la realidad y no llegar tan tarde. Y junto con eso se mantienen lo que son las orientaciones fundamentales para tener ciudades más equilibradas, ciudades más justas. Estos son instrumentos para tener más capacidad de influir en los procesos reales, en los procesos de las ciudades y en ese sentido es un paso muy significativo”.

El presidente de la CChC, Alfredo Echavarría, apuntó a que “valoramos el proyecto que moderniza la planificación territorial. Recordemos que con la actual normativa, los extensos periodos de tramitación dejan los PRC obsoletos antes de que empiecen a operar, debido a los cambios sociales y demográficos que se producen durante este largo proceso“.

“Sin embargo, creemos que pueden haber dificultades de implementación, teniendo presente que hay muchos municipios que no cuentan con los suficientes equipos y recursos para llevar adelante este proceso e implementación”, añadió.

“Entre los principales desafíos en su implementación se encuentran la capacidad técnica y económica real de los municipios para dar cumplimiento a los plazos y la eventual sobrecarga administrativa en comunas pequeñas, si es que no se otorga un adecuado apoyo por parte de las Seremis”, dice David Briones, Jefe de Asesoría Estratégica de AGS Visión Inmobiliaria.

Según un estudio de la CChC, hay solo 1,8 profesionales en promedio por comuna para modificar los planes reguladores desactualizados.

Briones añade que es necesario “incorporar la componente económica en la planificación urbana siendo clave para promover la inversión privada y pública, viabilizar el desarrollo de proyectos inmobiliarios y avanzar en el cumplimiento de los objetivos estratégicos de la planificación urbana, particularmente en la reducción de los déficits comunales en vivienda de interés público, áreas verdes, espacio público y equipamiento”.

Densidades mínimas

Otro aspecto destacado de la ley, es que permite a los instrumentos de planificación territorial establecer densidades mínimas en zonas estratégicas, por ejemplo, cerca de la línea del Metro. “El objetivo central es evitar el crecimiento segregado en la periferia y asegurar que las familias vivan en entornos conectados y con calidad de vida”, explica el Minvu.

De hecho, un sondeo realizado por AGS reveló que la mitad de las líneas de Metro tienen una densidad poblacional inferior a 1.000 habitantes por hectárea, mientras que el Centro Nacional de Desarrollo Urbano apunta a que un rango adecuado sería entre los 1.500 a 2.000 hab/ha con una altura máxima de edificación de 10 a 12 pisos en dichas zonas.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores (ADI), Slaven Razmilic, expresó al respecto: “Valoramos que en adelante los planos intercomunales deban fijar densidades mínimas en áreas estratégicas como por ejemplo aquellas próximas a estaciones de Metro, Biotren o Merval. La clave estará en cómo y cuándo se materialice esta exigencia y así maximizar la rentabilidad social de la inversión pública y hacer más asequible la vivienda bien localizada.”

Adicionalmente, la ley en particular apunta a “implementar mecanismos normativos y de gestión pública que aseguren la disponibilidad de suelo para la vivienda social, orientados a la generación de barrios integrados y diversos”.

Ante esto, Razmilic dice “si bien hay avances valiosos en gestión de suelo, lamentamos que estos se limiten a proyectos promovidos por el Estado, sin abrir nuevos espacios para que el sector privado pueda contribuir a la oferta de vivienda asequible de manera independiente de la gestión pública”.