Son varias las razones que han llevado tanto a personas particulares como a fondos de inversión a construir en las ciudades los llamados “edificios multifamily”: inmuebles que se caracterizan porque sus departamentos son dedicados exclusivamente al arriendo y, por lo mismo, tienen una administración centralizada que promete un excelente servicio y resolver los problemas con más rapidez y eficiencia que las –a veces– tediosas asambleas de propietarios de los condominios tradicionales.

Los multifamily, además, están pensados para la realidad actual de las sociedades en el mundo: familias cada vez más pequeñas –de ahí que la mayoría de estos departamentos sean estudios o con uno o dos dormitorios–, que necesitan vivir en lugares céntricos y con buen transporte, y que además valoran que los edificios tengan espacios como salas de cine, gimnasios y locales comerciales sin tener que salir de casa.

En los últimos diez años, este tipo de construcción pasó de tener siete inmuebles en Santiago a casi 200, repartidos en 18 comunas y que consideran un total de más de 40 mil viviendas, lo que da cuenta de su aumento exponencial y de su alta demanda, provocada por la inmigración –el 90% de los extranjeros en Chile es arrendatario–, por el déficit habitacional que sufre el país y también por lo difícil que se ha convertido comprar una casa: si en el año 2000 el costo de una vivienda era de 3 a 4 sueldos anuales en promedio, hoy es de 9 a 10.

Pero, como todo fenómeno que crece rápido, la expansión de los multifamily no ha ido de la mano con una política pública y leyes específicas que regulen los derechos del consumidor. Por lo mismo, en los últimos meses no ha sido raro escuchar denuncias en torno a ellos, como que piden garantías más elevadas que los arriendos tradicionales, que cobran en UF o que establecen contratos que obligan a arrendar por determinados períodos.

¿Qué dicen las normativas acerca de esta nueva solución habitacional que llegó para quedarse? ¿Cómo se conjuga la potencial expansión de los multifamily con las ordenanzas municipales que cada vez limitan más la construcción de edificios en altura? ¿Cómo regular una relación abiertamente asimétrica, donde quien arrienda es un gran inversionista?

Todas esas preguntas fueron respondidas por tres de los expertos que participaron en el seminario: “Nuevas tendencias y desafíos del mercado de arrendamiento habitacional en Chile”, organizado por la carrera de Derecho de la Universidad Andrés Bello: Macarena Díaz de Valdés, abogada y académica de Derecho UNAB; Jeanette Bruna, también abogada y académica de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso y de la Universidad Central, y el economista José Miguel Simian, director del Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School de la Universidad de Los Andes, quienes analizaron el tema desde el punto de vista legal, urbanístico y económico.

Nuevas realidades, nuevos consumidores, nuevas reglas

“Los multifamily no cuentan con una regulación específica en el ordenamiento jurídico”, explicó de entrada la académica UNAB Macarena Díaz de Valdés, junto con recordar una reciente denuncia expuesta en redes sociales por los residentes de un edificio multifamily en Providencia, quienes reclaman tener problemas constantes de aguas servidas, ascensores que no funcionan y cortes de luz, además de malas respuestas por parte de la administración.

El problema es que muchos quieren irse pero no pueden, porque tienen contratos que les exigen un tiempo mínimo de arriendo y el pago de una multa altísima si deciden anticipar su salida.

¿Estamos acaso ante un nuevo tipo de consumidor, que tiene una relación asimétrica con su arrendador, que es un gran inversionista o una inmobiliaria?, se preguntó Díaz de Valdés.

La respuesta es sí, ya que hay varios aspectos que la Ley de Arrendamiento no contempla, porque no está pensada para el modelo multifamily: en estos casos estamos hablando de arrendatarios que tienen expectativas más altas de su arriendo que aquellos tradicionales, ya que su trato considera un inmueble y además distintos servicios adicionales profesionalizados. Todas esas materias hoy no están reguladas por la normativa específica, dice la académica, pero sí podrían ser reguladas por la Ley del Consumidor.

Además, hay aspectos que podrían ser irregulares según esta perspectiva, y que se consideran perjudiciales incluso en los casos de arrendamientos tradicionales, explica Díaz de Valdés. Por ejemplo, el cobro de más de un mes de garantía, el cobro en UF y el pago del corretaje por parte del arrendatario, medida que actualmente está siendo revisada en un proyecto de ley que se ingresó en 2023.

“Razonable es pensar entonces que las probabilidades de establecer cláusulas abusivas por parte de un multifamily son mucho mayores”, expuso la abogada.

Pero los multifamily no sólo se enfrentan a un desafío legal; también lo son desde el punto de vista urbanístico, estableció la abogada experta Jeanette Bruna, quien los ve como una alternativa para aumentar la densificación vertical, que puede ayudar con el déficit habitacional y también dar oportunidad de reconversión a construcciones como apart hotels o espacios pensados para oficinas.

“La discusión debe ser sobre densidad, no sólo altura”, dijo la abogada, quien planteó que hoy la urbanización aún está pensada para hogares y familias grandes, por lo que este modelo habitacional –que se caracteriza precisamente por pensar en familias pequeñas y que quieren vivir cerca del transporte y el comercio– plantea varios desafíos, como la flexibilización de los permisos de construcción comunales, que piensan más en tener una densidad a la baja.

“Ustedes escuchan a los alcaldes decir ‘vamos a limitar las alturas de los edificios’ y está bien. Pero que no limiten las unidades, ya que los departamentos más pequeños son los que van al alza”, explicó Jeanette Bruna a raíz de muchos sectores con excelente conectividad y servicios, pero que no favorecen la densificación.

Eso sí, poco se saca con poner las fichas en este modelo habitacional si su negocio –aunque hoy esté en boga– no resulta ser sostenible en el tiempo. Por eso, el académico José Miguel Simián abordó la realidad de los multifamily como un negocio en crecimiento en los últimos años.

El especialista explicó que, a pesar de que los bienes raíces son las inversiones que menos rentan, su percepción de ser de riesgo bajo ha llevado a muchos fondos a involucrarse en este negocio, movidos por la alta demanda de vivienda.

Si en el año 2000 eran 600 mil las familias que arrendaban, en 2024 esa cifra subió a más de 2 millones, ejemplificó Simian, quien situó a los multifamily como pioneros en demostrar que arrendar sí puede ser un buen negocio.

Sin embargo, tampoco son una moneda de oro. No tanto por el modelo como por las condiciones sociodemográficas del país, que si bien es cierto ha vivido una considerable oleada migratoria en los últimos años –que ha sido capaz de mover el mercado inmobiliario–, también enfrenta una progresiva baja de natalidad, por lo que es muy pertinente preguntarse: ¿seguirá creciendo la demanda por arrendamiento en las próximas décadas?

“El arriendo seguirá siendo importante”, dijo Simian, “pero hay que considerar que los hogares no están en condiciones de pagar arriendos más altos, y que la expectativa de plusvalía de las propiedades está difícil, ya que se está ralentizando el desarrollo de la industria.