El gobierno está impulsando una serie de medidas que buscan incentivar el mercado inmobiliario. El Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), ingresó hace unas semanas una consulta con la que pretende modificar la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) para poder “eliminar restricciones regulatorias que encarecen el precio de las viviendas”, según declaró el organismo.

Algunas de estas medidas apuntan a incentivar la construcción de viviendas en los ejes de transporte público clave como “estaciones de Metro, tren, teleférico, o paraderos de buses en ejes estructurantes, recogiendo la realidad actual de desarrollo urbano”, puntualizó entonces el Minvu.

Para ello, se propusieron varias flexibilizaciones como disminuir de 5.000 a 2.500 metros cuadrados el requisito mínimo de superficie en la condición de dimensión. Además, aumentar hasta un 75% el coeficiente de constructibilidad en conjuntos armónicos de viviendas económicas cercanos a infraestructura de transporte público, esto es, los metros cuadrados totales máximos permitidos a edificar.

“Esta medida permite un salto importante en edificabilidad en sectores bien ubicados, habilitando terrenos que antes no eran viables y mejorando la eficiencia en el uso del suelo urbano”, señala Claudia Sepúlveda, gerente inmobiliaria de GPS Property.

“En conjunto, estas medidas buscan incentivar el desarrollo en suelos bien localizados, pero hoy subutilizados; es decir, donde el Estado ya ha realizado importantes inversiones públicas y se pretende capturar y rentabilizar mejor su valor. Asimismo, responden a la necesidad de corregir inequidades urbanas derivadas de planes reguladores comunales disímiles, avanzando hacia una mayor homogeneización normativa en áreas estratégicas de la ciudad”, evalúa el director de Estudios de la asesora inmobiliaria AGS Visión Inmobliaria, Esteban González.

“Desde el punto de vista económico, la medida mejora la evaluación de proyectos orientados a segmentos masivos en terrenos bien ubicados, al hacerlos más rentables para los desarrolladores inmobiliarios (...) Además de reducir costos, el objetivo es contribuir a una eventual disminución en los precios de la vivienda”, añade González.

Los efectos de la medida

De acuerdo a la información de AGS, actualmente la densidades brutas promedio cercanas a la red de Metro son poco homogéneas, y en muchos casos son muy inferiores a otros ejemplos internacionales, en países desarrollados.

“Existen distorsiones relevantes entre ‘constructibilidad’ y ‘densidad’ en comunas como Vitacura, Providencia y La Reina en el sector oriente, así como en otras más periféricas como Cerro Navia y Puente Alto. Esta desalineación normativa, en algunos casos, hace inviables ciertos desarrollos y, en otros, restringe la oferta a tipologías y segmentos específicos, situación que esta política busca corregir”, precisa el ejecutivo de AGS.

Desde GPS Property, estiman que, en la práctica, este aumento de la edificabilidad podría traducirse en incrementos efectivos de entre 30% y 70% en múltiples terrenos, e incluso cuadruplicar densidades en casos específicos de vivienda económica ubicados en ejes estructurantes.

La firma prevé que las comunas que verán un mayor impacto de estas modificaciones de la OGUC, serán aquellas que ya cuentan con una red de transporte consolidada y, además, las que tienen demanda más activa de vivienda. En la Región Metropolitana destacan Santiago, Providencia, Ñuñoa, San Miguel, La Florida, Maipú, Pudahuel y Cerrillos, particularmente en predios ubicados a menos de 600 metros de estaciones de Metro o corredores troncales, detalla GPS.

“El efecto normativo se explica por la combinación de tres factores: la reducción del umbral mínimo de superficie, el aumento de la constructibilidad y la posibilidad de elevar hasta en 50% las alturas máximas establecidas en los planes reguladores. En conjunto, estos cambios amplían significativamente el universo de paños elegibles y permiten una mayor intensidad de desarrollo en zonas con acceso a infraestructura", dice la consultora.

Sepúlveda menciona que la implementación a nivel comunal será determinante. “La normativa eleva los techos de edificabilidad, pero los planes reguladores siguen definiendo las condiciones base. Sin una adecuada alineación, el impacto real podría ser más acotado”.

Con todo esto, las estimaciones oficiales apuntan a que el costo del suelo podría disminuir entre 10% y 15%, pero GPS advierte que parte de ese beneficio “podría capitalizarse en el valor de los terrenos, reduciendo el efecto final en el precio de las viviendas”.

Respecto a los riesgos de las medidas, AGS considera que si bien “parecen acotados en relación con los beneficios potenciales”, podría implicar una sobredensificación de no calibrarse de forma correcta. “Estos efectos pueden gestionarse y ajustarse en el tiempo, especialmente si la medida logra dinamizar el mercado inmobiliario y contribuir a reducir el déficit habitacional en segmentos medios y masivos”, señala González.