Nicolás Ibáñez Varela hijo lleva más de una década en Estados Unidos. El hijo mayor de Nicolás Ibáñez Scott llegó a ese país con el objetivo de incorporarse a futuro a la empresa familiar, que su padre y su tío, Felipe, controlaban. Era Distribución & Servicios, D&S, la creadora de los hipermercados Lider. “La historia mía estaba muy asociada a la empresa familiar”, recuerda Ibáñez en Nueva York, donde vive desde hace 11 años, entrevistado en el programa Money Talks, de La Tercera. El protocolo familiar establecía, entonces, que, para trabajar en el grupo, debía tener un MBA, en un lugar internacional y de reputación. Ibáñez fue a Harvard pensando en ese objetivo. “Postulé pensando en un proceso natural que terminaría conmigo viviendo en Chile”, recuerda.

Pero ese objetivo cambió por dos razones. “Estando en el MBA me doy cuenta que hay una tremenda oportunidad para entrar en lo que entonces se llamaba de forma temprana, el mundo del private equity”, cuenta. La segunda es que la familia había decidido desvincularse del negocio de los supermercados: los hermanos Ibáñez acordaron la venta del control de D&S a Walmart en enero de 2009 y salieron definitivamente pocos años después. Ibáñez se dijo: “Yo tengo que ser una fuente de sangre nueva para la familia”. Y comenzó el trabajo de Drake, un grupo que él preside, que ha levantado cinco fondos de inversión, que ha recaudado US$ 1.400 millones y lleva invertidos más de US$ 3 mil millones, en unos 180 activos inmobiliarios individuales en Estados Unidos.

Drake comenzó en 2012 con capital de su propia familia, luego sumó a otros family offices chilenos y más tarde agregó a inversionistas institucionales. “Hoy, el 60% de nuestro capital es capital institucional, donde la gran parte es de Estados Unidos”, dice Ibáñez. “Yo siempre quise darle la impronta de la independencia y esa independencia no ocurre si no es con otros inversionistas, y que esos inversionistas sean más grandes que uno mismo”, dice.

El grupo tiene en sus fondos aportantes chilenos, entre ellos, algunas compañías de seguro. “En Chile, hemos tenido un acceso extraordinario, no solo porque nos ha ido bien, sino que porque hemos podido lograr una buena relación con muchos de los grandes family offices”.

Dónde y cómo

La estrategia de Drake, relata Ibáñez, fue actuar y operar como un gran actor institucional, pero aprovechar la flexibilidad que les otorga ser un inversionista más pequeño. El objetivo son ciudades emergentes, de un millón o menos de habitantes, desatendidas por los grandes actores, quienes se concentran en ticket más voluminosos. Ibáñez compara dimensiones: el último fondo de Blackstone es de US$ 30 mil millones: el mayor fondo de Drake, comprometido en julio, es de US$ 515 millones.

¿Ejemplos de inversión? Ibáñez menciona Salt Lake City, en Utah. Y enumera virtudes: buen clima, esquí, bajos impuestos estatales, energía barata. La página web de Drake dice que sus inversiones se reparten ya en 23 estados de EE.UU.

Ibáñez explica que el mercado inmobiliario estadounidense es muy competitivo, no tiene barreras de entrada y está de moda. “Un poco más del 80% de lo que hemos invertido está en dos grandes sectores: el sector residencial y el sector industrial, bodegaje”, ejemplifica. Todo para arriendo.

En lo primero, han comprado casas y edificios para alquiler. “El sector residencial tiene vientos de cola que hemos estudiado”, explica por un asunto que ahora parece obvio: Estados Unidos no ha sido capaz de abastecer con oferta suficiente la demanda por vivienda.

Un submercado en los que han invertido es el de las residencias para estudiantes. Ibáñez cuenta que muchas universidades tienen residencias propias, pero no son suficientes. “Producto de las barreras a la oferta, solamente el 15% del cuerpo estudiantil de una universidad de tamaño grande cabe es estas viviendas. Por lo tanto, la gran mayoría va a una industria no sofisticada y arrienda casas, que se arriendan por habitación. Lo hemos estudiado y decidimos meternos en ese negocio”, cuenta.

En el sector industrial se adelantaron a las tendencias. “Ahí sí influye quizá en mí el pasado de la industria familiar, donde veíamos como el gran elemento competitivo el ecommerce (...) Veíamos el tsunami asociado a la penetración de ecommerce”, explica.

Pero ambos sectores no son suficientes. Ibáñez dice que había que buscar capilaridad. “Parte de nuestra evolución como compañía no solo ha sido ir a activos más pequeños, en estos mercados emergentes, sino también a nichos o subsectores de real state”, dice.

Uno de ellos son las marinas, un sector muy fragmentado, con pequeños dueños que tienen un buen pasar, pero que han decidido liquidar sus posiciones. “Tienes la posibilidad de comprar un activo que es bastante único, bastante difícil de reemplazar”, describe. Lo dice porque la oferta nueva de marinas es limitada, ya que requieren concesiones, permisos federales y medioambientales. “Al no estar institucionalizado, te permite comprar el activo a un precio tal que su yield es alto respecto otras oportunidades, estamos hablando de un 9-10%, desapalancado, que para el real estate es muy bueno”, calcula.

Ibáñez cuenta que después de dos años y medio de estudio, compraron su primer portafolio de marinas, una industria que está en todas las costas y lagos de Estados Unidos. “Creemos que hay una oportunidad única de armar un portafolio grande”, agrega.

La otra característica de Drake es no actuar en solitario. Ya tienen unos 17 socios locales. “El gran elemento que hace la diferencia en el tiempo es poder asociarse con gente muy local que sabe todo lo que tú no nunca puedes llegar a saber. Y que puede gestionar”, afirma. Los socios, además, ayudan a detectar las oportunidades. “El dicho antiguo ‘location, location, location’, se cumple”, dice sobre un mantra del real estate.

Drake no está considerando expandir su expertise en otros países. “Estados Unidos es enorme y estamos solamente tocando la superficie. No hace mucho sentido para nosotros aún mirar otro país”, afirma. Y lista las ventajas de su aventura estadounidense: “El riesgo que uno toma aquí versus lo que tomas en otros países es sustantivamente menor, es infinitamente más grande, los mercados son absolutamente líquidos, y además opera esta dinámica financiera: hay propiedades que transan a descuento”.

Nicolás Ibáñez junior vive en el barrio neoyorkino de Tribeca y trabaja cerca de Grand Central, todo en Manhattan. Vive una vida urbana con su familia, pero con la mira puesta en Drake. “Nadie viene a Nueva York buscando calidad de vida. La gente que viene a Nueva York tiene una gran ambición o tiene un gran sueño, en general asociado a crear empresa en el mundo financiero”, reflexiona. Por eso seguirá ahí. “Vamos a seguir creciendo, somos ambiciosos, estamos muy contentos con lo que hemos podido crear”, concluye.