Para este martes el ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, tiene comprometido entregar a los propietarios del terreno donde se ubica la megatoma de San Antonio en cerro Centinela, Esteban Solari y Ricardo Posada, una propuesta alternativa que evite el desalojo y permita a los habitantes del asentamiento adquirir las 215 hectáreas a través de cooperativas.

Este nuevo intento del secretario de Estado se da después de que las negociaciones formales llegasen a un punto muerto y la mesa técnica acordada para ello se diera por fracasada.

De hecho, tras el final de esa comisión técnica, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) evacuó un reporte con el resumen de las 17 sesiones de trabajo, el que fue entregado a Posada y Solari, y al cual este medio tuvo acceso. En el documento se deja de manifiesto un diálogo fallido y detalla los principales puntos de quiebre que llevaron a las partes al estancamiento que Montes pretende resolver.

Según el documento, la comisión no logró superar las “diferencias en las tasaciones y en las condiciones comerciales” que los dueños exigieron y que el ministerio considera “inviables”.

El informe consigna que las negociaciones se iniciaron con una discrepancia económica importante en torno al valor de tasación del terreno. En la segunda sesión, los propietarios presentaron una tasación de 0.808 UF por metro cuadrado, mientras que el Minvu tenía una estimación de 0.14 UF.

Lejos de acercar posiciones, la brecha se amplió en la quinta sesión, cuando los propietarios, tras ausentarse en dos sesiones por una “decisión unilateral de su parte”, según el informe, elevaron su valor a 1.29 UF. El Minvu se mantuvo en su posición original.

A partir de la sexta sesión el ministerio solicitó revaluar los valores. Fue así que en la séptima sesión las tasaciones tuvieron su primer acercamiento: los propietarios bajaron a 0.90 UF y el ministerio subió a 0.21 UF. Tras varias sesiones, los propietarios entregaron su propuesta final, fijando un valor de 0.4 UF por metro cuadrado. El Minvu, en tanto, quedó en 0.22, aunque, según el informe, “con posibilidad de nueva tasación”.

Esta brecha final fue considerada “irreconciliable” por los técnicos del ministerio, ya que se traduce en más de 15 mil millones de pesos para el total de la operación. Al final, este también fue uno de los puntos de desencuentro en las versiones oficiales que las partes entregaron una vez fracasadas las negociaciones formales. Mientras los dueños señalaron que sí llegaron al precio que pedía el Minvu, en la cartera aseveraban que esto no ocurrió.

El reporte del Minvu es enfático en su crítica a la tasación de los dueños, argumentando que presenta “falencias” metodológicas, ya que a juicio del ministerio la tasación de los propietarios “asume erróneamente que el terreno puede ser desarrollado y vendido en los mismos términos que los loteos pequeños”.

Esto, según el documento, no se ajusta a la realidad de una operación de esta magnitud y contexto social. La comisión técnica consignó que, para intentar acercar posturas, se exploraron alternativas como una nueva tasación que integrara los informes de ambas partes o que fuera definida por la entidad financiera que asumiría el crédito. Sin embargo, ambas propuestas fueron rechazadas por los propietarios sin que presentaran una contrapropuesta. El informe indica que este estancamiento “impidió avanzar hacia un valor o rango de consenso”, lo que “podría derivar en un riesgo inmediato para la población vulnerable, incluyendo niños y adultos mayores”.

No obstante, el fracaso de la negociación no solo se explica por la diferencia en la tasación de los terrenos.

Según el informe, el segundo gran nudo del proceso fueron las “condiciones de borde” impuestas por los propietarios, que el Minvu consideró “inviables” y que carecían de respaldo legal.

El documento detalla que uno de los puntos más conflictivos fue la exigencia de los dueños de que el terreno de más de 2,1 millones de metros cuadrados fuera “enajenado como una sola unidad en un solo acto”. Mientras que, para el ministerio, esta condición representa una “barrera de entrada” que no considera la capacidad de pago de las familias ni los plazos necesarios para una operación de esta magnitud, ya que “cualquier entidad bancaria no puede comprometer una operación en tales plazos”.

En esta parte del informe también se da cuenta de que los propietarios exigieron durante la comisión contar con certezas explícitas -un documento o incluso una declaración pública, según supo este medio- respecto de que la operación sería financiada por BancoEstado. Y aunque el Minvu señaló varias veces que eso sí estaba asegurado y que el propio Montes lo gestionó, la certeza explícita era imposible. Según el informe, “ello depende sin lugar a duda de la definición del precio de mercado”.

En los anexos del documento se señala que las 40 cooperativas de vivienda, que representan a cerca del 90% de las familias que viven en la megatoma, implementaron un plan de ahorro que consideró una cuota inicial de $200.000 por cada familia asociada, y una cuota mensual promedio de $50.000 desde abril de este año. Asimismo, se expone que desde el Minvu se les informó a las cooperativas que, para factibilizar el financiamiento, se requería entre diciembre y enero que cada familia cuente con $1.500.000 a disposición.

Pero otra exigencia, según el documento, fue la solicitud de una garantía financiera. Los propietarios exigieron un seguro que los compensara en caso de que la compraventa no se concretara, una petición a la que el ministerio se ha negado rotundamente.

El reporte es claro al respecto, afirmando que “no existe habilitación legal” para que el Minvu entregue este tipo de garantías a privados, ya que no es una de sus funciones.

El documento subraya que el rol del ministerio en este proceso es de “facilitador y colaborador”, y que la ley no le permite “comprometer patrimonio público para una finalidad que no está contemplada en la normativa vigente”, lo que podría generar responsabilidades administrativas y penales.

El informe insiste en que las “condiciones de borde” impuestas por los propietarios fueron rechazadas por la comisión “en bloque”, ya que tampoco fueron acompañadas de ninguna propuesta alternativa que permitiera encontrar un punto de acuerdo.

En otra parte del escrito se detallan otros aspectos del funcionamiento de la comisión técnica, al menos en lo que respecta al Minvu. Allí se explicita que se designaron cuatro profesionales por parte de la cartera; que se encargó un informe de tasación a una empresa independiente -Transsa-, o que los propietarios “no entregaron propuestas y se limitaron a rechazar en bloque” algunos avances del documento.

A pesar de todo, el documento señala que “para esta parte no es efectivo que no se haya logrado ningún avance, ni tampoco que no existan propuestas concretas, como se ha sostenido”.

Finalmente, según las conclusiones del documento de 15 páginas, el proceso de adquisición de terrenos ha enfrentado obstáculos debido a las diferencias en las tasaciones y en las condiciones comerciales exigidas por los propietarios, lo que vuelve “inviable la operación” y ha impedido llegar a consensos.

El documento subraya que el ministerio, en su rol de garante técnico dentro del proceso, “no está en condiciones de justificar técnicamente los requerimientos de precio y garantías exigidas por los propietarios”.

A pesar de ello, el informe destaca que se han impulsado diversas líneas de trabajo: se apoyó la organización de cooperativas, se elaboraron estudios técnicos y propuestas de financiamiento, y se diseñó un marco institucional para proyectar la implementación de un plan maestro de urbanización y provisión de equipamiento.

El reporte concluye que “existiendo voluntad y buena fe, se podría avanzar en destrabar los nudos identificados en una nueva instancia, con énfasis en gestión y mayor flexibilidad de las posturas”, aunque reconoce que la comisión técnica ya llegó al límite de sus márgenes para alcanzar acuerdos.

“En caso de no obtenerse el acuerdo entre las partes, se sugiere que la orden de desalojo se mantenga suspendida durante 3 meses con el objeto de implementarla adecuadamente, de manera razonable y paulatina, conforme a las reglas definidas por el Ministerio del Interior y Delegación Presidencial”, cierra el escrito.