El gobierno tuvo en consulta pública una modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones cuyo objetivo es reactivar el rubro construcción con el propósito de generar más de 180.000 empleos a corto plazo, producir una rebaja en el valor de las viviendas y acelerar los procesos de reconstrucción de viviendas en zonas de catástrofe, además de modernizar, actualizar y simplificar materias de la actual ordenanza que están obsoletas debido a los cambios demográficos y sociales del país en las últimas décadas.

Algunas de esas medidas se focalizan en aumentar la cantidad de viviendas sin modificar las actuales densidades y condiciones de edificación de los Planes Reguladores existentes, disminuyendo de 4 a 2 los habitantes por vivienda en todo el territorio urbano nacional. Además, se considerará 1 habitante en viviendas económicas o viviendas de interés social de hasta 90 m², que se construyan a una distancia de hasta 600 metros de estaciones de metro, teleférico o paraderos de buses en ejes estructurantes.

Lo anterior, en base a la información del censo de 2024, que estableció un promedio de 2,7 habitantes por vivienda y que en cerca del 15 % solo vive una persona. Junto a esto la gravísima disminución de 159.000 a 69.000 unidades aproximadamente entre los años 2019 y 2025 según un informe del Banco Central. Esto permitirá que en aquellas comunas en las que actualmente se privilegian los proyectos de viviendas de más de 120 m2, se puedan construir viviendas de menor tamaño, duplicando su cantidad, permitiendo una real integración social acercando a muchos a servicios, transporte y buenos espacios públicos en comunas en las que existen terrenos disponibles para ello.

Otro aspecto importante, es la forma de calcular la superficie construida ya que actualmente esta se considera midiendo a la cara exterior de las unidades, lo que permitirá que la superficie de la estructura y los revestimientos térmicos, que no son superficie útil queden fuera de este cálculo, midiendo a partir de esta modificación a la cara interior, entregando una mayor área útil para los usuarios.

Se propone modificar los artículos de conjuntos armónicos, considerando que proyectos emplazados en un terreno de más de 2.500 m² puedan contar con el beneficio de aumentar en un 50% la superficie construida y de un 25 % la altura máxima permitida por el plan regulador y que enfrenten vías de 20 m de ancho, sin importar el ancho de la calzada. Para viviendas económicas y de interés social, la altura podrá excederse hasta en un 50 % y la superficie construida se podrá aumentar en un 75 %, siempre que estos proyectos se emplacen cercanos a servicios de transporte en vías estructurantes.

Luego de la aplicación de estas medidas habrá que tener en cuenta que el impacto urbano que producirán será diferente según la comuna o lugar, ya que las condiciones urbanísticas no son iguales en todo el territorio nacional y el Estado tendrá que atender los impactos causados por el aumento de la intensidad urbana generada. Normas urbanísticas claras redundarán en mejores proyectos. con mejor arquitectura y menores impactos urbanos.

Sin perjuicio de lo anterior, estas medidas apuntan en la dirección correcta y evidentemente reactivarán el sector construcción, reducirán gradualmente el valor de las viviendas y generarán condiciones para facilitar la recuperación y reconstrucción en zonas de catástrofe.

Por Yves Besançon, arquitecto