Errores de cálculo en avalúos fiscales: identifican casos con hasta 30% de diferencia con precio real

04 Octubre 2008Tematicas de venta de casa en la comuna de Pe¿alolen

Fotos: Nadia Perez

Según un sondeo de BMI Servicios Inmobiliarios, la mayoría de los errores se encuentran en propiedades antiguas, de grandes superficies. En general, se trata de inmuebles con uso agrícolas o no habitacionales.


Con la llegada de septiembre muchos propietarios ya se están preparando para el pago de las contribuciones al Servicio de Impuestos Internos (SII). Una de las recomendaciones al respecto es revisar el monto y asegurarse de que este sea correcto, ya que existe la posibilidad de que hayan errores en el cálculo. De hecho, el subgerente de Tasaciones de BMI Servicios Inmobiliarios, Francisco Hernández, advierte que la tasa de errores en los avalúos fiscales se mueve entre el 10% y 20% de su cartera.

“En general, en las propiedades habitacionales nuevas, el margen de las distorsiones es bajo, pues el avalúo probablemente fue construido con información municipal detallada. Sin embargo, en propiedades antiguas, otras muy grandes y no habitacionales, como de uso agrícola, la probabilidad es mucho mayor”, explica Hernández.

El monto a recuperar va a depender del valor total de cada propiedad, pero según BMI Servicios Inmobiliarios, la reducción puede llegar hasta un 30%, monto que es devuelto por el SII retroactivo hasta tres años.

Causas de los errores de cálculo

Las inexactitudes en el cálculo del avalúo han existido desde siempre, señala Hernández. “Su número varía según la Dirección Regional de la que dependa cada comuna. Nuestra impresión es que estos errores han ido a la baja pues el SII ha ido avanzando en automatizar el proceso de tasación fiscal”, dice.

Las diferencias en el avalúo pueden tener cuatro orígenes. El caso más común es que haya inexactitudes en las superficies consideradas para la construcción del avalúo. “Estas provienen regularmente del permiso de edificación o la recepción final e inscripción de dominio, pero esta última no siempre es del todo precisa”, explica Hernández.

Otra opción es que el error se produzca debido a la forma en que el SII valora el suelo. Esto ya que el SII al momento de valorizar los inmuebles considera, dentro de múltiples variables, el sector donde se ubica cada propiedad, dice el ejecutivo de BMI Servicios Inmobiliarios. “Las zonas que considera el SII son muy grandes y heterogéneas, es decir, incluyen viviendas de muchos estilos y que apuntan a distintos segmentos de la población, con distintas terminaciones y estándares constructivos”.

Por eso, en esas zonas también se pueden encontrar construcciones irregulares, es decir, que no tienen sus permisos y trámites al día, o derechamente sin permiso de edificación. “Estas últimas viviendas muchas veces no son pesquisadas por parte de SII, lo que también genera distorsiones”, asevera.

Desde BMI Servicios Inmobiliarios aseguran que la tercera gran fuente de problemas son una serie de distorsiones relacionadas con condiciones especiales que afectan el valor de la propiedad, y que en la mayoría de los casos no son consideradas por el SII a la hora de determinar el avalúo. “Entre los principales casos están las expropiaciones, la pendiente del terreno, factibilidad sanitaria, por nombrar algunos”, detalla Hernández.

Por último, también puede haber problemas con la aplicación de beneficios y/o exenciones, las que no son aplicadas automáticamente por el SII y deben ser solicitadas personalmente, advierte Hernández. “Casos comunes de omisión en la aplicación de beneficios se observan en predios urbanos, fuera de las áreas de concesión sanitaria y terrenos en construcción”, apunta. A su juicio, su correcta aplicación daría pie a rebajas en contribuciones futuras y a la devolución de contribuciones pagadas en exceso.

De todas formas, Hernández asegura que las propiedades con problemas y que finalmente reclaman representan una proporción más bien baja. “De las que sí ingresan su caso, un número menor suele tener éxito, principalmente porque existen errores en la forma de presentar argumentar la justificación del reclamo”, explica.

El error más común, aclara, es que en general las personas y empresas tienden a creer que basta presentar un informe de tasación ante el SII para justificar que el avalúo es incorrecto. “Esto no corresponde pues hay que indicar el error u omisión precisa que el SII cometió en la aplicación de la metodología para esperar algún grado de éxito”, concluye.

Para percatarse de que hay un error en el cálculo del avalúo fiscal de una propiedad, Hernández explica que la señal más importante es ver si hay cambios drásticos en el monto de pago de contribuciones. “Esta cifra se calcula a partir del valor de avalúo del activo, por lo que si ha sufrido variaciones importantes, también lo hizo el avalúo y vale la pena analizar qué pasó”, dice.

Una vez que la persona o empresa se percata del error, el proceso de realizar el reclamo debe hacerlo un experto en materia de tasaciones y avalúos, pues tiene consideraciones muy técnicas al momento de relacionarse con el SII, explica Hernández. “El llamado es a asesorarse por expertos en la materia para que representen de manera correcta a los propietarios en el proceso de gestión de reclamación ante el SII”.

Comenta

Por favor, inicia sesión en La Tercera para acceder a los comentarios.

La agencia espacial está realizando los preparativos finales para estrellar un aparato espacial contra una roca interestelar, en lo que será la primera prueba de defensa planetaria del mundo.