Banco Central: aumento de viviendas para arriendo generaría riesgos para industria financiera en el futuro

Acotado aún, pero el incremento de inversionistas que compran una segunda vivienda para inversión con deuda hipotecaria podrían generar vulnerabilidades para el sistema financiero. Eso advierte del Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del primer semestre del año, publicado ayer por el Banco Central.

"El mercado de arriendo residencial experimentó un crecimiento importante en la última década y, tomando en cuenta el tamaño de dicho mercado en otros países, es posible que continúe profundizándose", concluyó la entidad. Los factores detrás de esta tendencia son: bajo retorno de activos tradicionales, favorables condiciones de financiamiento, mayor número de hogares unipersonales y un mayor flujo migratorio.

Según el IEF, quienes adquieren una segunda vivienda con el propósito de arrendarla son dueños de poco más de 20% de las propiedades a nivel nacional. En 2010 el 11% de los hogares tenían dos propiedades y el 5% tres. En 2018, esos números se acrecentaron: ahora el 14,85% de los hogares posee dos propiedades y el 9,11% tres. Estos datos presentados por el BC son ratificados también por la Encuesta Financiera a los Hogares que muestra que en 2017 el 15,7% de lo hogares tenía al menos una propiedad para arriendo, de los cuales el 5,8% la adquirió con deuda.

Precisa que en términos de obligaciones, "los deudores con más de un crédito hipotecario mantienen cerca de 30% de la cartera de vivienda bancaria, mientras aquellos que tienen dos o más propiedades en la misma región representan 20%".

No todos quienes tienen una vivienda para inversión pertenecen al segmento más rico de la población. Poco más del 50% de las propiedades de la Región Metropolitana que se utilizan como inversión están asociadas a Inversionistas Minoristas (IM) pertenecientes a los dos deciles de mayor ingreso, mientras que el 30% de los IM pertenecen a los deciles 6 a 8, y un poco menos del 20% reportan ingresos menores a la mediana (ver infografía). Y son estos últimos grupos los que podrían generar problemas al sector financiero. Para la entidad, existe un riesgo relevante de que existan "shocks que generen caídas de precios de vivienda o aumentos en la tasa de vacancia de las viviendas arrendadas", eventos que "afectarían de forma importante a los hogares que manejan propiedades con motivos de inversión, sobre todo aquellos apalancados con deuda hipotecaria y que tienen una carga financiera mayor y/o que dependen más de los ingresos por arriendo".

El ejercicio de estrés realizado a los hogares por el BC, arroja que frente a un aumento de la tasa de desempleo en 4pp (similar al observado durante la crisis asiática), la tasa de incumplimiento de deuda hipotecaria y de consumo subiría en torno a 1,5pp, desde niveles iniciales de 2,2pp, y 3,4pp, respectivamente.

Si bien la situación no representa hoy una vulnerabilidad, el Banco Central dijo que la experiencia de otros países apunta a que, "si las tendencias de crecimiento se mantienen y se profundiza el endeudamiento por parte de hogares de menores ingresos y con mayor carga financiera (...) este sector podría eventualmente representar una fuente de vulnerabilidad ante escenarios de tensión del mercado inmobiliario".