El incremento de inversionistas que compran una segunda vivienda para inversión con deuda hipotecaria podrían generar vulnerabilidades para el sistema financiero. Eso fue lo que dijo el año pasado el Banco Central (BC), y la advertencia parece haber surtido efecto, ya sea porque los inversionistas minoristas apalancados dejaron de comprar viviendas para arriendo, o porque los emisores fueron más restrictivos a la hora de entregar este tipo de créditos.

“Más o menos desde hace un año atrás, el crecimiento de inversionistas minoristas apalancados tendió a detenerse, no aumentó su demanda sobre crédito hipotecario. Ese es un fenómeno que ha tendido a moderarse en el tiempo, pero por supuesto estamos en un escenario estresado, no quiere decir que el riesgo no exista”, dijo hoy el presidente del BC, Mario Marcel, al presentar el Informe de Estabilidad Financiera (IEF) a la banca.

Marcel se refirió a este tema luego de una pregunta que le llegó de los asistentes a la videoconferencia organizada por la Asociación de Bancos, donde se mencionaba que “otros países y autoridades en mercados desarrollados han manifestado que es probable un ajuste de precios de viviendas de dos dígitos dado el deterioro macroecónomico. ¿Cómo se evalúa la capacidad de la banca para un ajuste de esa magnitud que ocurre en un plazo de dos a tres trimestres, dado el loan to value (LTV) de 80% observado recientemente para más de un 50% de las escrituraciones?”, decía la pregunta.

Marcel detalló que si bien han advertido en IEF anteriores que estos inversionistas minoristas apalancados podrían constituir un riesgo si se deterioraban las condiciones económicas y empleo, lo cierto es que “los ajustes que se puedan estimar para los precios de viviendas en países desarrollados no necesariamente se van a repetir aquí en Chile. La burbuja inmobiliaria en otros países sí fue real, significativa. En Chile hemos tenido aumentos de precios, pero han sido mas moderados, y por lo tanto, el ajuste que se pueda producir no tiene por qué ser a la misma escala que en países desarrollados”, respondió Marcel.

De todas maneras, dijo que “es un tema que tenemos que monitorear, donde por supuesto hay riesgos, pero creo que no sería aceptado suponer un paralelo con economías donde ha habido una burbuja inmobiliaria mucho mayor de la que hemos tenido en Chile, donde nunca hemos llegado a calificarla propiamente como tal”.

Ha sido ampliamente discutido en el último tiempo que se pueda permitir al BC la compra de bonos de Tesorería en el mercado secundario, para lo cual se necesitaría una reforma constitucional y de la ley orgánica del BC. Es por esto que uno de los asistentes a la videoconferencia consultó: “¿Cómo ve la idea de que el BC pudiera comprar bonos de empresas, sean de buena o mala clasificación, tal como lo está haciendo la Reserva Federal actualmente?”.

En ese sentido, Marcel respondió que “tenemos que tener presente que hay una diferencia importante respecto de los bonos de gobierno, porque mientras en el caso de los bonos de gobierno tenemos una situación uniforme en términos del riesgo que involucran, en el caso de los bonos corporativos hay una diversidad, hay todo un espectro de clasificación de riesgo de esos bonos. Eso requeriría un tipo de gestión muy diferente del BC si es que tuviera la facultad para actuar en ese mercado”.

Agregó que es cierto que “hay otros países donde los bancos centrales han estado actuando en este mercado, pero en general se trata de países que tienen un grado de respaldo financiero mucho mayor por el hecho de emitir divisas globales, de monedas de reserva, etcétera. Entonces no siempre lo que hacen otros países más desarrollados con esas características son cosas que podemos aplicar nosotros en Chile”.

Puntualizó que “ese es un tipo de facultad que para otorgarla y ejercerla requeriría un análisis distinto y capacidades distintas a las que están asociadas a la compra de bonos de gobierno en el mercado secundario, se requeriría une estudio y una evaluación diferente de esa situación”.