Quilicura está a punto de terminar el proceso de elaboración de su Plan Regulador Comunal. Es la primera vez que el municipio tendrá una normativa que permita organizar el territorio en toda su delimitación. El anteproyecto ya fue sometido a consulta pública, y ya pasó por el consejo municipal. Ahora debe ser revisado por la Seremi y la Contraloría. Sin embargo, han surgido críticas del escrito.

“El nuevo Plan Regulador Comunal de Quilicura refleja una visión profundamente ideologizada y ha sido tramitado de espaldas a los vecinos y a los principales actores del territorio”, acusan desde la consultora AGS Visión Inmobiliaria, que ha asesorado a varios privados en el proceso de participación ciudadana.

“El aspecto más crítico es la propuesta de gravar más de 1.000 hectáreas con declaratorias de áreas verdes, una superficie equivalente a toda la comuna de Providencia. Se trata de terrenos ubicados entre el actual límite urbano de Quilicura y Valle Grande, en Lampa: sectores rodeados por ciudad consolidada, con alto potencial para el desarrollo urbano, habitacional y de equipamiento”, relata Esteban González, director de la consultora.

El ejecutivo detalla que de las 1.000 hectáreas, 400 están declaradas como humedal urbano, pero las otras 600 corresponden a terrenos que ya cuentan con un dueño. AGS asesoró a varios de ellos como el Club de Deportes Santiago Morning, la familia Petermann (dueños de la reserva Huilo Huilo), y las inmobiliarias Trayecta (ex Grupo Avellaneda), y Urmeneta.

“La mayor parte de estos predios pertenece hoy a inversionistas, inmobiliarias y desarrolladores de proyectos de equipamiento, quienes difícilmente aceptarán una desvalorización sustancial de sus activos producto de una regulación que, en los hechos, tiene efectos cercanos a una expropiación regulatoria”, precisa González.

De acuerdo a las estimaciones de la consultora inmobiliaria el valor de dichos terrenos ronda 1 UF por metro cuadrado, y al ser declarada área verde el valor se reducirá a menos de 0,2 UF por metro cuadrado.

Apunta al potencial inmobiliario que tiene este sector del mapa, considerando que ya hay inmobiliarias que compraron terrenos para desarrollar proyectos, según lo permitido en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago que era el única normativa que regía en la zona.

“Este sector va a tener la nueva estación de en Avenida O’Higgins, con el ferrocarril del tren a Batuco. Es un sector que, además de la conexión que tiene por vial por Quilicura y por el nudo de Buenaventura, va a tener esta nueva conectividad, que es una inversión pública, que está desarrollando el Estado, y que no va a poder ser rentabilizada porque los terrenos los quieren dejar sin desarrollo alguno”, alerta.

Quilicura hoy tiene un déficit habitacional de 5.200 viviendas. “Vemos que el Plan Regulador no está acogiendo de forma íntegra esta demanda (...) Acá lo que quieren es limitar el crecimiento de la comuna, y desde esa perspectiva, claro, hay una disonancia entre las políticas de nivel central y las políticas de nivel comunal”, critican desde AGS.

“Paradójicamente, muchas de estas áreas ya enfrentan problemas de ocupaciones irregulares, microbasurales y creciente inseguridad, por lo que su congelamiento urbanístico no solo compromete el desarrollo futuro, sino que también dificulta la recuperación efectiva de estos espacios”, señala Esteban González.

Por la magnitud de la afectación, el número de propietarios involucrados y los montos comprometidos, es altamente probable que este conflicto se traslade a los tribunales. De prosperar las acciones judiciales, la responsabilidad por el tiempo y los recursos públicos invertidos en un proceso eventualmente invalidado recaerá exclusivamente en la actual administración municipal”, advierte González.

El riesgo de judicialización podría materializarse una vez sea aprobado por el Serviu y Contraloría. Desde AGS estiman que eso ocurrirá de aquí al próximo año.

Esto se ha dado en otros casos como Viña del Mar, Lo Barnechea, Puchuncaví, Puerto Varas, Ancud, y el Plan Regulador Intercomunal de la Provincia de Elqui. “En conjunto, estos casos evidencian una creciente tendencia a judicializar los instrumentos de planificación territorial cuando sus disposiciones generan impactos significativos sobre el derecho de propiedad o presentan cuestionamientos respecto de su legalidad y fundamentación técnica”, concluye González.