¿Vale la pena repactar el crédito hipotecario? Baja tasa permite reducir en hasta 25% la deuda

Las tasas hipotecarias están en mínimos históricos y se proyecta que podrían seguir bajando en los próximos meses.

Este escenario ofrece una buena oportunidad a las personas que desean comprar una casa o departamento, pues, en términos simples, esto hace que el dinero que presta un banco sea más barato.

Pero hay otro beneficio para quienes ya compraron una vivienda: la posibilidad de renegociar su tasa de interés en créditos hipotecarios. Esto podría ayudar a disminuir el valor de una propiedad que se está pagando, rebajar la cuota del dividendo, o bien, reducir el plazo del crédito hipotecario.

Un estudio elaborado por la consultora Unda -firma que asesora en temas inmobiliarios a compañías de la industria-, analizó varios escenarios para indicar si conviene o no la opción de refinanciar el préstamo hipotecario. Y la respuesta es positiva.

En el caso hipotético de una persona que tomó un crédito hace cinco años por 25 años, 4.000 UF y a una tasa de interés promedio de 4,5%; si disminuyera la tasa a 3% al momento de refinanciar podría reducir su dividendo mensual desde $489 mil a $402 mil.

Si la cuota es menor que la actual, se generará un ahorro por todo el plazo del crédito, de unos $22 millones. Dicho monto, de hecho, corresponde aproximadamente al 19% de la deuda hipotecaria que aún le restaba por pagar.

Ahora bien, tomando el mismo ejemplo, pero esta vez manteniendo el valor del dividendo, el plazo del crédito bajaría en 62 meses, lo que implicaría un ahorro mayor, de unos $29 millones solo por el menor pago de intereses.

En este caso el ahorro correspondería al 25% de la deuda.

Si el mismo ejercicio se aplica al caso hipotético de un crédito que se tomó hace tres años por un plazo de 25 años por 8.000 UF, al refinanciar el dividendo mensual que paga una persona podría bajar de $979 mil a $853 mil, es decir, de $126 mil. En este caso, el ahorro total sería de unos $32 millones.

Tal como en el ejemplo anterior, si se mantiene el valor del dividendo pero se rebaja el plazo del crédito hipotecario en 45 meses, el ahorro total sería de unos $43 millones. El monto corresponde al 25% de la deuda.

Felipe Besnier, socio de Unda, advierte, eso sí, que en los costos asociados de refinanciar el préstamo no se consideraron los gastos notariales ni el eventual pago de impuestos en caso de que el cliente no solicite el certificado de Ley 20.130 (es el que permite no pagar los impuestos asociados a la renegociación del crédito). Sí están considerados los seguros.

La baja experimentada en la Tasa de Política Monetaria (TPM), tras la decisión del Banco Central de recortarla desde 3% a 2,5%, abrió la opción para que varios clientes cotizaran la posibilidad de renegociar su tasa de interés en créditos hipotecarios. Sin embargo, esta no es la única razón, puesto que la tasa de interés para los créditos hipotecarios vienen a la baja hace varios meses, en medio de un escenario de fuerte competencia en la industria bancaria.

Según los datos dados a conocer esta semana por el instituto emisor, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios cayeron a un promedio de 2,73% en la semana del 24 al 30 de junio. El resultado se ubicó bajo el registro mínimo histórico de 2,8% anotado en la primera semana de junio.

"Es un buen minuto para renegociar un crédito hipotecario", dice Besnier. En el caso que una persona opte por refinanciar su crédito, recomienda cotizar en al menos tres bancos, considerando siempre los costos que vienen asociados a la liquidación del crédito y al reotorgamiento, como impuestos y gastos operacionales de la entidad.

"En general, la gente se ve más incentivada a reducir la cuota, porque tiene un efecto en el día de hoy, eso es lo que las personas suelen hacer. Pero hay que entender también que este reotorgamiento del crédito hipotecario tiene costos asociados y es importante tener considerado eso, porque si yo hoy no tengo dinero para liquidar el crédito anterior, o para pagar la nueva inscripción, me podría generar un problema de caja en el corto plazo que impida renegociación". señala.