El mercado de bodegas industriales cerró el año con un retroceso de la vacancia, de acuerdo al último informe elaborado por la empresa de servicios inmobiliarios CBRE. El reporte apunta a que si bien el los últimos últimos años se ha observado un aumento de las tasas de disponibilidad en el proceso de normalización post boom del e-commerce de la pandemia, aún el mercado ve con distancia los niveles saludables.

“El actual retroceso de la disponibilidad revela la necesidad de espacio, y lo anclada que se encuentra la demanda a la nueva oferta, que prácticamente ha agotado esos espacios, dejando la vacancia mayormente concentrada en proyectos de mayor edad”, sostiene el informe.

Al cierre del 2025 las bodegas industriales registran una vacancia de 5,15% equivalen a una superficie disponible de 330.628 m2. Esto es una disminución frente a periodos anteriores, retrocediendo 1,47 puntos porcentuales respecto al semestre anterior, y 70 puntos bases en términos interanuales.

“Esta contracción responde principalmente a un ajuste en la demanda impulsado por los movimientos estratégicos del e-commerce y la estacionalidad propia del cierre de año, donde se observa una mayor absorción de espacios. Cabe destacar que el mercado atraviesa un ciclo de vacancia más bien estructural, caracterizado por niveles históricamente bajos que reflejan una oferta limitada frente a una demanda sostenida”, explica CBRE.

Al observar los distintos submercados en la Región Metropolitana se observa que es el centro-oriente el que mantiene la tasa de vacancia más baja con apenas un 1,4%, aunque también es la zona con la menor área útil. Le sigue el nor-poniente que tiene una disponibilidad de 3,9%. Los submercados con la mayor vacancia son el sur con casi 5,9% de vacancia y el poniente con 5,29%.

Durante el segundo semestre del año el mercado registró una absorción neta de 155.306 m2, lo que es más que el doble de lo que se registró en la primera mitad del año, al incrementarse en un 125%. “Este resultado se aproxima a la absorción promedio registrada en los últimos cinco años, que alcanza aproximadamente 152.000 m2″, dice el informe.

La mayor parte de dicha absorción fue en la zona poniente, el que concentra la mayor área útil del mercado, y que acumula el 46% de la demanda del semestre. La zona norte, en tanto, ocupó el segundo lugar, concentrando el 26%.

Nueva oferta y producción futura

El reporte de CBRE muestra que entre julio y diciembre del 2025 ingresaron al mercado un total de 46.737 m2, que se repartieron en dos nuevos proyectos y una ampliación de un centro que ya se encontraba operativo. Fue la zona sur de la RM la que lideró con la nueva superficie que ingresó al stock, con el 57% del total. La zona norte, por su parte, aportó el 43% restante.

Para los próximos años, el informe detectó un volumen cercano a los 388.000 m2 en construcción, que originalmente iban a entrar al mercado durante el 2025. Sin embargo, estos retrasaron su ingreso al stock debido al retraso de obras, por lo que las entregas deberían realizarse durante el 2026.

Casi todos los mercados tienen proyectos en construcción, excepto por la zona norponiente, pese a ser el segundo más relevante en área útil. Es la zona norte la que concentra más de la mitad de los m2 en construcción con poco más de 234 mil m2. Y la área que menos superficie tiene en curso es la centro-oriente con apenas 9.300 m2.

“Adicionalmente, el seguimiento de permisos de edificación indica un total aproximado de 651.000 m² en proyectos que aún no inician obras, lo que constituye un pipeline robusto para los próximos años”, sostiene el documento de la empresa de servicios inmobiliarios.

Valores

Durante este último semestre los precios de lista promedio aumentaron ante la disminución de vacancia. Estos subieron 1,46% respecto de la primera mitad del año, y 1,63% en términos interanuales. “Esta combinación de variaciones moderadas refleja un comportamiento estable del mercado, donde los ajustes responden más a dinámicas puntuales que a cambios estructurales“, dice el informe.

Al cierre del año los valores se situaron entre las 0,120 UF por m2, y las 0,30 UF por m2, pero la cuota superior corresponde a una única bodega de subdivisión de menor tamaño. En promedio, el semestre alcanzó 0,167 UF por m2, reflejando una estabilidad en los precios dentro de los márgenes habituales del mercado.

El valor promedio de corresponde al submercado norte, que alcanza 0,178 UF por m2 y que no ha mostrado variaciones significativas respecto de semestres anteriores. Le sigue el nor-poniente, con 0,17 UF por m2, y un alza de 2,29% versus el semestre previo.

En contraparte, los precios más bajos promedio se observan en el sector poniente con O,151 UF por m2. “m². Aunque esta zona concentra una parte importante de la demanda, sus valores reducidos se explican porque cerca del 75% de la oferta disponible corresponde a centros recepcionados antes de 2015″, explica CBRE.

Y agrega: “. Esto plantea desafíos para los propietarios en la reinversión de este tipo de activos para poder atraer a una demanda que ha mostrado una clara preferencia por ubicarse en centros de reciente data dentro de la misma zona Poniente y de esta forma poder acortar la brecha de precios”.