El débil desarrollo inmobiliario tras Quintero y Puchuncaví

Si bien la población de ambas comunas ha crecido fuertemente acompañando el desarrollo empresarial, tales zonas carecen de saneamiento básico y poseen una escasa urbanización, lo que ha sido el principal impedimento para su crecimiento inmobiliario. El borde costero, con localidades como Maitencillo o Marbella, se ha salvado en parte de este panorama.


Son un poco más de 50 mil las personas que viven en las comunas de Quintero y Puchuncaví, zona declarada como saturada por la alta contaminación industrial en el sector. Es que la llegada -desde 1950- de empresas como Enap, Gasmar y Oxiquim, entre otras, y la fuerza laboral asociada, ha dado paso a un alza de la población.

Así, si hace 10 años en las dos comunas había 34.078 habitantes, hoy son 50.469 personas, según el último censo. Todos, en medio de un área que fue objeto de una serie de episodios de intoxicación entre fines de agosto y principios de septiembre, y cuyos responsables -según la Superintendencia de Medio Ambiente (SMA)- habrían sido, hasta el momento, Enap y Gasmar.

Pero ¿por qué se autoriza la construcción de viviendas en zonas de sacrificio? Puchuncaví y Quintero se encuentran reguladas por tres instrumentos de planificación, siendo el Plan Regulador Metropolitano de Valparaíso (Premval) uno de ellos.

Según explica Eduardo Ortiz, director de obras de la Municipalidad de Puchuncaví, “el desarrollo inmobiliario en la comuna asociado a este instrumento es mínimo o prácticamente nulo. Esto, porque el Premval regula principalmente nuestra zona industrial y sus áreas colindantes”.

En concreto, desde 2014, cuando se realizó la modificación al Premval, las dos comunas en cuestión se vieron favorecidas, ya que se puso freno a la expansión industrial contaminante, puesto que se eliminaron 500 hectáreas, que era la propuesta original del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, y se remplazó por un área verde.

Ahora bien, el desarrollo inmobiliario “formal” de Puchuncaví se centra primordialmente en el sector norte, regulado por instrumentos diferentes al Premval. Se trata del Plan Regulador Comunal y por el Plan Intercomunal Satélite Borde Costero Norte, en localidades como Maitencillo, La Laguna y Rungue, principalmente.

En Quintero ocurre algo similar, ya que de acuerdo a lo que explican fuentes del municipio, en la comuna no se han construido viviendas nuevas, salvo las sociales que se están levantando en el sector sur, área más lejana a las industrias. “El crecimiento inmobiliario en nuestra comunidad es casi nulo”, dice una fuente.

Según Cristián Henríquez, profesor asociado del Instituto de Geografía UC e investigador Asociado Cedeus, hay un elemento adicional que perjudica a la comuna, y es que “el principal instrumento de planificación territorial que regula los usos de suelo y su compatibilidad ambiental en Quintero es el plan regulador comunal, que es muy antiguo (año 1984)”.

Y es que dadas las condiciones antes señaladas, la contaminación ha afectado el desarrollo inmobiliario en la zona. Según explica Reinaldo Gleisner, consultor del área de Brokerage de Colliers International, “se requiere sanear la zona, específicamente el suelo y el aire, para que inmobiliarias o constructoras piensen en desarrollar proyectos en dichas comunas. Si no hay un cambio ahora, las comunas seguirán en la misma situación actual”.

El pobre desarrollo inmobiliario ha tenido eco también en el valor del suelo. El precio de los terrenos aledaños a la zona industrial se ha visto mermado. Eso sí, se ha extendido peligrosamente en la zona sur de la comuna (Ventanas, Chocota y Horcón, principalmente) la enajenación de terrenos no urbanizados.

“En estas circunstancias resulta complejo establecer un valor del suelo urbano, ya que lo que se ofrece es un porcentaje de un bien raíz mayor, no urbanizado y sin las condiciones mínimas de habitabilidad”, advierte Ortiz.

De hecho, desde la Municipalidad de Puchuncaví aseguran que es complejo proyectar hoy un crecimiento urbano, “ya que carecemos en un 80% de saneamiento básico, el que existe solo en un área de la localidad de Puchuncaví y algunos sectores privados urbanizados de Maitencillo”.

De este modo, el director de obras de la municipalidad añade que debido a la escasa urbanización, gran parte de la comuna ha crecido en forma “desordenada e irregular”, impidiendo toda posibilidad de proyectar un crecimiento urbano al amparo de la norma.

Por lo mismo, tanto Puchuncaví como Quinteros están trabajando en resolver el déficit de saneamiento sanitario. Para ello, están buscando recursos para dotar de servicios a la mayor cantidad de población.

En Puchuncaví ya se ha trabajado en los diseños del sistema de alcantarillado para la localidad de Ventanas-Chocota, y está en proceso el de Maitencillo.

La segunda vivienda

Si bien ambas comunas saturadas viven una realidad inmobiliaria compleja, Puchuncaví está en mejor pie gracias a las zonas cercanas a la costa -como Maitencillo-, donde el desarrollo de la segunda vivienda ha sido exponencial.

En este contexto, el director de obras de ese municipio explica que hoy hay en trámite algunos proyectos inmobiliarios, principalmente en áreas que cuentan con soluciones sanitarias como Marbella, pero que en su mayoría son unifamiliares, nuevamente por el débil sistema sanitario. “En la comuna no existe un sistema de saneamiento básico.

Y esto conlleva a la imposibilidad de construir plantas de tratamiento de aguas servidas para proyectos de mayor envergadura en sectores donde los planes reguladores no lo permitan expresamente”, explica Ortiz.

Desde Colliers International recuerdan, sin embargo, que en los últimos 10 años sí hubo un desarrollo muy importante en la zona costera de Puchuncaví al norte, hacia Papudo, el que sí podría continuar.

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