Para poder fomentar el ahorro que deben hacer las personas para reunir el pie exigido en los créditos hipotecarios, la reforma al mercado de capitales que presentó el gobierno esta semana contempla crear el llamado Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV).

Se trata de una cuenta que podrán abrir las personas en distintas instituciones financieras, un vehículo de ahorro diseñado exclusivamente para enterar el pie de la primera vivienda, y que empezará a operar dentro de los 90 días corridos siguientes a la eventual publicación de la ley, en caso de aprobarse el proyecto en el Congreso.

En concreto, esta propuesta establece que si las personas logran juntar el 7% del valor de la vivienda en el régimen AVV, el Estado aportará por una única vez un 3% adicional, completando el pie requerido para el financiamiento del respectivo crédito hipotecario. “El Estado concurre con un incentivo condicionado al esfuerzo previo”, afirma el proyecto de ley.

Pero hay algunas condiciones para recibir esta bonificación estatal en este nuevo instrumento de ahorro de suscripción voluntaria que pretende crear el proyecto. En primer lugar, está destinado únicamente para la compra de la primera vivienda, ya sea nueva o usada, de hasta 6 mil UF (unos $245 millones), según el valor asignado en la tasación comercial efectuada por la entidad que otorgue el financiamiento hipotecario.

Esta es la medida más cara del proyecto de ley. El informe financiero del gobierno proyectó que costará al fisco $187.263 millones anuales a partir de 2030. Esta estimación fue hecha considerando que se entregarán alrededor de 50 mil bonificaciones cada año (con 23.500 unidades adicionales, inducidas por la misma medida), a un precio promedio de UF 3.075 por vivienda ($126 millones). Así, el programa total sumará 250 mil unidades con bonificación.

Y así, la bonificación promedio que entregará el Estado será de unas 92 UF (casi $3,8 millones), para lo cual las personas deberán ahorrar $8,9 millones. En todo caso, quienes quieran acceder a viviendas del tope máximo (6 mil UF), tendrán que ahorrar $17,2 millones y el Estado les aportará 180 UF (unos $7,3 millones).

Los requisitos y cómo opera

El ahorro en esta cuenta de capitalización habitacional se puede efectuar individualmente o junto al cónyuge o conviviente civil, y deberá realizarse durante al menos 30 meses para acceder a la bonificación estatal.

El proyecto de ley recalca que debe acreditarse dicho período mínimo de aportes, los que “deberán ser estables en su monto”, ya que “ningún aporte podrá ser inferior al monto pactado” en UF en el contrato de apertura de la cuenta AVV que se haya efectuado con la institución financiera escogida.

Pero además, los aportes deben ser “continuos en su frecuencia”, lo que significa que cuando se abra una cuenta de AVV con una institución, deberá pactarse la periodicidad de los aportes, que puede ser mensual, bimestral, trimestral o semestral.

“El reglamento establecerá las causales de excepción al cumplimiento de los requisitos de estabilidad, continuidad y período mínimo, las que deberán fundarse en circunstancias objetivas y verificables, tales como la cesantía involuntaria, la incapacidad laboral temporal o permanente, la enfermedad grave del titular o de una persona a su cargo, el fallecimiento de un cotitular, la ocurrencia de un siniestro o catástrofe declarada conforme a la ley N° 16.282, o la maternidad o paternidad, entre otros que determine. Dichas causales no podrán importar la exención total del período mínimo de 30 meses, salvo en los casos expresamente calificados por el Reglamento”, dice el proyecto.

Una vez alcanzada la meta de ahorro de al menos el 7% del valor de la vivienda, el Estado pagará la bonificación “en el mismo acto de la compraventa y debe reintegrarse al Fisco si los recursos se retiran para otro objeto”. Asimismo, este aporte estatal estará sujeto “al monto máximo en UF que fije anualmente un decreto supremo del Ministerio de Hacienda”, según “la disponibilidad presupuestaria del ejercicio respectivo”, pero esto “determinará únicamente la oportunidad de su pago”, ya que si se cumplen todos los requisitos, igualmente el ahorrante tiene “derecho a la bonificación”.

Pero el AVV no funcionará de manera indefinida: la bonificación estatal solo se entregará respecto de aquellas solicitudes que sean presentadas dentro del plazo de cinco años, contado desde un dos años y medio (30 meses) después de que entre en vigencia la eventual ley. “Expirado dicho plazo no se otorgarán nuevas bonificaciones, sin perjuicio de la tramitación y pago de las solicitudes presentadas oportunamente”, afirma el proyecto.

La apertura de cuentas AVV podrá realizarse en distintas instituciones financieras autorizadas para administrar estos recursos, que incluye a bancos, administradoras de fondos, compañías de seguros de vida, cooperativas y cajas de compensación. Las entidades cobrarán comisiones por administración como un porcentaje del saldo administrado, y las personas podrán traspasar sus recursos entre instituciones libremente, lo que no interrumpe el cómputo del período mínimo de ahorro.

Estas entidades podrán participar en estos planes de ahorro habitacional voluntario previa autorización y fiscalización de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), “con reglas de transparencia de comisiones y libertad de traspaso entre instituciones”, señala el proyecto de ley, que detalla que la CMF fijará los requisitos de los planes en una norma de carácter general, así como “sus políticas de inversión, los estándares de información y de conducta de mercado y los procedimientos de apertura, aporte, traspaso y cierre”.

El proyecto sostiene que “la rentabilidad de los aportes, la bonificación y la rentabilidad de ésta serán ingresos no constitutivos de renta, y la rentabilidad o mayor valor correspondiente a retiros que no se destinen a la adquisición de una primera vivienda tributarán conforme a las reglas generales. La bonificación será inembargable, mientras que los aportes y su rentabilidad lo serán hasta 420 UF”.

Además, esta bonificación estatal no será compatible con otros beneficios fiscales, como los aportes habitacionales que entrega el Minvu destinados a la adquisición de viviendas.

“Este régimen opera de manera complementaria al Fonavi. Mientras aquél actúa sobre la oferta de financiamiento, ampliando la disponibilidad de crédito hipotecario de largo plazo y mejorando sus condiciones, el AVV actúa sobre el aporte inicial que las familias deben enterar para acceder a él. Ambos instrumentos apuntan al mismo destinatario y al mismo obstáculo, abordado desde sus dos extremos: quien accede a mejores condiciones de crédito requiere, de todos modos, haber reunido el pie; y quien logra reunirlo necesita un mercado hipotecario capaz de ofrecerle un crédito que pueda pagar”.